住房租赁REITs有望获政策支持 市场崛起在即

■本报记者 左永刚

继国内首只长租公寓资产类REITs（不动产投资信托基金）获批发行后，拟出台的《住房租赁管理条例》或将明确并鼓励住房租赁类REITs。

“虽然今年下半年租赁房市场迎来爆发式发展，但自持租赁不赚钱，如果没有金融配套措施，很难引起相关企业的长期兴趣，自持物业将变成企业的负担，因此发展住房租赁市场必须配套金融措施。”一位国内资深行业研究员昨日在接受《证券日报》记者采访时坦言。

目前，我国还没有建立起明确的REITs制度，但国内的监管部门和各市场主体在房地产证券化方面的探索却一直没有停止过。今年10月13日，深交所公告称，长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行，这标志着国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品破冰。

紧随其后，有消息称，近日，国务院相关部门组成联合调研组，赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议，住房租赁类REITs或将有突破。

REITs是实现不动产证券化的重要手段，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。

业内人士普遍认为，REITs可以推动房地产行业产业升级和盈利模式的转变，由“开发+出售”模式转变为一次性销售与持续性收入并重的模式。

在此之前，《证券日报》记者在北大光华主办的一次沙龙上观察到，目前国内业界看好REITs发展前景。北大光华管理学院院长刘俏更是乐观地表示，“当前可以说是中国REITs市场崛起的前夜。在中国，考虑不动产、‘一带一路’、雄安新区的建设等，给中国不动产投资注入这样规模的市场，是非常令人期待的。”

北京大学光华管理学院新金融中心REITs课题组提出了《关于加快推进我国不动产投资信托基金公募试点的建议》，其中建议以《基金法》作为REITs的立法依据，采用“契约型”模式。采用这种模式可以充分借鉴证券投资基金的经验，降低监管成本，能够在现有制度上尽快推出产品。显然，从立法成本、设计难度等方面考虑，基金契约型模式是现阶段的一个优选方案。鉴于《基金法》对于基金投资标的的规定，如果REITs以公募基金作为载体，REITs将不能直接投资不动产资产。考虑到资产证券化制度规则已经较为成熟，不动产支持证券（ABS）将成为REITs的投资标的的自然选择，从而形成了“公募基金+ABS”模式。这一模式充分利用了现有的制度框架，具有可操作性。

与此同时，上述《建议》认为，从大资管背景下居民对于财富管理的需求来看，目前REITs作为一种长期、低波动性的投资工具，能够大大丰富了除股票、债券等以外的投资选择。而公募REITs作为高质量和成熟的金融产品，与其他金融资产关联性低，有助于我国投资者的资产配置多元化，具有极强的配置价值。

“在当前金融经济环境下，对于房地产业和资管行业来说，发展REITs可以实现双重收益，既改变了原有房地产发展模式，同时又满足了多元化的金融资产配置需求，这对于实体经济、金融业降杠杆大有裨益。”上述研究员认为。