房贷收紧 利率上扬

随着房地产市场调控深入，银行房贷进一步收紧，房地产个人杠杆的下降使得投机买房比以前更难了，上月底五大行集体上浮首套房贷利率至基准1.05倍后，目前广州市内大多数银行都已经执行首套房贷利率上浮，幅度从5%-10%不等。

一线城市首套房贷利率优惠难寻

上个月底，中、农、工、建、交五大行同时表示，统一将首套房贷利率调整为基准利率上浮5%，同时也将二套房贷利率不同程度调整上浮。其中中国银行、交通银行执行二套房贷利率上浮10%，建设银行和农业银行二套房贷利率将上浮15%。

事实上，进入9月中旬，广州市内大部分银行都基本将首套房贷利率上调，基准利率已经基本消失，而且即便有也很难放款。

不少股份制银行甚至执行首套房贷利率上浮10%。上月底首套房利率为基准的几家银行，这个月也陆续上调了首套房贷利率，包括平安银行上浮3%，广州银行上浮5%，农商银行上浮10%。此外，有消息称兴业银行也将在10月份上调首套利率。此外，光大银行由上浮5%调为上浮10%。汇丰银行取消了9.9折优惠，改为基准利率上浮5%。

近期，2017年中渣打银行全球研究部对9座中国内地城市开展了每半年一次的开发商调研。结果也显示，房贷政策收紧从上半年的一线城市扩大至二、三线城市，并已经给潜在买家带来切实影响。其调研显示，所有城市不论首次购房还是二套房房贷利率都没有折扣。部分城市对首套房款利率在基准贷款利率上浮5%，对于二套房，上浮10—20%较为普遍。

“据受访开发商表示，贷款批准程序目前需要几个月，部分大中城市二手房房贷获批难度很大。此外，开发商获得融资难度也在增加，融资成本上升，开发商投资意愿受影响。”渣打银行中国区经济师申岚表示。

随着银行房贷收紧，事实上全国的房贷利率都呈现了上扬趋势。融360监测数据显示，8月，全国首套房贷平均利率创下历史新高，达到5.12%，相当于基准利率1.04倍，环比7月上升了2.47%。同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。这是自2016年以来首次突破5%大关。二套房贷平均利率5.54%，受总体形势的影响，二套房贷利率较之前小幅上升。

个人按揭贷款增速或将持续降低

从银行上半年的半年报可以看出，银行上半年个人住房贷占总贷款比例基本平稳，但个人住房贷款增速均比上年同期放缓，新增个人住房贷款超九成投向首套房。首、二套占比来看，首套个人房贷余额2.6万亿元占比92%，二套房2173亿元占比8%。政策调控的整体效果较为明显，房贷增速降缓，以农行为例：贷款余额28559亿元，占总贷款金额77.60%，较上年末增幅为11.60%，增速同比下降21.20%。其他银行增速均有不同程度的下降。

招商银行资产管理部高级分析师刘东亮分析认为，随着政策调控深入，商品房销售面积继续减速，个人按揭贷款增速也持续降低，年内商业银行对住房贷款的投放力度料将进一步收紧，余下几个月居民加杠杆的空间有限，因此地产销售端料将持续缓慢降温，这将对地产商拿地和开工构成制约，因此未来地产数据继续超预期的概率显著下降，稳中有降将是主趋势。