长租公寓成房地产新风口？

宋家庄一套40平方米的一居室，是上班族刘伟（化名）在北京租的第三套房。区别于之前的散租，这次的房子能“拎包入住”，有家具、电器，每隔一段时间保洁员还会上门打扫卫生。在租房者口中，这种房子叫“长租公寓”——有着更长、更稳定的租期；房源质量明显提升；几乎都有专业的租赁服务企业在运营。

“长租公寓”的兴起，能否解决租房痛点？各家房企的加盟，又能否让房地产市场迈入“租房时代”， 实现“租购并举”？

长租公寓成年轻人新选择

如今，大部分“长租公寓”都在瞄准刘伟这样的“夹心层”：月均收入万元，与保障性质的公租房擦身而过，渴盼住房条件的改善，又暂时买不起商品房。

北京万科泊寓业务负责人透露，布局一年多，北京目前有16个泊寓项目，已经开业的有6家，平均出租率达97%。

用“迅速席卷”来形容一线城市近段时期以来出现的长租公寓，并不过分。根据云房数据研究中心的统计，在北京市场上的长租公寓有乐乎、魔方、自如、泊寓、函数、城家、相寓PARK等多个品牌。众多房企进入长租公寓市场，也预示着未来竞争的愈发激烈。

相关研究人员解释，长租公寓分为集中式和分布式：集中式是租赁平台通过收购或租赁模式取得项目整体的管理权统一进行改造后出租；而分布式则是租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理。

普遍面临投资回报期长难题

云房数据曾将传统租房和长租公寓的租金进行过对比。选取北京一居室整租为例，传统租房月租金平均为2990元，而长租公寓中集中式公寓租金要达到5340元/月，分散式公寓为4100元/月。

记者调查发现，长租公寓的租金价格往往还要根据面积、内部装修、配套、服务来决定。常规面向青年上班族的长租公寓往往以开间为主，比如链家自如、万科泊寓等都有开间式的公寓，价格往往比周边一居室租金要低。

但一些公寓也主打高端，如城家公寓在京主打中高端酒店式公寓，地理位置相对较好，通过提高装修品质大幅提高租金水平；魔方公寓也新增高端品牌摩尔公寓，月租定价为8000元至15000元。

即便如此，长租公寓仍面临着收益低、回报期长的难题。有长租公寓业内人士向记者披露，在北京行业盈利水平平均在2%左右，不挣钱也是普遍现象。

看似“赔钱”的买卖，为何引得多家房企进入？业内认为，在存量房时代，楼市限购政策从严，长租公寓正在成为房企从“拿钱拍地卖房”向“出售与持有运营并举”转型的道路之一。

其实，各家也都准备继续扩张。龙湖披露，其长租公寓业务年内布局16个一线及领先二线城市，开业房间数将合计超过1.5万间，到2020年达到20亿元营收；北京万科也向记者披露，北京的泊寓在2019年实现3万间规模，年均拓展1万间。

亟待政策破解发展瓶颈

万科集团董事会主席、首席执行官郁亮曾在2017年中期业绩发布会上预测：未来随着政府出台相关政策扶持，长租公寓回报率低的情况应该会有改善。

这似乎也代表着行业对政府扶植租赁行业的政策期待。

从10月31日开始，北京租房新政《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》正式开始施行。这份文件“鼓励当事人签订长期住房租赁合同”：当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，可以获得相关政策支持。

但对于长租公寓的运营企业来说，这个刚刚开始在租赁市场崭露头角的新生事物，还需要更多扶持。

就在几天前，国内首单央企租赁住房REITs——中联前海开源—保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过，标志着住房租赁证券化实现破冰。这被认为有助于解决房企租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”。

而在北京租房新政中，也专门提出来对租赁企业的金融支持，例如：研究制定鼓励房地产投资信托基金（REITs）发展的优惠政策，协调与指导金融机构积极参与，支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。

北京万科泊寓相关负责人表示，仅有金融支持还不够，“希望未来能有机会参与租赁住房用地的建设。”