房地产1.0时代不再 房企再难“躺着赚钱”？

楼市“变天”，房企再难“躺着赚钱”？

《中国经济周刊》记者 谢玮 | 北京报道

责编：陈惟杉

(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第36期)

今年以来，针对楼市的调控政策密集出台，涉及信贷、购房资质、土地供应、融资渠道、市场监管等多个方面。

在业内看来，楼市的商业逻辑将发生变化。“拍地盖楼，快进快出”的房地产1.0时代不再，房企必须走向2.0时代，向金融化和专业分工转型。在此背景下，房企上半年成绩单备受关注。

8月中旬起，A股、H股上市房企陆续发布中报。多家房企业绩显著上涨，同时，行业分化局势愈发明显，部分中小房企的生存环境并不乐观。

碧桂园登顶销售榜

2017年上半年，碧桂园、万科、恒大销售额位居前三，均突破2000亿大关，碧桂园已完成全年业绩超七成，接近去年全年销售总额。保利、绿地、中海、融创等4家企业销售额突破千亿大关，分别为1466亿元、1331亿元 、1273.2亿港元和1088.5亿元。

中原地产发布的数据显示，120家发布半年报的A股上市房企合计营收4424亿元，净利润494.7亿元，净利润率达到11.2%，同比上涨近两个百分点。中原地产首席分析师张大伟分析称，2017年全年房企平均净利润率将再度回归两位数，但全行业利润依然不足银行零头。

形势看涨，部分房企亦宣布上调全年销售目标。

碧桂园将销售目标由年初定下的4000亿元上调至5000亿元，上调25%。龙湖地产(0960.HK)亦将年度销售目标调至1500亿元，提升36%。富力地产(2777.HK)宣布将年度销售目标从730亿元提高到800亿元。融创中国也将全年销售目标大幅上调43%，达到3000亿元。

不过，部分中小房企的业绩表现却不乐观。Wind资讯数据显示，A股上市房企中，总资本在100亿以下的房企有41家，其中23家上半年净利润同比下滑。16家净利润亏损，占总数的22.54%。其中，被称为“亏损王”的嘉凯城(000918.SZ)半年报摘要显示，今年1—6月实现利润总额-7.08亿元，实现归属于上市公司股东的净利润-7.16亿元。

融创、恒大可谓今年地产业的“网红”企业。

在“吞下”万达的13个文旅项目后，融创中国(1918.HK)中报预计，2017年下半年融创总可售资源约3879亿元，2018年总可售资源约6187亿元。“未来，融创将继续加强销售、缓停拿地，以保证现金流充裕。”

“未来两年融创的任务是降负债，”融创中国行政总裁汪孟德称，“最主要的原因是我们到了释放利润的阶段了，而不是现金流紧张。”他表示，未来随着利润大幅释放，净负债率自然会下降，“我们有信心在未来一到两年，在2019年底把资产负债率和净资产负债率降到双70%的水平。”

恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧称，今年年初，恒大启动战略转型，“在发展模式上，由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的‘三高一低’发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变。”

今年6月以来，SOHO中国(0410.HK)先后整体出售上海虹口SOHO、光华路SOHO二期、凌空SOHO的举动引发舆论关注，甚至有人质疑潘石屹要“跑路”。8月22日，SOHO中国发布中报，董事长潘石屹表示，出售项目的资金用途首先用于还贷，优先还境外贷款。“不想承担过多风险，收入和负债都是以人民币计价。”

SOHO中国首席财务官唐正茂介绍，除了还债，处置资产的部分资金还成为现金流。截至6月30日，SOHO中国的现金及现金等价物为34.41亿元，银行存款为2.53亿元。

“现金为王”、销量猛增的背后或基于回收流动性的考虑。

事实上，去年下半年以来，房企融资环境日趋收紧。监管层直指违规资金流入楼市，房企长期依赖的发债、定增和信托等传统融资模式受限。

Wind数据显示，今年以来，地产企业境内累计发债规模2767.21亿元，较去年同期的8212.59亿元下挫66.3%。8月发债规模439.93亿元，结束环比两连涨，且较去年同期下滑58.2%。

与此同时，房企海外融资逐渐升温。穆迪提供的数据显示，今年以来，51 家受评开发商在境外债券市场共融资约 264 亿美元，远高于2016 年全年 87 亿美元的融资总额。

仅7月以来，龙湖地产发行4.5亿美元5年期的优先票据。绿地控股(600606.SH)发行1亿美元债券。建业地产(0832.HK)发行2亿美元一年期优先票据。8月，融创中国发布公告，称成功发行金额合计10亿美元的两组高息债券。

房企将迎“苦日子”？并购拿地、多元化运营渐成共识

“从2018年5月至2020年5月，将会是内地房企最棘手、最难熬的一段时间。未来房企高价拿地，再高价卖出模式难以为继。”绿城中国行政总裁曹舟男在半年业绩会上表示。

不过，新城控股(601155.SH)副总裁欧阳捷向《中国经济周刊》记者直言，“地还是要拿的”，只是策略发生了变化。在目前土地出让缩减、价格受限的情况下，并购手段成为房企获取战略资源、扩大自身规模的一个非常重要方式。

中报数据显示，碧桂园上半年新增土地投资1686亿元，同比增长131.5%，新增土地投资的权益达到74.8%。万科上半年也积极通过合作及并购拿地，上半年新增土地中64.7%建筑面积的项目以合作方式获得。

并购也成为融创的拿地利器。7月收购万达13个文旅项目，大幅取得近6000万平方米的土储。此外，融创还收购大连润德乾城全部股权、华城富丽95%的股权、天津星耀80%的股权等。截至8月25日，不计入万达13个文旅城项目，融创的总土地储备达1.01亿平方米。

克而瑞数据显示，1—7月份拿地面积榜上，30强房企新增土地面积达34978万平方米，其中通过收并购方式取得的土地建筑面积占25%，较去年提升了近15个百分点。

穆迪投资者服务公司发布报告称，2017年全年中国房地产业并购交易总额有望创纪录。第二季度公布的最大规模并购交易为万科斥资约人民币551亿元收购广东国际信托投资公司的若干房地产资产。分析师黄哲表示，“并购活动激增主要由开发商有意实现更大的规模经济效应、争夺更大市场份额以及补充土地储备驱动。与参与公开拍卖拿地相比，通过并购交易补充土地储备的成本相对更低。”

存在变数的2017年下半场，房企角色从“开发商”转型为“运营商”的路径逐渐明晰。

龙头房地产企业均提出了各自的多元化运营策略，涉及商业地产、旅游地产、健康地产、特色小镇等多个领域，并积极布局租赁业务。

7月，富力以199.06亿元收购万达77家酒店，富力的酒店规模将超过100家，一举成为全世界最大的酒店运营商之一。富力地产董事长李思廉表示，未来富力将持续寻求扩大整体规模并整合酒店资产，以增加经常性收入及利润的比例。

特色小镇成为山水文园集团转型的发力点。其董事局主席李辙向《中国经济周刊》记者表示，致力于将浙江山水主题小镇打造成为行业标杆，“山水主题小镇将成为我们的一个核心竞争力。未来5年我们打算做15个这种小镇项目，抗衰老将成为标配植入。”