房企上半年负债扩张贡献达九成

近日，湖北省国资委发布“关于谨慎投资房地产的通知”，明确湖北省国资及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度，确保资金尽快回笼，降低杠杆。

而让国资系统罕见出手的原因便是房企负债率高企。事实上，近年来房企负债扩张现象明显，有数据显示，2017年上半年房企负债扩张贡献93%，在此背景下，净负债率再创历史新高，达到113%。

房企利润再回两位数

虽然楼市面临着严厉调控，但房地产市场再度创下新高。9月，房企半年报已全部发布，据不完全统计，上市公司合计接近130家，港股近10家，另外A股合计120家，房企的平均净利润率均再次站稳两位数。

120家A股上市房地产公司合计营收4424亿元，净利润达到494.7亿元，净利润率达到11.2%，相比2016年上半年同期这78家房企的净利率9.8%，上涨接近两个百分点。

这意味着，上市房企结束了三年的净利润为个位数。数据显示，在过去4年，A股房企平均净利润率分别为2014年9.6%、2015年8.3%、2016年8.2%。

中原地产首席分析师张大伟表示，过去两年多楼市火爆，让2017年房企迎来历史上销售业绩与利润上涨最迅速的一年。

“从上半年的财报数据看，大部分主要业务是房地产的企业收获颇丰。”张大伟说，虽然楼市面临严控，但市场影响在两季度末才出现，因此影响较小。另外，再叠加2016年末的结转，大部分企业收获了历史最丰盛2017年半年盛宴。

的确，恒大上半年销售额已达2882.5亿元，同比上涨56%，2017年目标直指4500亿元；碧桂园上半年销售2889亿元，同比增长131%；万科销售277.8亿元，同比上涨45.8%；融创销售1088亿元，同比上涨94.2%；金地销售703.4亿元，同比上涨60.03%。

在此背景下，多家房企上调年度销售目标。其中，碧桂园销售目标由原计划4000亿元大幅上调25%至5000亿元；绿地、保利、融创年度目标均升至3000亿元；中海由2100亿港元上调10%至2310亿港元；龙湖由1100亿元大幅上调36%至1500亿元；世茂上调10%至880亿元；富力由730亿元上调到800亿元，并将2018年的业绩预期定在1280亿元至1380亿元。

Wind数据显示，117家披露中报的上市房企中，有96家实现了盈利，70家实现净利润同比增长，业绩增长的企业占了总数的6成。

张大伟说，由于2015、2016年的销售火爆，市场主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健。预计2017年房企的利润将刷新历史纪录，而净利润率也将在2015年至2016年个位数的基础上出现利润率的明显上涨。

扩张来源于负债

事实上，房企大规模扩张的同时，其负债也再度扩大。据媒体统计显示，上半年，117家A股上市房企平均净负债率达到207.44%，较2016年行业净负债率162.78%来看同比上涨近45%。其中，净负债率最高的是云南城投，高达541.75%；高居第二位的是嘉凯城，为431.85%；除这两家之外，负债率超过300%的房企共有6家；净负债率在200%至300%之间的房企共有9家；净负债率在100%至200%之间的共有26家。

以首次销售目标上调的富力为例，虽然销售目标再度调高，但相应的富力地产的负债再度扩大。富力地产中期业绩报告显示，虽然提前赎回了将于2019年到期的10亿美元年息8.5%的优先票据及2020年到期的6亿美元年息8.75%的优先票据，但是，与2016年底集团净负债率160%相比，目前的杠杆比率已增至193%。

与此同时，富力地产的负债率这几年一直处于攀升状态。2015年，富力地产总营收442亿元，净资产1837亿元，总负债1345亿，负债率73.21%，净负债与权益比率124.3%；2016年，富力地产总营收537亿元，总资产2264亿元，总负债1795亿元，负债率79.28%，净负债与权益比率159.9%。而今年上半年，富力地产总资产额为2436.92亿元，总负债从2016年底的1795.75亿元，增至目前的1966.67亿元，资产负债率高达80.7%。

恒大方面虽然经过寻求注资、赎回永续债等各种方式促使净负债率较上年下降近一半，但从目前来看，其净负债率依然高达240%。

融创方面，半年报显示，总资产4238亿元，总负债3896亿元，资产负债率高达91.93%，创下了其十年来的新高，此外，还有93亿元的永续债。截至今年上半年，公司账上现金924亿元，有息负债1813亿元，总权益342亿元。据此计算，其净负债率为259.9%。融创中国的净负债率已经超过恒大的240%，为港股内房企最高值。

对此，华泰证券房地产分析师谢皓宇表示，从重点公司看，资产扩张速度依然较快，负债扩张是主导。“2017年上半年重点公司总资产相比去年末扩张了6470亿元，依然保持较快速度，其中负债扩张占比高达93%。有息负债扩张略超预收账款扩张，这导致重点公司净负债率提升至113%，达到近十年来的新高。”

具体来看，2016年底至今， 34家公司总资产扩张了6470亿元，比去年同期增长72%，速度相比2016年回升91个百分点。同时，总负债扩张了6000亿元，同比上升82%，占总资产扩张的比例高达93%，成为总资产扩张的最主要贡献。

值得注意的是，谢皓宇说，房企正在主动加杠杆以扩大经营规模。2017年上半年有息负债已经超越无息负债。今年上半年，重点公司预收账款扩张3186亿元，同比上升33%，而有息债务扩张2707亿元，同比上升112%，有息债务扩张速度已经远远超过预收账款。

房地产投资持谨慎原则

湖北省国资委9月6日发出《省政府国资委关于谨慎投资房地产的通知》，明确要求从9月5日起，省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则，严控风险。

《通知》称，湖北省出资企业经营房地产的户数较多，投资规模大，增幅快，且普遍存在资产负债率高、资金成本高、盈利空间收窄、后续资金紧张等问题，需防范投资风险和经营风险。

《通知》指出，省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度，确保资金尽快回笼，降低杠杆。事实上，在文件发布前，湖北省政府国资委先后两次召开会议，研究出资企业降杠杆等问题。

对此，湖北省国资委有关负责人透露，将加强对高负债企业的风险管控，严防投资、财务风险。加强投资管理，省出资企业暂停所有对外投资，待省政府国资委出台新的投资管理办法后再开展对外投资；同时，两年内省出资企业管理层级压缩到四级以内，法人单位减少20％，今年减10％，明年再减10％。

事实上，除湖北外，北京也于近日再度发文严控资金流向，要求辖内银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。

北京银监局相关人士表示，近期，北京银行业金融机构个人经营性贷款和个人消费贷款规模增长有所加快，而且据市场情况反映，个别银行发放的个人经营性贷款和个人消费贷款存在违规流入房地产市场用于购房的情况。

数据显示，2017年前7个月，居民新增消费性短期贷款1.06万亿元，累计同比多增7137亿元。而去年全年新增消费性短期贷款仅8305亿元。