经营下滑 北京传统商场纷纷变身写字楼

传统商场纷纷变身写字楼

“6·18”、“8·18”电商节后，你有多久没有去逛购物中心了？你知道它们可能已经不是商场了吗？电商对于实体购物的冲击，正影响着一些传统商场的租金收益。为了谋求新的发展出路，京城不少传统商场纷纷改为写字楼。业内专家预测，“商改写”或将成为一股热潮。

“哎呀，旁边的百盛竟然没了，看来是要改做别的了。”傍晚，到爱琴海购物中心吃饭的刘小姐，从广场前看见隔壁的一片围挡，才知道原来的太阳宫百盛店已经没了。“我来北三环购物较少，来过的几次中，确实也只去过百盛里的超市一次，毕竟两家挨这么近，爱琴海至少是个更大点的购物中心。”

一家是购物中心，一家是传统商场，就像刘小姐一样，更多的消费者在“二选一”的选择题中，将答案投给了购物中心。2016年10月31日，由于长期处于亏损状态，百盛终止了北京太阳宫店的经营，并出售了太阳宫店的产权。

周一下午3点，记者在现场看到，原来的百盛字样已经全部被撤掉，整栋建筑包围在一片绿色围挡之中，偶尔响起的机器声，表明建筑内部正在进行施工。百盛改造计划的参与方之一告诉记者，百盛太阳宫店已经正式确定改建为写字楼项目，名为北京中融信托广场，地上7层、地下3层，每层平面面积约6000平方米，预计最快可于今年10月份亮相。改造为写字楼的过程中，设计团队充分利用原有特殊结构，设计并打造了贯通南北的采光中庭，也将项目由南至北切割为A、B两区，可分可合。“至少，在周围这一片区域中，多是酒店和商场，少有一个纯粹的写字楼项目。”

中粮广场的共享办公空间开了

“买洋到中粮”。如果是喜欢家居的人们，一定还记得多年前流行的这么一句话。作为长安街边的建筑群，毗邻北京站的中粮广场一度是进口家居品牌的标杆，集合了众多知名的进口家居品牌。资料显示，在2006年前后，C座的中粮广场购物中心拥有国际顶级家居品牌20多个，占据家居总品牌的50%，是名副其实的高档品牌荟萃之地。

然而，2007年后，随着各个品牌家居卖场的兴起，中粮广场购物中心渐渐变得无人问津，特别是在年轻消费群体的心目中，购物再也没有人去中粮。“我们单位就在旁边，可这么多年了，我从来不知道中粮广场里还有购物中心。”办公族小邓告诉记者，从东方新天地到王府井步行街上的各大百货公司，这一片有太多的购物场所，外观略显陈旧的中粮广场自然不会引起人们的兴趣。“我只知道那里是个办公场所。”

昨天下午，记者来到中粮广场，正门口的建筑外立面上，就挂着一个“COFCO FANTASY”共享办公空间的招牌。“这是我们最近新开的办公空间，就在广场C座，从A座可直接穿过去。”门口的安保人员主动为记者指路。和A座大堂设有封闭的闸机和电梯不同，走到C座，开放的采光中庭空间立即给人一种豁然开朗的感觉。记者在现场看到，地下一层到地下三层的空间，围绕着采光中庭设置成了环形的共享办公工位，仅仅在地上一层配有几家简餐餐厅和咖啡厅。

前台工作人员告诉记者，共享办公空间近期刚开业，分为蜂巢办公、胡同办公和庭院办公三种模式，目前蜂巢办公和胡同办公正在对外招租，租金是每个工位每月2400元。“6人间的办公工位租得还挺不错的，只剩下一间了。”

太平洋百货已成写字楼

相较于太阳宫百盛和中粮广场，今年年初就已经重新开放的盈科中心似乎更被人所熟悉。曾在香港富商李泽楷旗下的盈科中心，位处三里屯商圈，原本是一个包括住宅、两座甲级写字楼和一个大型购物中心的综合体。然而，自从2011年10月底太平洋百货宣布撤出盈科中心后，购物中心部分就一直处于空置状态，前后空了整整五年。2016年，新接手的产权方决定对购物中心进行改造。

周一下午，记者来到盈科中心。从正门看，这里还是商场惯常的五层建筑形态，正门口西边是英菲尼迪的展示中心，东边是安利的体验馆。走到建筑内部，记者看到，盈科中心已经摒弃了传统商场的格子式格局，通过中庭、玻璃幕墙和挑高的空间来营造写字楼所想要表现的档次感。从电梯口的指示牌上看到，一到三楼已经成为富士通中国有限公司的办公地，一楼电梯口边同时开了两家售卖咖啡、简餐的餐饮店，不过，工作日下午4点的时间段，进出盈科中心的人很少，记者透过玻璃可以看到，安利体验馆内几乎没有前来体验的消费者。

经营下滑倒逼“商改写”

好好的商场不做，为何要耗费精力改造成写字楼？戴德梁行北中国区写字楼企业服务部高级董事严区海告诉记者，近两年传统商场纷纷改造为写字楼的主要原因还是和电商剧烈冲击下实体店经营下滑脱不开关系。“商场人流量少，商户的收入就会受到影响，而商户收入的减少又会造成商场整体租金的下降。”严区海谈到，近几年北京的商业地产租金增长缓慢，相反的，从2011年开始，北京的写字楼租金就持续上升，至今已经实现了连续7年的增长，市场平均租金水平相比6年前也翻了一番。

根据戴德梁行的报告，截止到2017年第二季度，全市甲级写字楼的有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币392.1元，环比上调1.0%。五大核心商圈甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币415.4元，环比上调1.2%。

同时，另一个方面，写字楼的空置率水平也一直处于很低的状况，特别是甲级写字楼，整体表现出一种供不应求的局面。仲量联行北京研究部数据显示，北京甲级办公楼空置率多年保持低于5%的水平，使得北京成为最供不应求的办公楼市场之一。

“当然，写字楼市场的竞争也很激烈，商场改造成写字楼后并不意味着产权方可以一劳永逸，但是，考虑到北京核心区的商场供应量已经不小，这些商场或购物中心不改成写字楼，就是一点儿机会都没有了。”

“商改写”会成潮流吗？

“至少在我看来，‘商改写’是有机会的，在一段时间内将成为一种趋势。”严区海告诉记者，相较于商场，写字楼在运营方面对于技术的要求略低，但租金收入却更高更稳定。根据研究，至少从租金水平上看，购物中心改造成写字楼后，平均租金能增加30%到40%。“同样是生意，运营写字楼既不是很麻烦，回报又更稳定，何乐不为。”

值得注意的是，“商改写”的过程中也存在一些挑战。严区海分析，从政策层面看，二者虽均为商业用地，同为40年产权，但若此前拿地性质不含办公用途，则商场不可改为写字楼。此外，商业的平面设计绝大部分不适合写字楼使用，因此在“商改写”时需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求。写字楼对于自然采光有较高要求，因此“商改写”需要提供一整套全新的自然采光方案。“概况来说，前期需要资金和技术的投入，后期需要在软件服务上跟得上，‘商改写’也不是一件简单的事儿。”