北京宅地供应同比增六倍 有望进一步平抑房价

整体而言，6、7、8月北京（楼盘）新房网签量已经下降到了新的历史低位。在业内人士看来，随着北京居住用地供应大幅增加，有望进一步平抑北京房价,防范因土地供应短缺而较快上涨。

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本报记者周雪松

据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院数据统计，2017年8月，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签1793套，环比今年7月增长6.7%，同比去年8月下降75.5%。其中，自住型商品房网签仅7套，环比减少13套；别墅网签356套，环比下降6.6%；其它新建商品住宅网签1430套，环比下降7.8%。

2016年“9·30”新政之后，北京新建商品住宅（不含保障房）网签量逐月下滑，从7000余套降至不足3000套。进入2017年，1-5月的网签量也一直维持在2700套-3000套左右，6、7、8月则跌破了2000套。整体而言，6、7、8月北京新房网签量已经下降到了新的历史低位。在业内人士看来，随着北京居住用地供应大幅增加，有望进一步平抑北京房价,防范因土地供应短缺而较快上涨。

新房市场到了迄今为止最冷时刻

值得一提的是，8月北京的新房交易中43.4%位于六环以外，环比7月增加4.8个百分点，在成交均价上，8月均价3万元/平方米以下的交易占比为37.5%，5万-8万元交易占比为39.3%，8万-10万元的交易占比为4.5%，10万元以上的占1.1%。由于7月几个均价接近8万元/平方米的项目逐渐售罄，8月高价新房的成交占比开始减少，市场价格再次向低位回归。

在总价上，8月300万元以下的新房交易占比为35.5%，300万-500万元的交易占比为8.5%，500万-1000万元的交易占比为29.8%，1000万-2000万元的交易占比为22%，2000万元以上的占4.2%。其中，1000万-2000万元的交易占比大幅下降，交易总价以300万元以下及500万-1000万元为主。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，从6、7、8月的网签量可以看出，北京的新房交易规模再创新低后逐步在低位企稳。显然，前两年土地供应的减少加上今年史上最严楼市政策的调控，北京新房市场近几个月已经来到了迄今为止的最冷时刻。

由于交易量较少，目前北京新房的价格、户型结构等非常容易受到个别项目的结构性影响。7月几个高价项目的入市就一度带来了一系列变化，8月市场则随着这几个项目影响的缩小而回归了正常。

整体而言，由于市内土地供应减少、新增土地供应向远郊转移，所以北京新房市场目前还是以远郊区县为主，7月几个四环以内的项目仅属于少数个例。同时，无论是首次置业还是改善需求，大部分需求还是集中在60-144平方米的普通住宅上，且多为两居或者三居。所以只要没有个别项目大量房源入市带来的结构性影响，北京新房市场的交易结构还是比较稳定。

2017年，北京加大了供给侧改革力度，土地供应量较2016年大幅增加，未来北京的新房交易规模有望再次扩大，走出目前的低谷。同时，在自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%的规划要求下，未来的供应结构也将偏向中低价位的中小户型，将满足刚需人群的首次置业需求。

胡景晖表示，过去的北京房地产市场是“土地市场-新房买卖市场-二手房买卖市场-租赁市场”的构造体系。如今，随着土地拍卖政策的变化以及购租并举、发展住房租赁市场战略的推进，以后新房很可能会跳过买卖阶段，直接用于租赁，形成“土地市场-租赁市场”的体系，这对新房项目规划，新房项目的开发建设，自持项目的持有及后续出租运营等带来新的模式探索，租赁经营专业企业也将获得更大的发展契机。

另外，虽然北京新房市场今年整体一直处于萎靡状态，交易量较低，但8月份交易量的回升说明今年的“金九银十”还是可以期待的，绝对成交量今年9月、10月可能处于低位，但有望在6、7、8月的基础上有所上涨。

居住用地供应为去年同期7倍

另据伟业我爱我家市场研究院数据统计，8月份北京全市共新增土地供应8宗，其中居住类用地5宗，商服金融类用地1宗，工业用地2宗。5宗居住类用地土地面积共65.56万平方米，建设用地面积共64.67万平方米，规划建筑面积共85.44万平方米。

5宗居住类用地，朝阳区、丰台区、石景山区、通州区、延庆区各一块，其中包含2块自住型商品房用地：北京市通州区通州新城0204街区TZ00-0024-0006、0007地块全部用于自住房建设，限价21000元/平方米，北京市石景山区东下庄1605-630地块R2也全部用于自住房建设，限价35000元/平方米。

截至8月底，2017年北京全市居住类用地供应总量达到了46宗，而2016年前8个月仅仅只有7宗，今年近乎为2016年同期的7倍。整体来看，经历了6月份的集中供应之后，北京土地供应在7月放缓，8月供应重新恢复。

土地成交方面，8月份北京共成交了12宗土地，其中包含居住类用地10宗，商服金融类用地1宗，工业用地1宗。10宗居住类用地成交量与7月持平，年内仅低于4月的11宗。成交金额共281.105亿元，年内同样仅次于4月和7月。

8月10宗居住类用地的成交楼面价为25564元/平方米，环比7月上涨5.7%，在今年前8个月中排名第四，低于4、5、6月。10宗居住类用地的成交溢价率为25.05%，虽然成交数量与7月一致，但溢价率较7月下降了6.1个百分点，6月以来连续下降。尤其是北京市东城区永外大街0503-602北、606东、606西地块，这是2013年崇文门路商业金融用地后，东城区的首推地块，但最终意外爆冷，未经现场竞价便被华润、招商、碧桂园联合体以38.4亿元竞得，溢价率仅0.5%。

8月宅地拍卖采用的主要形式依旧是限定销售价格，设定地价上限，竞价达到上限则转为竞报企业自持商品住房面积比例，达到预设比例再转入高标准商品住宅建设方案投报。最终，8月成交的10宗居住类用地有5宗触发了竞报企业自持商品住房面积比例程序，最高自持比例达44%。

专家分析表示，在加大供给侧改革力度的方针下，2017年北京土地供应规模大幅扩大，尤其是3月以来，为配合北京楼市新政，降低楼市热度，北京土地供应节奏明显加快，住宅用地的供应量、成交量较2016年成倍增加，自住型商品房用地也频繁推出，这对抑制北京新房市场豪宅化趋势、优化北京新房供应结构、满足刚需族置业需求有着极其重要的意义。