深度调查：长租公寓短期盈利艰难“抢滩”战仍被打响

徐倩

*编者按：*今年以来，随着“租售并举”的提出和各项利好政策的释放，我国房地产市场正在从“重售轻租”迈向“租售同权”的新格局。

在租赁市场中，以政府为主体提供的公租房虽然解决了部分人群的租房问题，但是由于政府财力有限、公租房难以普罗大众，以企业为主体提供的长租公寓越来越成为租赁市场新的“宠儿”。

随着城市化进程的推进，房地产开发业务的增长天花板，似乎就在不远处。以房地产开发为主业的房地产企业，似乎嗅到了长租公寓未来的新商机，尽管当下市场认可度仍较低，企业短期盈利仍艰，但一场关于长租公寓提前布局的“抢滩”战役正被打响。

近日，人民网记者走访了北京、上海等长租公寓项目，试图了解目前长租公寓市场这一新兴的商业模式的真实状况。

在上海的租房市场，“老、破、小”占据主流，蜗居在80年代的老房子里、在被房东催房租时真的难言“生活的美好”。在和房东的一次口角之争后，90后李佳（化名）尝试地选择了长租公寓。

“体验还不错，2500元在上海中环租到了一间朝南的主卧，15平方米，还带飘窗，属于次新的小区，离地铁口也比较近。” 李佳所租的自如公寓属于分散式的长租公寓，在对次新房进行二次装修后再转租给租户，从签约到交租都在网上完成。

“没有选择那种集中式的长租公寓，因为价格太贵了，而且空间压抑，多是单身公寓，面积小，而且同等地段和面积相比合租要贵1000元呢，用水和电还是商业收费。”

但是，自如也有令李佳不太满意的地方，比如群租的现象，虽然规定了一间房最多两个人，还是会有“不速之客”留宿，而且，每年近3000元的服务费也仅限于上网免费和每月两次公共区域的卫生打扫。

“房价太高了，即使买也只能买在郊区，生活和工作都有诸多不便，幸福指数感也降低，如果租金合理，而且租房和买房实行一样的落户政策，甚至子女的义务教育也有相应的保障，就可以按照自己的能力一步步实现安居乐业。”作为高校毕业的硕士生，已婚的李佳还是想留在一线城市，为自己的理想打拼，不至于为了买不起房“逃离北上广”。

其实，在走访中，李佳只是长租公寓的租户之一，“性价比较差”是大部分租户对长租公寓的看法。

性价比低：9成受访者认为“租金太贵”

据不完全统计，目前中国长租公寓品牌超500家，除专业运营机构外，房企逐渐壮大为另一支市场力量，已知有万科、远洋、龙湖、金地、碧桂园、石榴集团等房企迈入该行列。

但是，据近期《21世纪经济报道》联合乐居发起的《长租公寓认知接受度调查》结果显示，近9成受访者认为“租金太高”。

自称提供舒适、高性价比的单身公寓的“V领地青年社区”月租平均在2000元-4000元。其中，其位于上海静安区共和新路的20平方米的一室户价格约4400元，此外，还需要额外支付260元的月服务费，水电费需要按照商业标准来缴纳，而周边30-40平方米的一室户的个人出租房源挂牌价约在3500-4000元。

同样地，魔方公寓位于上海内环的交通大学附近的一室户月租为6798元，位于中环的新村路附近的一室户在5200元，虽然室内精装修、具备独立卫浴和厨房等功能分区，但是这样的价格仍然让普通白领觉得“高不可攀”。

集中式公寓价格普遍较高，相比之下，分散式公寓性价比略高，以自如友家为例，其房源分散在各个小区内，分为合租或者整租，一般来讲，其房源比同地段、同面积的个人出租房源贵200-500元，另外，自如友家也需要额外支付月房租10%的服务费。

长租公寓相比个人出租房源来讲，具有精装修、功能分区、集中管理等优势，但是，长租公寓定位于城市白领。而单身青年其本身的支付能力有限，如此高的定价使其沦为小众的、收入较高的“高端白领”的聚集地。

根据链家地产研究院提供的数据显示，长租公寓的市场份额目前不足2%，主要集中于一线和重点二线城市，一线城市的长租公寓渗透率超过5%。

盈利困局：“不亏钱就是赚”

尽管受访者觉得“租金高”，但是对于长租公寓的运营者来讲，“账还是算不过来”。目前，市场上长租公寓的运营主体主要包括互联网企业、中介、开发商。

就资金实力最为雄厚的开发商而言，初期做长租公寓“并不是为了赚钱”。

刚刚踏入长租公寓的龙头房企碧桂园的上海区域总裁高斌向记者算了一笔账，以外环40平方米的一室户为例，承租的成本加上重新装修的费用已经在3000元以上，还有后期的管理、运营、人力等开支，还要考虑租户的租金承受能力和开业后的出租率，初步拟定租金范围在3000-5000元，这样下来，“不亏钱就是赚”。

而刚刚推出冠寓品牌的龙湖也表示，做长租公寓“三年内不考虑盈利”。上海冠寓负责人徐锋在人民网记者采访时表示：“就目前冠寓来讲，动态投资回收期5~6年，目前轻资产35%以上毛利率。” 但是，龙湖看好未来长租公寓发展的前景。其计划，在未来3-5年的发展过程中，快速突破开业50000 间的临界点，至2020 年，达成行业前三的目标，实现20 亿元的年营业收入。

作为最先进入长租公寓的房企之一，万科旗下的长租公寓品牌泊寓已在全国22个城市拥有16000间公寓。对于长租公寓目前的回报率，万科董事会主席、总裁、首席执行官郁亮在今年年中的业绩会上表示：“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了，未来长租公寓回报率6%-8%是正常（水平）的话，我们就往这个方向走。”

就中介来讲，目前，巨头链家旗下的自如公寓已经完全独立运营，但其盈利与否仍是谜团。就已经公开数据的企业来看，世联行旗下的红璞公寓在今年上半年公寓管理业务收入为0.68亿元，同比增长494.78%，但是成本同比增加1.13亿元，资产服务业务毛利亏损0.33亿元，同比下降211.91%，尚处于亏损状态。

此外，最先踏入长租公寓领域而且备受资本关注的互联网企业如魔方公寓、青客公寓等虽然在激烈的市场竞争中存活下来，但是也难言盈利，其规模扩张仍然靠着一轮又一轮的融资来支撑。

前瞻产业研究院认为，运营好的长租公寓，最快能在三年内收回投资；营运能力较差的，则需要个五年八年。

但资本耐心是有限的，这些企业能否生存还是取决于盈利能力。

政策先行：REITS放开、租购同权

针对长租公寓现阶段发展所存在的问题，我国正在从政策端出发，加紧出台相关优惠政策来鼓励租赁市场的发展。

此前，住房城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，其中明确国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。

对此，高斌建言：“在税收政策方面，我们希望政府能够有一些双向的优惠政策，例如，对于租房者来说，在个人所得税上做调整；对于开发商来说，在营业税上做调整。”

而这一建言也正在推进当中，在今年的政府工作报告中，明确了“营改增”的时间表，并扩展到生活服务业。公寓企业的税赋有望从以前5.65%的营业税，调整到2.97%的增值税率。

上海泊寓相关负责人也建言：“以企业为运营主体的长租公寓仍属新生事物，因此在各项政策上需要在行业发展中不断完善，尤其是项目的验收审批、住户的居住证办理以及税收等方面需要得到政府更多的关注和扶持。”

在金融端口，9月16日，上海市最新出台《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》称，在金融支持方面，针对住房租赁企业出台了五类金融支持政策，包括鼓励商业银行加大信贷支持力度，鼓励开发性金融机构提供长期低息贷款，支持企业发行债券、不动产证券化产品，加快推进房地产投资信托基金（REITs）试点，鼓励保险机构合理运用保险资金等。

如果REITS得以放开，那么长租公寓的运营者可以借此来募集资金，使得重资产投入变成轻资产运营，同时也为中小投资者开辟了新的投资机会。据了解，国外的公寓运营商基本都是上市的公寓REITs基金，让更多的社会闲置资金进入并有效盘活后，产生利润输出，从而形成闭环。

此外，今年8月，租购同权的首次提出也更具有破冰意义。此前，北京市住建委、发改委等部门近日联合发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》明确了承租者与购房者同样享有公共资源的权利，如享受教育、医疗等公共服务权利，这就意味着租户最关心的落户、教育等问题在政策上有了创新性的进展，也对其他城市起到了示范效应。

相信随着更多支持政策的推出和租赁市场的快速发展，长租公寓将会突破初期发展的瓶颈，成为人们“住有所居”的重要载体。