48城落地住房租赁政策 已纳入住房体系重要部分
近日，证券日报援引一份机构报告预测，至2030年中国租赁人口将达2.7亿，整体市场规模将达4.2万亿元。租赁人口的增长来源于持续增长的流动人口规模，城市化进程进入第二阶段，将有更多人口从中小城市向大城市聚集，将给一二线城市提供增量租赁人口。同时，租金水平也将随可支配收入及CPI的增长而上升。据证券日报报道，住房和城乡建设部部长王蒙徽在十九大中央国家机关代表团开放日活动上公开表示，住建部正在研究制定住房租赁管理条例。同时，将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。
据经济参考报10月17日报道，《住房租赁管理条例》立法正在加速。国务院法制办、住房和城乡建设部组成联合调研组，赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议。该《条例》将对租赁行为各方权责进行认定，对政府公共租赁平台建设与监管、住房租赁企业的房屋建设标准、装修设施标准和价格标准等方面予以规范，同时从税收、融资等方面对租赁企业予以支持。*“住房租赁单独出台条例说明管理层已将租赁纳入我国住房体系重要部分，确立租赁与购买的平等地位，真正实现租售并举。”*经济参考报援引有关人士的话说。
这种前提下，各地正积极出台鼓励住房租赁的响应政策，据澎湃新闻统计，目前已至少有48个城市出台住房租赁政策，而随着阿里巴巴(NYSE：BABA)、京东（Nasdaq：JD）等互联网巨头的参与以及前所未有的金融扶持力度，住房租赁市场这片蓝海已经全面开启。
已有至少48城出台住房租赁政策
2016年2月初，国务院在《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中，开宗明义，新型城镇化是现代化的必由之路，是最大的内需潜力所在，是经济发展的重要动力，也是一项重要的民生工程。《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》发布实施以来，各地区、各部门抓紧行动、改革探索，新型城镇化各项工作取得了积极进展，但仍然存在农业转移人口市民化进展缓慢、城镇化质量不高、对扩大内需的主动力作用没有得到充分发挥等问题。
该《意见》第八部分系统提出了完善城镇住房制度具体的举措，包括建立购租并举的城镇住房制度，完善城镇住房保障体系，及加快发展专业化住房租赁市场。
并在第七部分的“强化金融支持”中提出，鼓励地方利用财政资金和社会资金设立城镇化发展基金，鼓励地方整合政府投资平台设立城镇化投资平台。支持城市政府推行基础设施和租赁房资产证券化，提高城市基础设施项目直接融资比重。
2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》国办发〔2016〕39号，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
可以说，目前各地培育发展住房租赁市场的发展目标，与〔2016〕39号文大体一致，备受关注的具体举措，如“建设住房租赁交易服务平台”，“享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”，“鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理”，“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”，“规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房”，“引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产”，都可以在〔2016〕39号文中找到。
〔2016〕39号文同样鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
今年7月和8月，住建部、国土资源部、住房和城乡建设部等多部门选取了两类试点城市（人口净流入的大中城市和利用集体建设用地建设租赁住房的城市）开展住房租赁试点，共14个。除深圳、北京、上海外，其余11个城市重叠：辽宁沈阳、江苏南京、浙江杭州、安徽合肥、福建厦门、河南郑州、湖北武汉、四川成都，及广东广州、佛山、肇庆。
首批开展住房租赁试点的城市，是住建部等九部委在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中公布的，这些城市开展住房租赁工作常伴以引才举措。除了人口净流入，这些试点城市及其所在省市有部分自2016年就已着手落实国务院文件开展住房租赁市场试点工作，因城施策，形成了一系列适用于该省该市的方式方法；在各地加快发展住房租赁市场过程中，以国企为主当先，逐渐形成以点到面全省推广的趋势。
如四川省政府2016年10月25日发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出到2020年，全省基本形成以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。安徽省政府在2016年11月下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的通知》，提出公积金可以支付房租，培育一批租赁机构等举措。
2017年10月20日，山东省印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，12月底前每市公布1-2家住房租赁国有重点企业名单；到2020年，全省培育100家省级住房租赁示范企业，带动住房租赁行业品牌化发展。据山东省政府官网信息，截至2016年12月31日，山东省辖济南、青岛、淄博、枣庄、东营、烟台、潍坊、济宁、泰安、威海、日照、莱芜、临沂、德州、聊城、滨州、菏泽17个地级市。
此外，各地明确提出“加快培育和发展住房租赁市场”的城市还有辽宁大连，安徽铜陵，内蒙古包头、巴彦淖尔，江西吉安，湖南常德，广东清远、汕头、东莞、中山、江门、惠州，江苏苏州、无锡、常州、徐州、扬州等，粗略计算，已至少有48个城市。
广东省计划明年实现目标
有4城被选取为国家试点城市（广州、深圳、佛山和肇庆）的广东省，2016年2月28日印发《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）》，明确提出引导和鼓励有条件的国有企业收购或长期租赁库存商品房。
2017年1月23日，广东省出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，对发展住房租赁市场进行专项部署，并在文件中明确了各项举措的责任单位。并提出早于国务院时间表2年，在明年（2018年）实现发展目标。此外，2016年7月，广东建立省属国有企业住房租赁运营平台——广东建鑫投融资住房租赁有限公司，而且积极推进住房租赁平台试点。截至今年6月，广东建鑫已先后在肇庆、清远、汕头、佛山、东莞、中山等6个地市成立租赁平台。
从城市看，肇庆市今年2月发布《肇庆市房屋租赁管理办法》，10月13日发布《肇庆市住房租赁试点工作实施方案》。7月10日，广州市印发《加快发展住房租赁市场工作方案》，商改住执行民用水电，承租人子女就近入学；10月19日，广州市房屋租赁信息服务平台“阳光租房”正式上线对外服务，已有172套房源可租。佛山6月在专业化住房租赁平台发布首批83套房源后，7月21日，召开开展全国住房租赁试点工作动员会议。
广东省江门市9月8日审议通过了《江门市加快培育和发展住房租赁市场工作实施方案》，允许企业或个人将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。据澎湃新闻了解，广东省惠州等市也正在积极探索组建市属平台。通过地市平台试点，积极探索住房租赁多元化经营路径，多渠道筹集房源，加快形成多层次住房体系。
值得一提的是，根据广东省政府公开资料，广佛肇是珠江三角洲地区重要组成部分，毗邻港澳、濒临南海，是全国经济的中心区域和连通海外的重要门户。在珠三角三大经济圈（另外两个是深莞惠、珠中江）中，广佛肇经济圈规模最大，2010年地区生产总值17321.9亿元，占珠三角的46.3%。而这三大经济圈成为了广东省部署住房租赁市场重要的组成部分。
地位相对特殊的经济特区深圳，成立市属平台公司深圳人才安居集团已满一周年。根据官网资料，深圳市人才安居集团有限公司于2016年6月30日注册成立，10月9日揭牌，是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司。一年来，通过投资建设、棚户区改造、合作开发、购买租赁等多种方式筹集建设人才住房，目前已基本落实54个项目，预计可建设3.1万套。
今年9月13日，人才安居集团旗下深圳市房屋租赁运营管理有限公司揭牌成立，10月13日，该集团与万科集团在深圳签署战略合作，双方将以合资成立租赁公司、物业公司为起点，促进未来在人才住房和社会租赁住房的开发建设、房屋租购、装饰装修、物业管理等方面开展全方位合作。
与此同时，以广州、深圳为代表，南粤大地的“人才争夺战”已悄然打响。今年7月，广州出台政策加大引才力度：引进一位院士奖50万元，未来5年每年引进并扶持30个海外人才来穗创业项目，每个项目可获百万元资助。备受关注的《深圳经济特区人才工作条例（草案）》已提交深圳市人大常委会审议，草案提出拟放宽人才入户，取消高层次人才及其配偶入户的年龄限制等。
广东省则在今年3月出台《关于我省深化人才发展体制机制改革的实施意见》提出，给予杰出人才每人120万元生活补贴；对新引进国内外顶尖人才、国家级领军人才、省级领军人才，省财政分别给予350万元、250万元、150万元购房补贴；每年选送200名企业家到国外培训，遴选约500家企业深入开展校企联合培养技能人才试点，给予引进的单个创新团队最高1亿元资助。
据南方日报报道，在引才政策的驱动下，广东正展现出巨大的吸引力。统计显示，2016年末，广东常住人口为10999万人，人口总量比上年净增150万人，增长1.38%，增幅比上年提高0.21个百分点。大专及以上的人口比例从2010年的9.12%提升到了2015年的11.87%。尤其是广深两座城市，2016年分别比上年净增54.24万和52.97万人，合共占同期珠三角常住人口增量的86.31%。
辽宁省“以点带面”
以点带面的例子，可以看看试点城市中最北边的沈阳。
2017年7月24日，沈阳发布《关于印发沈阳市住房租赁试点工作方案的通知》，制定了每年的阶段任务。其中提到政府住房租赁交易服务平台今年10月底前上线，并公布城区住房租金参考价；12月底前出台城市房屋租赁管理办法。2018年12月底前，就业子女入学等方面明年底前实现购租同权。2019年12月底前，修订完成沈阳市城市房屋租赁管理条例。
同时，该《通知》要求，在今年12月底前，沈阳要完成1万套公租房建设、500套存量房源收购。确定1-22个改建房源项目。到2020年，国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。
在引进人才方面，沈阳的人才发展规划提出未来5年储备70万高校毕业生在沈就业，新落户并在沈阳工作的全日制博士、硕士和本科毕业生，在沈首次购买商品住房的，分别给予6万元、3万元和1万元购房补贴。
沈阳所属的辽宁省同样对大连及辖下城市在住房租赁方面做出要求。9月30日，辽宁省出台的“培育和发展住房租赁市场四年滚动计划（2017-2020年）”，将大连按试点城市、辽宁省省会沈阳要求，同样要启动培育国有住房租赁企业试点工作，力争各培育一家以上国有住房租赁企业，并要求其他各市启动培育国有住房租赁企业试点工作。截至2016年底，辽宁省省辖市、县级市共30个。
原因之一，或是大连市房屋租赁公共服务平台2016年11月已上线运行。据大连日报的报道，该平台是大连市国土资源和房屋局建的电子政务信息化平台。据今年4月的不完全统计，目前大连市有出租房源50万套，有租房需求的人数则达到120万，成功签订合同的约在30万。租房市场呈现“供不应求”的状态。
包头对博士租房补贴6年超13万元
内蒙古也在积极落实国务院〔2016〕39号文。今年1月13日，内蒙古公布《加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，允许各种经济成分、各类投资主体和自然人发起设立住房租赁企业，或者增加经营范围从事专营或兼营住房租赁业务，提供专业、规范的住房租赁服务。扩大公租房保障范围；各地区要制定商业用房、现有住房等改建为租赁住房的具体政策措施；支持金融机构为房地产开发企业、住房租赁企业开展“以租代售”资产融资包的债权证券化业务和不动产证券化产品；鼓励基金或民间资本进入房屋租赁市场。房地产开发企业将已竣工库存商品住房用于出租经营的，金融机构可给予流动资金贷款或房地产开发贷款展期支持。房地产开发企业直接将存量房源向社会出租的，地方政府在培育租赁市场初期可给予贴息补助。
2017年9月20日，内蒙古巴彦淖尔市出台《关于加快发展住房租赁市场的通知》。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。允许将现有住房通过审批按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。持有居住证的非本地户籍承租人享受子女接受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，租房者子女可以就近入学。
包头日报在2016年7月发表了《我市住房租赁市场初具规模》的报道。其中提到，从2016年起，包头市不再新建和配建公共租赁住房。已签订配建协议的开发项目，企业可直接从市场回购库存商品房用于抵顶配建任务，也可缴交异地建设资金，专项用于政府购买市场房源或以发放市场住房租赁补贴形式开展住房保障工作。通过购买库存商品房或与房地产开发企业合作经营等方式多渠道筹集房源，通过建立外来务工公寓、人才公寓等多种形式，向社会出租，积极消化房地产库存。
按照《中共包头市委员会包头市人民政府关于实施“包头大学生聚集计划”的若干意见》要求，以推进房地产“去库存”为契机，探索打通公共租赁住房和存量商品房对接通道，将在包就业创业大学生纳入公共租赁住房保障范围。对签订5年以上劳动（聘用）合同的大学生，发放租房补贴或一次性购房补贴，由市、旗县区财政按6:4比例分担。租房补贴标准为博士研究生前三年每年3万元，后三年减半；硕士研究生前两年每年2万元，后两年减半；“985”、“211”院校优秀本科生第一年1.5万元，第二年减半。
同时，包头市已初步起草了《搭建住房租赁信息发布平台实施方案》，通过平台出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息，承租人可发布租赁房屋的需求信息，逐步实现在平台上进行对接；提供格式化的房屋租赁合同示范文本，明确提示双方的权利义务，供需双方可随时下载使用；在平台上对发布住房租赁信息的经纪机构进行备案登记，公布房地产经纪机构和从业人员信用档案等信息。
一线城市地块“全自持”
在前期政策铺垫之后，9月26日，国土资源部在湖北省武汉市召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会，就试点工作作出全面部署。以构建租购并举的住房体系为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。
10月以来各地住房租赁举措更为具体，全面开花。一线城市从土地入手，源头把控。10月10日，上海土地市场挂牌出让5宗租赁住宅用地，总出让面积16.3万平方米，合计建筑面积约44.81万平方米，5宗土地全部都位于上海中心城区。据澎湃新闻统计，自7月推出首宗租赁住宅至今，上海已经推出25宗租赁住宅用地，出让面积96.32万平方米，合计建筑面积近200万平方米。
10月11日，广州首宗全自持土地进行出让，地块要求整体确权不得出售，将用于建设租赁住房且出租对象需要政府同意。北京增加19宗住宅70年产权出租房用地的供应，将提供近2万套房源。据中新经纬的报道，中原地产研究中心提供的统计数据显示，今年截至10月15日，一线城市住宅土地供应速度明显加速，年内供应的住宅用地已经达到了204宗。
金融政策创新
互联网巨头入局
广阔的租房租赁市场正吸引互联网加入战局。
9月29日，杭州市住房保障和房产管理局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团合作搭建的杭州市住房租赁监管服务平台上线试运行，该平台运用大数据监管与开放式服务并举的方式，充分利用阿里巴巴的大数据、线上交易、评价系统及蚂蚁金服的网上支付、芝麻信用体系等技术，开放创新地打造“一个平台两个服务通道（杭州住保房管局、阿里巴巴）”。
此后两周不到，10月10日，在支付宝主办的“中国放心公寓联盟发布会”上，支付宝宣布已有超过100万间公寓将正式入驻支付宝，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市率先启用支付宝信用租房。芝麻信用分超过650分通过支付宝App租公寓，可以免押金、房租可以月付。
而京东也不想错过有着政策红利又规模庞大的住房租赁市场。10月20日，京东旗下全资控股的北京京东尚科信息技术有限公司，为北京住房租赁监管平台技术合作项目的中选单位。这意味着，京东将成为北京住房租赁市场的支持平台。北京市住房和城市建设委员会网站公告显示，经过专家组研究讨论，一致认定，北京京东尚科信息技术有限公司对此平台已有完备的研究方案和实施建议，分析较详细、针对性较强，具有可操作性；该公司在互联网技术应用，特别是在大数据和身份认证等方面具有丰富经验，并制定了较完备、科学、符合实际的实施方案，确认北京京东尚科信息技术有限公司为中选单位。
在金融产品方面，10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品、首单权益型公寓类REITs产品，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”已于2017年10月11日正式获批发行，拟发行金额为2.7亿元。据中国证券报报道，成立于2013年的新派公寓是国内首家用私募基金方式收购资产并进行专业管理的长租公寓品牌。新派公寓与其投资机构赛富投资基金联合发起的赛富不动产基金于2013收购了位于北京国贸核心区域的七十年住宅产权物业，然后对其进行全面改造成品牌公寓长期持有并运营，期间实现了租金坪效和资产价值的显著增长。新派公寓项目从正式立项到批准只用了不到20天的时间，并且没有借助任何第三方信用支持，仅靠新派公寓自身的运营管理和资产质量使优先档资产支持证券级获得AAA的评级。
10月11日，中国银联宣布与沈阳市房产局签署住房租赁服务平台合作协议，共同推动住房租赁市场建设，提升老百姓租房、用房综合服务体验。与此同时，中国银联还正在积极加快与其他住房租赁试点城市的合作进展，今年年内有望在12个试点城市全部实现服务开通。
10月23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（简称“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审议通过。保利租赁住房REITs由中国保利集团公司控股公司保利房地产（集团）股份有限公司联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施。产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。本单产品的成功落地，验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性。