成都楼市新政将告别毛坯房 或打破预售制引效仿

■本报记者 王丽新

在长达两年的调研论证后，10月17日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步加快推进成都市成品住宅发展的实施意见》（以下简称《意见》），要求到2022年底全成都市只卖成品房。

上述《意见》指出，2022年底，全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%，全面实现住宅产品结构从清水房为主到成品住宅为主的根本转变。

据悉，成品房是指在房屋竣工验收前所有功能空间的固定面铺装或涂饰完成，套内管线及开关插座、厨房和卫生间设备全部安装到位，基本达到入住条件的住宅。

对此，有业内人士向本报记者表示，这条新政一经实施，意味着成都楼市将告别“毛坯房”时代，同时其实质是打破新建商品房预售制度，这将倒逼开发商改变传统营销模式，降低杠杆率。

无独有偶，同策研究院总监张宏伟表示，“成都成品房销售新政”的实质就是打破了中国房地产市场一贯实行的预售制度。众所周知，预售制度从诞生的那一天起，其目的就是为了解决商品房建设的资金不足问题。显然成都此举将对政策环境、房企发展、金融市场等产生深远影响。

张宏伟进一步称，目前，成都新盘还是期房占据主力，绝大多数企业、楼盘将面临整改，市场影响力度大。而成品房销售新政的实施将拉长开发商资金回笼的周期，无形中也增加了企业的融资成本，而这一部分利空很可能转嫁到房价上，预计到2022年的几年间，成都房价就会有所反应，未来价格将进一步走高。

此外，“去杠杆”将加剧房企“强者恒强”的格局。房企作为资金密集型企业，国内房企自筹资金占总开发投资比重一直保持在30%左右，并且房地产年投资总额也保持小幅增长的趋势。同时，房企又无法灵活根据外部资本市场情况调整收缩自身的规模和现金流量。因此，成都成品房销售新政将进一步实现房产市场“去杠杆”化，降低房地产开发项目的资金周转，减少资金的使用效率，提升开发资金的使用成本，对房企融资能力提出更为严峻的考验，“大鱼吃小鱼”的规模化竞争也将越加白热化。

值得关注的是，张宏伟认为，成都此次出台的楼市新政符合长效机制或引起多地效仿。自去年楼市“去杠杆”以来，市场已出现明显变化，房企杠杆率和居民杠杆率开始有不同程度的下降。在加速推进金融去杠杆的大环境下，房地产市场也会继续迎来调整。因此，成都成品房新政很可能不是个案，未来核心一、二线城市都有可能效仿，这很可能是楼市长效调控机制的一部分。