广西一开发商欠款8千万 法院拍卖其325宗房产

因3年前与合作伙伴的一场借贷纠纷，广西防城港房地产商人李忠飞遭遇资金链断裂。随后，由于未履行法院判决及时偿还8千余万元债务，其开发项目“腾飞广场”被司法查封并停工。处于对资金回笼的考虑，历经多方斡旋，李忠飞设法筹集了近2亿元资金使项目得以于2016年5月31日再度动工。

但正当项目交付在即，法院却下发司法执行通知：称腾飞广场320余套房产将以1.27亿元价格进行公开拍卖。且防城港中级人民法院依据的这一估价是在“腾飞广场”复工前几日测算得出，彼时评估公司未考虑复工因素影响，李忠飞认为，这一失误使得起拍价与其估算的房产实际价值相差5亿元之巨，评估实施和拍卖正当性值得质疑。

两方争执的焦点之一，是广西万宇房地产评估有限公司（以下简称“万宇评估公司”）在工程重大变更前作出的估价对于拍卖的适用性。记者在编号为（防城港市）广万房地估字F[2016]第410号的评估报告上看到，万宇评估对320余套房产的估价作业期为2016年3月24日至5月29日，项目复工估价报告有效期限截至次年5月28日止；且在“估价对象范围”中作出了标注，称该项目在勘察节点时仍处于停工状态。

李忠飞向记者介绍，由于对估价合理性存疑，腾飞龙不久便向法院提出了异议。当年10月，防城港中级人民法院召开专门听证会，会议的成果之一，便是万宇评估于12月份作出的对估价报告的补充说明及更正函。

记者在该份补充说明中看到，万宇评估公司对腾飞龙提出的“估价报告有效期”作出回应称：由于出具“预报告”（2016年5月29日）与正式报告（2016年9月2日）相隔时间较长，出现了“笔误”，并根据《房地产估价规范》和广西高院相关规定及委托方要求，将估价作业期更正为“2016年3月24日至2016年9月2日”，同时报告应用有效截止日期从2017年5月28日变更为2017年9月1日。

这一更正在法理上旋即引起更大争议。相关法学界人士认为，在从评估到公告拍卖期间，评估报告未考虑房屋价格（标的物价值）重大变化情况，对时间改动随意，且相关程序违法较为明显。

中央财经大学民事诉讼法专家法林剑锋教授认为，万宇评估公司出具的更正函以 “笔误”为名，更改报告有效期明显违法。举例而言，裁判文书在不对内容进行实质变更情况下允许出现笔误。但有效期更改属于重大实质内容变更，此处笔误，评估的权威性无从谈起。

中国政法大学民事诉讼法研究所所长宋朝武教授对评估报告有效期提出质疑。他解释到，评估报告一般使用期限为一年。按照相关司法解释，如若评估报告启动了第一次，第二次第三次即使超出一年也未违法。但从本案相关材料来看，评估报告在一年内未作启动，拍卖时便不能再适用过期的评估报告。

显而易见的是，由于有效期延迟，最关键的估价维持了原状，腾飞龙与防城港法院迅速陷入新一轮的漫长拉锯。

2017年1月28日，腾飞龙向防城港市中级人民法院提交了《重新评估申请书》，阐明经核算得出的1.27亿元估价连基本的建安成本都无法覆盖。8月24日，腾飞龙公司接到通知，应法院要求在一天内提交了“腾飞广场”续建投入的说明。在其25日提交的情况说明书上，记者看到，重新开工15个月以来，包括工程款及其他费用腾飞龙共计投入16529.68万元。然而不知何故，这些反馈并未得到防城港中级人民法院的回应。

8月28日，防城港中级人民法院下达网络拍卖通知书（2015）防市执字第18号。根据通知书，此次拍卖首次竞价时间为10月10至11日，拍卖标的物除了位于该市港口区北部湾大道和建港路的325宗房产，同时还包括项目开发公司腾飞龙和李忠飞名下的两辆小型汽车。其中规定325宗房产的首次起拍价为126902900元，若流拍，第二次起拍价为101522320元。

宋朝武教授认为，根据判决书看被执行人的债务仅8000多万，而防城港法院查封财产远超范围。其次，在被执行人被查封的财产足以偿还申请执行债务的情况下，将法律代表人家庭财产（汽车）予以查封，明显属于超范围查封。

“我们已经投入了一个多亿来装修，这个月底马上就要交房了，全防城港都能看到。查封的资产超过6个亿，为什么现在还是用烂尾楼的状态低价评估？这说的过去吗？”李忠飞说道。

林剑锋教授建议，由于涉案项目被查的时候是在建工程，再次投入后可能达到了可预售商品房标准，因为有查封，导致性质变更不过来，但实质上法律性质已经变了，从公平性考虑，建议对标的物价值进行再次评估。