住房租赁REITs推出正当其时

国内首单长租公寓资产证券化项目获批。据深交所固定收益信息平台网站信息，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”已于10月11日正式获批发行，拟发行金额为2.7亿元。这将为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs（不动产投资信托基金）起到示范作用。

据了解，证监会正在加紧研究制定REITs相关的政策法规，住房租赁REITs产品的全面启动已经进入倒计时。有业内人士判断，未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右，城市里面大概有三分之一的户数会通过租房解决居住问题，在机制和政策到位的背景下，REITs将进一步助推住房租赁需求的快速释放。

作为房地产金融的重要方向之一，REITs属于资产证券化的一种方式，其本质就是把一些收取租金或者利息的地产打包证券化在市场上融资的手段。比如，对于一些住房租赁企业，其意味着可以把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配，并按期分红、上市流通。从有收租物业的企业角度而言，这种有价证券可以在市场上流通，从而帮助其融资；而从投资人角度而言，其在享受房地产红利的同时，也可以转让这种有价证券，流动性较强。

从国际经验来看，在很多发达国家，REITs被应用得相当广泛。不过，REITs在中国的推进较为缓慢。虽然业内人士呼吁多年，且REITs也被写入过国务院文件中，但由于相关的规定细则迟迟未能落地，真正面向个人投资者的公募REITs产品至今未能推出。

在国家不断出台鼓励住房租赁市场发展的政策的背景下，REITs相关政策细则和产品的推出正当其时。实际上，这正是解决目前很多住房租赁企业融资困局的重要渠道。

目前，我国住房租赁市场的参与者大概分为以下四类：一是地产开发商类企业，比如万科泊寓；二是酒店管理企业，比如如家；三是中介类企业，比如链家自如；四是创业类企业，比如魔方公寓。在上述企业中，除了开发商类的企业能依托其母公司的资信从而相对容易地获得成本较低的资金之外，其他企业基本上都面临比较大的融资压力。尤其是一些创业公司，其本身就处于企业的初创期或发展期，很多都还未能产生盈利，单纯依靠主体信用进行融资很难。另外，对于很多企业而言，为了能更快地发展，其往往采用租入房源的轻资产运营模式，但这一模式在助其快速扩张的同时，也导致其并没有房屋产权这样的“硬”抵押物来从银行获得贷款。

而从REITs“资产证券化”的本质来看，它正适合于住房租赁企业。实际上，资产证券化的特点是其不依赖于融资主体的信用评级，而是更为重视证券化底层基础资产的资产质量，对于很多长租公寓类企业而言，其基础资产——租金是非常稳定的。有数据显示，在以美国为代表的成熟资本市场，公寓与住房租赁在全部REITs基础资产类型中排名靠前，仅次于商业零售、办公产业，并大部分面向个人投资者发售。另外，资产证券化的特点是对资产负债表不产生额外负担，因此，企业在获取低成本资金的同时，可以实现资产出表、资产负债率降低、流动性指标提高。

需要提醒的是，对REITs的认知误区也亟待清除。有观点认为，“REITs就是单纯在给房地产开发商融资”，实际上，REITs产品面向投资人融资的基础资产是房租或资产利息收入，而房地产开发商进行项目的开发或运营，都不能引入REITs募集的资金。