京城按揭贷压力测试： 房价“非典型性下跌” 监管严控杠杆率

今年上半年银行的资金成本上升，按揭贷款利率“折扣变上浮”自然并不奇怪，也有助于银行在压力测试中取得更好的表现

■本报记者 张 歆

房地产市场曾经有一种观点十分盛行——“最怕房价下跌的不是房企，而是银行，因为银行是房企的最大债主”，这种观点甚至曾经演变出“两大行业谁比谁先死”的争论。

如今，宏观调控效果显现，一线城市投机性购房被抑制。甚至，据《证券日报》记者了解，京城房价已经出现了“非典型性下跌”，银行按揭贷款由此也进行了一轮“非典型性压力测试”。

值得一提的是，考虑到风险与收益对等的原则，近期商业银行房贷利率的上浮与银行提升承压能力“正相关”。

京城房价非典型性下跌

《证券日报》记者选取某中介机构披露的京城部分二手房项目今年一季度的成交价和最新的成交价进行对比，部分二手房项目相似户型如今的成交价较一季度的高点下跌了5%-10%左右。至于该中介机构披露的成交价格的准确性，《证券日报》记者曾向身边亲友进行调研，获得的4个反馈结果全部是“标注的成交价格与真实价格一致”。

对口西城区马连道附近一个二手房小区的经纪人L先生对本报记者表示，“小区最近成交量不大，7月份和3月底有一组同样户型的一居室成交，7月份的成交价是425万元，而3月底的网签价是470万元，不过在银行放款后过户时，双方知道最新行情后都同意降了一点价，毕竟当初买房时买家心急，房子挂出来（挂牌价是490万元）8天就成交了。”

大兴区一个2012年交房的住宅项目今年3月中旬成交的三居室，总价接近690万元，而十分相似的户型在今年6月份成交，总价降至不足620万元。

丰台区某小区今年一季度末的成交记录显示，今年一季度的多笔房屋成交单价达到9.2万元/平方米乃至更高，而今年8月份的成交单价降至不足8.8万元/平方米。

“我今年3月份开始卖房，挂牌价最初760万元，心理的最低成交价位是720万元，6月份曾遇到有人出价680万元，我因为是换房资金压力大就没同意卖，但是如今心里的预期已经降至最低650万元，却依旧是看得多坐下来谈的人少”，朝阳区东五环附近一位筹划换房的业主对本报记者表示。

需要说明的是，之所以说京城房价是非典型性下跌，是因为记者并未使用全样本数据，上述案例是从北京市不同地域选取二手房项目的成交进行观察。

而国家统计局发布的数据显示，今年8月份，一线城市房价环比继续下降，北京二手住宅价格环比7月份下降0.9%，跌幅连续4个月全国第一。另据媒体报道，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，5月份至今的4个月时间里，北京全市二手房成交均价与“3·17新政”前相比回落了10%左右，“尤其是近郊和远郊区的高总价、大户型的非普通住宅均价跌幅更大。”

银行房贷承压能力有上限

由于房贷业务天然的杠杆特征，其对于房价波动的承受能力自然与首付比例、业务占比、毛利率等高度相关。

从首付比例来看，京城首套房按揭贷款通常要求首付30%，部分购房人违规加杠杆，通过消费贷、房抵贷等形式加大杠杆，其对于房价波动的承受力显然低于合规客户，本报对于此类违规行为已于9月5日进行了报道。监管部门对于此类加杠杆的行为也毫不手软：北京银监局、人民银行营业管理部9月5日傍晚已联合印发《北京银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》，要求北京市辖内的银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。

对于银行业整体的情况，平安证券日前发布的《中国房地产深度研究报告》认为，房价下跌20%就会给银行业带来巨大压力，房地产行业风险一旦爆发，农商行和股份制银行将首当其冲，国有商业银行抗风险能力较强。各类银行的风险水平排序是：五大行<城商行<股份制商业银行<农商行。报告估计，截止到2017年上半年，我国商业银行涉房贷款总规模模约43.3万亿元，占各项贷款余额37.8%，占银行总资产25.5%。其中，个人住房贷款20.1万亿，房地产开发贷款7.8万亿元，其他房地产贷款1.8万亿元，以房地产作为抵押物的其他贷款13.6万亿元。如果房价出现大规模下跌，接近四成的银行贷款都可能受到关联影响。从上市银行的情况来看，据《证券日报》记者统计，25家A股上市银行今年上半年合计的涉房贷款为22.6万亿元，其中，住房按揭贷款余额合计为17.92万亿元；房地产开发贷款合计4.68万亿元。

报告还提示，房地产市场的波动可能从三个渠道影响银行贷款的风险。首先，持有资产价值渠道，房价下跌意味着借款人被动违约的概率上升，银行贷款信用风险加大；其次，房产销售渠道，房价下跌将直接导致开发商销售回款下降，进而导致其资产负债表受损而影响开发贷的偿付；最后，抵押品价值渠道，房价下跌时房地产抵押品价值缩水、流动性变差，可能导致银行收回资金减少，还会降低银行未来贷款的意愿。

从按揭贷款价格的价格变动来看，9月19日本报刊发报道，独家关注到京城首套房贷款利率上浮5%-10%已经成为主流，当日傍晚监管部门再次发声表示支持，“房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向”。

据《证券日报》记者统计，四家国有大行今年上半年的付息率在1.5%-2%之间；大多数中等规模银行的付息率在2.5%上下浮动，小型银行的付息率大多在2%-2.8%之间。而按揭贷款的基准利率是4.9%，去年房贷利率优惠至八五折时执行利率仅为4.17%，优惠至九折时执行利率仅为4.417%；如果按照基准利率1.1倍批贷则是5.39%，如果按照目前京城最高的基准利率1.2倍批贷则是5.88%。从上述数据可以看出，房贷实行折扣利率时，银行该项业务的净利差最低可能不足1.5%，而上市银行今年中期信贷业务整体的净利差大多数在1.5%-2.5%之间，最高甚至达到了3%。

2016年上半年，就曾有一家股份制银行副行长表示，房贷利率如果执行八五折利率优惠，银行考虑综合成本后需要倒贴8个百分点。而今年上半年，资金面较彼时收紧，银行的资金成本也是明显上升，按揭贷款利率“折扣变上浮”也是情理之中，相对而言，也有助于银行在综合“压力测试”中获得更好的表现。