楼市调控持续从严 货币信贷结构优化

在长沙、重庆、石家庄、西安等地楼市调控加码的同时，近期多个城市的首套房贷利率也迎来“定向加息”。专家认为，在信贷总量不变的情况下，货币信贷政策的结构将趋于优化。未来一段时间，前期房地产调控政策效果将不断显现，政策力度从严，购房成本保持增势。

利率上行“水涨船高”

当下首套房贷利率上调并不局限在一线城市和热点城市。融360发布的数据显示，8月全国首套房平均利率已经达到5.12%。8月全国533家银行中，有154家对首套房利率进行了再度上调，占比28.89%。目前执行首套房利率上浮的银行达到252家，彻底打破了7月“基准为主”的格局。

9月以来，多地更是接连上浮首套房贷利率。以北京地区为例，首套房房贷利率上浮5%-10%成为普遍现象。

“去年年底以来央行实行稳健中性的货币政策，市场流动性趋于紧张，银行资金成本上升较快，因此贷款利率处于上升的态势。”中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼表示，从数据看，人民币贷款加权平均利率已连续3个季度上行，二季度环比上涨14个基点到5.67%。在此情况下，住房贷款作为贷款的一种，利率上行事实上是一种“水涨船高”现象。其次，近两年全国尤其是一二线房地产价格上涨较快、销售火爆，房地产市场风险一定程度上放大。商业银行通过包括上调房贷利率、提升首付比例、收紧贷款申请条件等手段来把握个人住房贷款发放的进度和节奏，是防控信贷风险的一种措施。

信贷额度紧张也是导致首套房贷利率上行的原因之一。中国银行国际金融研究所研究员周景彤表示：“银行等金融机构上半年已经将投放的额度用了很多，因此下半年额度较少。”

中金公司日前在研报中指出，银行信贷额度开始捉襟见肘。走访的诸多银行已将全年70%-80%的信贷额度用光，下半年信贷额度将较为紧张。这会引发银行议价能力提升，贷款利率上浮的情况较为普遍。

另外，银行负债成本、购房需求、信贷供给也对首套房贷利率有影响。交通银行首席经济学家连平表示，银行负债成本在上升，如果资产定价不做调整，息差将会收窄。当下银行盈利状况总体平稳，但增长速度比较缓慢。按揭贷款作为银行贷款中的重要组成部分，如果不做适当调整，银行息差或有压力。房贷利率上涨也与购房需求和信贷供给有关。一方面，到今年三季度为止，全国购房需求和增长情况比较可观。另一方面，2016年以来银行发放按揭贷款的增速较快，短期内银行按揭贷款总量迅速增长后，银行需要考虑未来的风险管理和结构问题，不能让按揭贷款比重不断提高，需要做一些适当调控。

信贷结构优化

东方choice数据显示，自2015年10月央行调整中长期贷款基准利率至4.9%以来，至今仍保持在历史较低水平。目前房贷水平仍处较低的水平。

事实上，在基准利率不变的情况下，提高首套房贷利率，也是总量政策不变情况下的结构优化，可以使资金更多投向农业基础设施、一二三产业融合、新型城镇化等重点领域，更好支持实体经济发展。

董希淼表示，去年以来房地产贷款，特别是个人住房贷款增长非常快，对实体经济特别是制造业、小微企业的信贷投放，一定程度上产生了“挤压”效应。随着商业银行适度调整房地产信贷政策，今年以来房贷增长在贷款新增里的占比在下降，而投向制造业、小微企业、三农和基础设施的贷款增长较快。

银监会披露数据显示，截至8月末，制造业贷款同比增长1.6%，增速较去年同期上升2.3个百分点，较今年6月末上升0.6个百分点。小微企业贷款同比增长16%，保障性安居工程贷款、涉农贷款和基础设施行业贷款同比分别增长25.9%、10.2%和16.3%。对重点领域和薄弱环节支持力度继续加大，服务实体经济的力度进一步加大。

周景彤表示，调控房地产的直接目的是降杠杆、挤泡沫，遏制房地产市场房价过快上涨、泡沫不断膨胀的势头。如果房地产领域流入的资金变少，在资金总量一定的条件下流入实体经济的资金总量确实会相对多一些。

“房贷利率上行及房贷在部分一二线城市相对收紧的出发点是控制房贷需求，通过房贷投放步伐的放缓，让房贷需求不会在短期内迅速释放，或会带来支持经济的效果。”连平认为，但从银行本身来说，目前对实体经济投放的资金还比较充足，且银行信贷投放关键是看市场的需求及对风险判断。

调控将保持从严

针对未来房地产信贷政策是否会继续趋严的问题，董希淼表示，或有进一步调整可能，包括房地产开发贷款和个人住房贷款都可能适度收紧。事实上，房地产调控政策、房地产市场走向、市场流动性、银行信贷额度以及监管部门相关政策变化，都会对房地产信贷政策产生影响。

“对房地产总体的调控，包括货币政策，以及一些限购限贷政策在未来可预见的一段时间应该是比较稳定的，进一步趋严的可能性较小。”周景彤分析，从近几个月情况来看，房地产市场一度过热的一二线城市其成交量、价格等各方面都在降温，投资也在相对减少。前期严格的房地产调控政策效果正在显现，这种情况下没必要再进一步加大调控力度。

从贷款方面看，连平认为，按揭贷款最近这几年发放较多，但在整个信贷余额中比重依然不高。在这种情况下，银行对于整个房地产方面的贷款，包括按揭贷款和开发商贷款，短期内比重明显上升。不过，银行不可能让房贷比重继续大幅度上升。按揭贷款事实上是在相对收紧，投放速度也在放缓。