海南房地产调控由被动向主动转变

“永久停止”“停批”“指导性计划管理”……这些字眼出现在2017年国庆长假前夕海南省出台的房地产新政中，海南将进一步深化“两个暂停”政策，短期更加重视需求侧管理，引导市场预期，中长期调整和优化房地产供给体系，实现市场动态平衡。新政表明，海南除了对房地产市场加强监管外，在治理思路上也实现了从“被动调控”到“主动调控”的转变，体现了生态保护为先，提升品质为重，进行指导性计划管理等特征。

“主动调控”为主

国际旅游岛建设七年多来，海南房地产市场规模加速扩大，商品房新开工面积、销售面积总量超过前十年（2000年至2009年）的4倍，房地产占GDP比重一度达到50％。

但是，由于前些年全省缺乏统一的总体规划引导和管控，“全省一盘棋”的统筹谋划思想没有落实到位，加上各市县的发展普遍缺乏科学规划引导，尤其是在房地产开发方面没有形成科学合理的布局，房地产项目遍地开花，部分项目严重侵占了海岸带、中部生态核心区、滨水（湖库）地带、重点景区、水源地等核心资源，甚至对生态资源造成不可逆的严重破坏。

另外，各市县房地产开发普遍重视量的扩张，忽视质的提升，房地产产品结构单一、开发粗放、品质不高、配套不完善等问题较为突出，不利于房地产业长期平稳健康发展，也背离了国际旅游岛建设初衷。

此前，海南已经对房地产经过多轮调控，但大多都是市场倒逼政策出台。这一次新政距离上一轮调控不到半年时间，从调控内容来看，更多为未雨绸缪，“主动”调整优化结构

9月29日出台的《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》指出，实施“两个暂停”政策以来，海南省房地产去库存工作取得明显成效，全省商品住宅库存去化期总体已下降至合理区间。目前房地产市场调控工作的重点已从去库存为主转向调整优化结构，保持平稳健康发展，防止大起大落。

新政提出，按照供给侧结构性改革的总体思路，进一步深化“两个暂停”政策，坚持以生态环境保护为前提，调整优化房地产区域结构、产品结构、租售结构，严控低端供应，完善配套设施，提升开发品质，促进房地产业提质增效、转型发展，同时妥善解决好本地中低收入住房困难家庭和人才住房问题，实现从住有所居向住有宜居转变。

“生态保护”为先

2010年，海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略，体现了国家对海南优质自然资源的充分肯定，以及对海南的发展寄予了重托。青山绿水、碧海蓝天是海南建设国际旅游岛最强的优势和最大的本钱，保护生态环境就是保护生产力，改善生态环境就是发展生产力。

此次新政突出了“坚持以生态环境保护为前提”，加强生态文明建设。

海南省住建厅市场监管处处长林诗辉表示，新政从房地产业发展方面贯彻落实了一系列关于生态文明建设的发展理念、方式和措施，并明确提出具体管控办法。

一是永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，只允许开发新建用于解决本地居民住房问题的保障性住房、改善性商品住房。

二是海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅，严格加强海岸带管理和保护海洋生态环境。

三是生态红线区周边要严格控制商品住宅开发，海南省“多规合一”已对生态红线区内的管控提出明确要求，新政将严控商品住宅开发的范围扩大到生态红线区周边。

四是工业开发区、工厂、机场、公路、铁路、污水和垃圾处理场等周边可能影响居住环境质量的区域，严格控制商品住宅开发，这不仅从生态环境保护的角度考虑，也充分考虑了购房居民的居住环境质量。

“提升品质”为重

海南省住建厅厅长霍巨燃表示，提升房地产开发品质是此次新政的重点之一。为推进解决以往房地产开发模式存在的建筑风貌不美观、建设方式落后、产品品质低、配套不完善等问题，新政对提升房地产品质提出多方面要求。

林诗辉表示，调控的内容之一是提高设计水平，加强建筑风貌设计，打造独具特色的建筑景观，严格把关容积率、绿地率、密度、高度、体量、色彩和建筑风格等，不再审批玻璃幕墙项目。

“还将推进建筑产业现代化。”林诗辉表示，将大力推广装配式建筑、全装修住宅、绿色建筑（推广新型墙体材料）、生态小区等。

近些年，海南省房地产项目配套设施建设不到位问题较为突出，导致业主多次投诉。对此，新政对完善配套设施提出以下要求：第一，制定海南省新建住宅小区基础和公共服务配套设施规划设计标准；第二，要对已建区域进行评估，未达到配套要求的要补建；第三，新建项目要明确配套设施建设内容和标准等，并作为土地出让的条件载入招拍挂交易文件；第四，新项目要在已确认通水、通电、通路和落实污水、垃圾等基础设施建设方案，有条件的地区还需落实光纤、燃气等设施建设方案后，方可出让土地。

在户型方面，海南省住房和城乡建设厅等部门还放出“大招”。按照规定，海南停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。上述商品住宅包括酒店式公寓，但不包括保障性住房及面对本地居民销售的自住型商品住宅、共有产权住宅。在此之前，已批准商品住宅项目建设工程规划许可的，可按照原建设工程规划许可的商品住宅套型建筑面积继续实施。

“计划管理”挑头

此次新政突出了商品住宅建设总量调控和土地供应管理这一特征，实行商品住宅年度建设指导性计划管理。对四个中部生态核心区市县，停止办理新增商品住宅用地审批；其余市县实行年度商品住宅用地计划管理。

霍巨燃说，年度商品住宅用地计划包括年度农用地转为商品住宅建设用地计划，以及年度商品住宅用地供应计划。通过土地一级市场出让的商品住宅用地以及已供应建设用地改为商品住宅用地，其用地面积规模合计不得超过下达的年度商品住宅用地供应计划指标。

具体看来一是控制总量，根据海南经济社会发展需要，全省非中部生态核心区市县每年商品住宅开发有一定的总量控制。二是有序开发，该指导性计划综合考虑了市县人口、产业、资源、配套、品质、存量等多个方面因素，科学安排开发指导计划。三是调整布局，只下达14个非中部生态核心区市县的指导性计划，并向资源条件好、配套设施完善、市场较为成熟的市县倾斜。

同时，海南将停批产权式酒店。霍巨燃指出，尽管这几年海南省产权式酒店的发展有一定规模，但从目前情况看，相比于分时度假、共享型住房、共享农庄等新型模式，产权式酒店的发展模式已较为落后，且其开发建设管理存在的诸多问题，如开发商承诺的高回报实际很难回报，投资者利益得不到保障，部分产权式酒店项目变相开发成商品住宅等。

严禁变相开发。为防止个别企业假借其他名义变相圈地开发房地产，新政提出，严禁以发展其他产业，建设产业园区、特色小镇、美丽乡村等各种名义变相开发商品住宅。美丽乡村严禁批准新建商品住宅，特色小镇原则上不得批准新建商品住宅等。

此外，在租售结构方面，也着手进行指导性计划管理。新政提出了培育发展住房租赁市场的相关措施，特别是提出了从2018年起，对人口净流入较大的市县，省里在下达商品住宅年度建设指导性计划时应提出商品住宅租售比例，各市县新出让的商品住宅用地可将租赁型住房建设比例作为土地出让条件载入招拍挂交易文件等具体操作要求，将有力促进住房租赁市场发展。