北京新房成交创10年新低 10个月仅成交2万套

■本报记者 王丽新

北京楼市成交量正全面萎缩。

根据中原地产研究中心统计数据显示，今年前10个月，北京新建住宅成交量为20550套，创造了北京新建住宅商品房最近10年有网签数据的历史最低值，同比跌幅高达50.6%。10个月时间，新房仅成交2万套，可谓跌至谷底。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，过去一年，北京楼市调控政策发布密度创造全国及北京历史纪录，一年内发布了超过30次各种调控措施。而经过连续6个多月的调控，市场逐渐适应，进入低谷徘徊期 ，预计后续市场将继续在低位运行。

值得关注的是，有业内人士向《证券日报》记者表示，北京今年新房成交量锐减，与限制高端项目入市价格，暂时放缓预售证发放有关。不过，近期已经有所放开。

根据亚豪机构统计数据显示，2017年11月份，北京商品住宅市场预计将有11个项目入市，其中包括3个纯新盘和8个老项目后期。

亚豪机构市场总监郭毅表示，原本的“金九银十”北京住宅市场表现欠佳，尤其是进入10月份之后，截至10月23日，仅有两个项目取得预售许可。基于“十九大”特殊时点的原因，10月份发证速度放缓，部分原计划10月份入市的项目不得不延期入市，因此11月份入市项目在年内看来尚属可观。

另外，自“8万元”的预售价格红线放开之后，城区高端住宅项目的入市积极性也明显提升，纷纷进入取证排队等候通道，11月份预计入市项目当中，多个项目预售价格将超过8万元/平方米。

值得关注的是，除去高端项目，11月份欲入市的项目当中，旭辉城与金樾和著两个项目均为限价住宅项目。上述两项目在土地取得时即规定“商品住宅部分均价不超过38994元/平方米，最高不超过40944元/平方米”，并且执行“90/70”。

郭毅认为，这也是新一轮“限房价、竞地价”政策之后首批公开发售的限价商品住宅项目。而在今年出让的34宗含有可售商品住宅的地块当中，全部规定了限售价格，随着这些项目的逐渐入市，北京商品住宅也将逐渐进入住宅限价时代。继前两年的“10万元+”之后，限价住宅也将成为未来一定时期内北京住宅市场的新标签，从而对整体市场的成交均价形成结构性拉低的效应。因此，自年末四季度开始，北京商品住宅市场的均价水平将开始进入稳中有降的市场新格局。

郭毅表示，从价格对比来看，同属房山六环外的商品住宅项目包括天恒·京西悦府、东亚·朗悦居等，单价为38000元-40000元/平方米。 此外，从供需关系来看，今年前9个月，房山区商品住宅预售套数为1145套，成交套数为1555套，市场处于供不应求状态，因此这批以中小户型为主的限价产品入市，在单价与总价均可控的情况下，销量仍有一定保证。

另外，今年开始推出的限房价商品房也加入了限售规定，自取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后，5年内不得出售。这一新规也是为了减少限价住宅产品的投资属性，而在这类地块逐渐上市之后，再加上租赁型产品的挤占，未来转化向二手市场的有效房源供给量将逐步降低。