“限售”体现楼市调控政策之精准

十九大报告再次重申，“房子是用来住的、不是用来炒的”。去年以来，围绕“房住不炒”的定位，中央出台了一系列举措，其中，最新的一个动向是“限售”。

今年国庆前夕，楼市调控再度升级，8个省会城市密集出台调控措施，“限售”成为关键词。比如，石家庄要求新购住房5年内不得上市交易；重庆主城区新购住房须取得不动产权证满两年后才能上市交易；贵阳规定在当地购买新建商品住房3年内不得转让等。与以往更常听到的“限购”相比，“限售”有何新意？笔者认为，它恰恰体现出了调控之精准。

楼市调控中的“精准”，就是既要遏制不合理购房需求，又要避免误伤合理购房需求，这一直是个难题。多年来，调控往往是在这两个目标之间求平衡，有时甚至出现摇摆——房价快速上涨时，会出现一次次的“史上最严”调控，遏制了房价，但也给刚需带来一定困扰，如有一些先卖后买的改善型需求，常遭遇卖房之后却没有买房资格的尴尬；而当房价低迷时，调控又会有所放松，一些投资投机需求趁虚而入，引发房价新一轮上涨。

党的十八大以来，房地产调控政策不断趋于成熟，出现了一些微妙变化，其中一个重要体现就是强调精准调控，具体表现在三个方面。

其一，在调控理念上，明确“房子是用来住的、不是用来炒的”。这一论断旗帜鲜明，通俗易懂，没有任何模糊空间。在这种理念的指引下，调控政策多了坚定和底气，少了顾虑和彷徨，采取一系列措施，对炒房者“亮剑”。

其二，在调控范围上，改变全国“一刀切”，避免千城一策，强调因地制宜，强化地方政府责任。近几年，中央层面已较少出台统一的调控政策，而是由各城市结合实际出台本地政策。不过，在前些年，因地制宜往往成为一些地方政府悄悄放松调控的借口，如何既能因地制宜又能保证有足够的执行力？如今更强化“集中指导下的民主”。近两年，虽然各地分别出台政策，但往往是在同一时间节点(如国庆前夕)多地同步推出，内容也较为相似，这恐怕不是巧合，而是有着更高层面的“窗口指导”。

其三，在调控措施上，更精准地遏制“炒”，同时更精准地保护“住”。自从中央经济工作会议明确“房子是用来住的、不是用来炒的”以来，这一论断已成为社会各界共识。然而，现实中，炒房者和刚需相混杂，政策执行者无法对每个家庭的需求进行甄别。“限售”政策则较好地破解了这个难题，抓住了遏制炒房的本源，同时也可防止误伤刚需。

对于炒家来说，买房本身不是目的，低买高卖、炒作获利才是最终诉求。炒房要想获利，必然要经历买和卖两个环节，切断其中任何一个环节(限购或限售)，都可达到遏制炒房的目的。也就是说，遏制炒房，不一定必须禁止“买”，只要让他不能转让而获利即可。与限购相比，“限售”只限制“卖”，对于“住”的需求没有任何影响。那些声称用于自住的多套房购买者，不管是真自住还是假自住，面对“限售”，再没有理由质疑调控的合理性。

除了能够遏制炒房，“限售”还有利于房屋租赁市场的发展。发展房屋租赁市场是楼市平稳健康发展的重要条件，近来，一些地方也进行了租售同权的探索。不过，这些的前提是要有足够多的人愿意把房子出租。在限购之下，买房尚需资格，富余的、能用于出租的房子就会很有限，而如果放开“买”的一端，收住“卖”的一端，一方面，继续遏制炒房；另一方面，买了多余的房子不能卖，也只能出租，从而使得“限售”政策达到“一石二鸟”的效果。

“限售”不应是权宜之计，而应纳入房地产调控长效机制。其实，长期以来，在保障房的相关政策中就有类似“限售”的机制，如经济适用房5年内禁止出售等。最近，雄安新区公布建设3条原则，强调绝对不搞土地财政，将在房地产方面进行创新，实行租售并举。相关负责人在解读时提到，来新区工作的人都可租房居住，工作时间长、贡献大的市民可以把房子买下来，但在一定期限内不能卖。显然，这也是“限售”的思路，某种意义上代表了趋势和方向。