"9·30新政"落地一年 北京密集出台数十项楼市调控举措

亦庄天宝南街和天宝中路交会口，挤着4家房产中介，但如今都是门可罗雀。经纪人张铭（化名）入行7年来第一次休国庆长假，“以前国庆假期都是看房、买房的旺季。如今，变了。”

张铭的业绩折射着过去一年北京二手房市场的起伏：去年“9·30新政”后买房人开始减少；今年3月二手房又再度回暖；但到了3月17日北京出台“加强版”调控新政，成交量直线下降。相比去年同期，今年9月二手房成交量已经下降约七成。

业内分析，北京及重点一、二线城市的楼市调控政策依旧从紧从严，并在供给端和需求端同时发力，信贷方面也在不断收紧。而楼市调控在平抑房价、降温楼市、稳定预期等方面取得成效后，合理购房需求也正理性回归。

中介出现“离职潮”

张铭所就职的麦田房产门店，过去一年里上演着“离职潮”。“最多时我们有近50个经纪人，现在只有30多个了。”他说。

离市场最近的中介经纪人，堪称二手房市场的晴雨表。该职业薪资主要靠从中介卖房收益中提成。一旦楼市不景气、交易量上不来，挣过了“大钱”的经纪人便如鸟兽散。以张铭所在的门店为例，如果手上没有交易，那一个月只能拿2800元的基本工资。

回顾施行“9·30新政”后北京二手房市场，交易量骤降成为最为明显的变化。安居客房产研究院统计，去年9月，二手房交易量突破3万套；新政落地后第二月便骤降至2万余套，更在今年2月跌至1.2万余套；但3月市场回暖，交易量再度回到2.5万套以上；“3·17新政”带来的“最严调控季”让市场迅速降温，一路下跌到1万套以下，7月更是出现成交7158套的最低点。最近的8月和9月，受部分房源降价明显等原因影响，交易量小幅攀升，但依旧维持在1万套以下的低位。

同样，在上个月，北京全市二手住宅网签总量为8876套，与去年同期相比下跌了71%。

另一家中介链家地产也向记者披露了其内部交易数据：市场热度出现明显降低的同时，价格涨幅也收窄，对比上个月和今年3月的高峰，仅北京链家的二手房成交均价就已下跌大约10%，“不管是成交周期还是议价空间等指标均显示市场成交节奏明显放缓。”该人士分析。

来自国家统计局近期发布的70个大中城市住宅销售价格数据也显示，8月，北京新房价格环比持平；二手房价格环比下降0.9%，跌幅连续4个月领跌全国。

供求端和需求端同时调控

7月底，在全市商业办公类项目纳入限购多个月后，一些商办房再度被挂上了中介网站，部分房源挂牌价相比限购前跳水100多万元。

即便如此降价，并未让这类房源重获市场青睐。记者查询获悉，多个二手商办小区的成交记录基本保持为零。

时隔几个月，商办房为何遭遇“冰火两重天”？根据限购政策，新建商业、办公项目最小分割单元不得低于500平方米，且不得面向个人销售；存量商办项目可以销售给个人，但执行严格限购政策的同时，也不得办理银行贷款。业内分析，针对商办房的“3·26新政”是从政策上堵上了漏洞，但更深层次是给市场降温，购房人归于理性。

这只是“最严调控季”的其中一幕。区别于以往，“3·17新政”后，北京楼市调控政策愈发密集，多部门协同，累计出台大约20项政策。

“北京的调控政策呈现明显的‘从需求端到供给端，从短期调控到长效机制’的演变路径。”链家研究院相关人士分析，具体表现从“限购限贷限售+堵漏”抑制需求端热度，再到落实供地计划、推出“共有产权住房”等供给侧政策；从短期行政调控到构建“购租并举”的长效机制。

正因如此，一系列有关房地产市场的政策密集发布，也让不少四处凑钱的买房人回归观望状态。链家方面披露，该公司在实际交易量外的前期交易指标（包括新增房源量、新增客源量、新增客户与房源比等），也恰好反映着买卖双方的心理变化。

“市场供需两端均有不同程度的降温，新增需求量仅为去年同期的一半，新增客源量较去年同期下降30%左右。”链家研究院相关人士说。

“金九银十”今年难再现

时过一年，数十项调控举措的效力依然存在，更让楼市传统的“金九银十”黯然失色。

同处亦庄内部的中信墅是新房楼盘，国庆假期首日半天工夫，几乎没有迎来买房人。售楼处内外，更成了周边小区居民的临时活动空间。“相比新政前迅速售出，新开盘的一期还有大量房源无人问津。”售楼处工作人员说。

来自中原地产研究中心的统计数据显示，国庆8天假期北京合计新建住宅签约222套，二手房住宅33套。“与去年的7天假期交易量对比，跌幅依然非常明显。”中原地产首席分析师张大伟说，北京新建住宅前7天网签116套，二手房网签27套，均是2009年来的历史最低值，同比跌幅达到了65%。

不过，近两个月北京二手房交易量出现回升，但增量有限。“这并不意味着楼市调控政策效力的减弱，也并非楼市开始反弹的信号。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，就在长假前，一些房价涨幅过快的二、三线、甚至三、四线城市不断收紧限购、限贷、限售等调控政策，重点一、二线城市的楼市调控政策依旧从紧从严，信贷方面还在不断收紧，由此可见，目前楼市交易量的回升，恰恰是楼市调控在平抑房价、降温楼市、稳定市场预期等方面取得明显成效后，合理购房需求的理性回归。

安居客房产研究院分析师朱万鹏也认为，目前市场初步回归理性，这一变化也符合“房子是用来住，不是用来炒的”，同时也为“购租并举”的市场发展做好了铺垫，对未来的楼市健康发展更具有重要意义。