共有产权房要发挥安居示范作用

共有产权房涉及政策面、建设者和居住者等三个利益攸关方，如何平衡三方利益关系，特别是未来的入市利益分配中，可能面临着物权分割的难题。如何避免可能的产权纠纷，共有产权房的政策设计还需充分考虑到各种因素，尤其是在利益和权利方面不能轻忽。

北京市住建委昨天举行政务开放日活动，市住建委副主任、住房保障办公室主任邹劲松介绍，今年截至8月底，北京保障房新开工4.9万套，完成全年5万套任务的99%；竣工7.1万套，完成全年6万套任务的118%。目前，北京自住房项目累计入市93个，共计8.5万套，已销售6.2万套，邹劲松表示，剩余2.3万套和未来要建设的20多万套自住房都要转为共有产权房。

从各类保障房到租售同权再到共有产权房，无论是统一的顶层设计，还是各具特色的地方试点，都着眼于一个共同的目标：破解楼市困局，解决房价高企难题，最大限度实现公众安居梦。共有产权房不是北京的独创，在上一楼市调控周期，一些三四线城市曾在这方面有过探索与实践，但如今这项政策在北京落地，意义更为重大。

首先，北京这样的一线城市楼市热、房价高、人口多，安居压力大，引入共有产权房，由于产权实施了有效分割，购房人没有完全产权，因而房价也会降下来。此举确实能够解决房价高企的难题，满足一部分人的安居梦。其次，共有产权房完善了房地产市场供给，和其他保障房和租售同权一起，使房地产市场的供给更为公平和科学。其三，共有产权决定了这类房子在使用权和处分权上有相应的限制，因而可以最大限度地发挥“住”的功能，而祛除“炒”的因素，符合中央提出的“房子用来住的,不是用来炒的”原则。

经过房地产几个周期的涨跌轮回，必须要让房子回归“住”的本质，而消弭“炒”的泡沫。推出共有产权房可以有效地化解房价高企，缓解公众的购房压力，解决安居难题，是值得一试的好政策。不过也要看到，房地产市场的主流依然是商品房为主，其他政策性的保障房只是补充。因而，共有产权房的“补充”或“补丁”作用，能否充分发挥，达到政策设计的初衷，还有待市场检验。但是有办法总比没有办法好，如果北京践行到位，效果很好，基本上就可以在全国有序推行。在房地产市场，只要符合法律规范，又对市场起到正面引导且能切实改善民生安居诉求的政策，都是可以尝试的。

共有产权房是新生事物——虽然已在不少城市进行试点，但终究尚属“非主流”，目前只能算是房地产市场的补充，对其作用既要客观看待，也要理性期待。楼市主要应以市场配置资源的方式，政策手段主要用于纠偏微调，而不会过度干预市场。推共有产权，应当结合当地房地产市场的具体情况有序推进，并重点解决三大问题。

一个是效率问题。共有产权房由政府给政策，建设单位开发建设，但是政策能够给到何种地步，才能让建设单位有兴趣开发建设共有产权房，是一个必须认真考量的现实问题。尤其是在北京这样的一线城市，房地产开发用地本来就捉襟见肘，再分一部分去建设共有产权房，的确考验政府的智慧。更重要的是，如果政府提供的政策没有足够的吸引力，建设单位对开发建设共有产权房就会意兴阑珊，只有政府提供的政策和开发建设单位的利益实现平衡，才能解决建设共有产权房的效率问题。

另一个是公平问题。以往一些地方的保障房分配中，由于分配不公和信息公开不够等出现了不少问题，好政策未能带来更好的结果。有鉴于此，共有产权房的分配必须做到公开公正，不能在执行过程中造成“资源错配”，不能让共有产权房的政策设计违背初衷，失去应有的意义。

其三是共有产权房的利益博弈难题。共有产权房涉及政策面、建设者和居住者等三个利益攸关方，如何平衡三方利益关系，特别是未来的入市利益分配中，可能面临着物权分割的难题。如何避免可能的产权纠纷，共有产权房的政策设计还需充分考虑到各种因素，尤其是在利益和权利方面不能轻忽。（本报特约评论员）