深圳拟恢复30年前划拨方式供地 将“只租不售”人才保障房等纳入

租赁市场成为今年的热点话题，各地政策频出，深圳先后发布了关于棚改、租赁市场等一系列关系民生的政策。

近日，深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）（以下简称深圳市规土委）在其官网上发布通告，征求社会公众对《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）的意见和建议。《征求意见稿》恢复了以往的划拨方式供地，并将“只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地”纳入土地划拨范围。

美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，上述《征求意见稿》是深圳市政府为了弥补以往土地出让制度中的弊端，并配合房地产长效机制的建立，从不同的角度制定出符合深圳社会发展的土地出让方法，并建立相关的监管制度，对深圳房地产市场的长远发展提供基础。

●划拨范围仅限于产权归政府的公益性、非营利性用地

深圳市规土委在解读时表示，根据土地管理法及其实施条例，我国土地供应方式包括划拨、出让、作价出资和租赁。而深圳自1988年1月《深圳经济特区土地使用权出让条例》颁布实施后，特区国有土地统一实行有偿出让制度，事实上废除了划拨，改为协议免地价供应。

此次恢复划拨方式供地，是为了鼓励社会投资民生用地，提高资源配置效率的同时确保公共服务及产品尽可能地惠及广大群众。

在何倩茹看来，《征求意见稿》中最大的亮点就是恢复划拨方式供地。划拨用地范围仅限于产权归政府的公益性、非营利性用地，在一定程度上避免了某些企事业单位只向社会索取资源，而不向社会贡献力量的行为。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉也认为，此次重归行政划拨，一方面复归最严格的土地利用，强化了划拨用地的政府全书，有利于体现用地的公共属性；另一方面，划拨用地扩大到只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地，这是针对高房价、新市民住房需求困难的背景，人才住房、保障性住房的公共属性全面凸显。

李宇嘉还表示，尽管《征求意见稿》明确了划拨用地产权归政府，但不限定划拨用地的投资主体，政府可以根据其投资管理要求选取合适的经营模式和经营者，区分用地供应和项目经营，以鼓励社会投资民生用地。这意味着，开发商参与公共服务设施，人才住房，即PPP模式，将成为未来企业转型的主要领域。

另外，此次《征求意见稿》在土地租赁方面，提出了短期租赁和长期租赁结合的供应方式，短期租赁年限不得超过五年，长期租赁年限不少于五年且不超过二十年。何倩茹认为，这是土地租赁市场的一种新尝试。

●租赁市场影响房价几何？

日前，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

8月28日，深圳规土委也下发了关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，其中指出，加大租赁住房的建设和供应，且“十三五”期间，拟收储不低于100万套村民自建房或村集体自有物业。

深圳先后出台棚改、租赁市场、土地供应向人才住房倾斜等一系列关系民生的政策，并大力发展租赁市场。对此，李宇嘉认为，房地产调控将继续严格，并将构建起围绕“租售并举”的长效机制。

事实上，如果算上城中村、企业集体宿舍、学生宿舍，深圳的房子总量够了，深圳市政府政策研究室人士说，目前深圳有1042万套住房，常住人口几乎人均一套。

深圳市房地产经纪行业协会发展研究总监徐枫近日在“进击的租赁时代”主题论坛上表示，租赁市场的发展为刚需市场上的住房问题提供了一个非常明确的解决之道，对于深圳的房价来说是一个很明显的抑制因素，短期内看跌深圳房价。

何倩茹认为，低端有保障、中端有支持、高端有市场会是房地产未来的主要格局。