一二手预测 今年“金九”楼市成交或难超去年

预测1：一手

库存量较低成交或仍处低位

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，因为目前广州楼市库存量比较低，去库存周期在5个月左右。尤其是市中心，可卖的楼盘并不太多。而且，仍有相当一部分楼盘由于超过指导价拿不到预售证，只能开放，并不能真正销售，也影响了成交量的突围。而网签的滞后性，也将影响黄金月的总体成交情况。

此外，目前房贷也将影响市民入市买房。一名不愿具名的中介按揭部门人士告诉记者，目前银行放款速度比较慢，有的甚至超过半年的时间才能放款。因此，不少楼盘对贷款购房者的折扣越来越少，希望买家一次性付款或尽量多交首付，但并非所有买家都有足够实力一次性付款。

价格方面，当下由于备案价情况存在，价格难以用数据说明。但总体来说，广州现时的房价以保持稳定为主，也有分化：部分项目价格有所上扬，比如新世界凯粤湾；一小部分项目推出特价产品，真正让利。

业内人士指出，目前市场需求仍强大，所以已买房的大多会坚定持有，还没买房的都在伺机而动。故价格整体下挫不大可能，但或局部有松动。

预测2：二手

8月不发力 “金九”旺季或会延迟

进入8月底，对于二手房市场来说难熬的淡季终于结束，进入金九银十市场能否走出新气象？中介人士指出，8月市场成交虽然较7月有所回升，但同比去年仍明显降温，今年9月成交量大幅反弹的可能性不大。据数据研究中心统计显示，8月1日至28日，全市二手住宅成交6724套，环比7月同期增加139套，成交量微涨2%；但比去年同期的7478套下降10%。可见，今年8月的二手成交量无法超越去年几乎是“板上钉钉”了。

从8月以来各周的走势来看，成交量高峰期出现在8月中旬，八月第2周（8月7日至13日）和第3周（8月14日至20日）二手成交分别为1789套和1704套，单周成交超过1700套；而进入8月末，成交量又开始下滑，第4周（8月21日至27日）全市单周成交1593套，成交量已连降两周。

8月份市场发力不明显，一定程度上反映出市场对“金九”的热情并不高。广州二手房高级分析师李超表示，去年9月全市二手成交成功破万，成交量环比大增20%；而事实上去年8月第二周开始，楼市成交就已“上了发条”，连续3周保持正增长；去年8月第四周，全市二手房单周成交已达到2239套。而今年8月市场的表现低调得多，李超认为，9月成交量或会出现止跌反弹，但大幅升温可能性不大，楼市旺季可能会延迟，成交量也难超越去年水平。

热门商圈业主议价心理有所松动

据悉，今年六七月份的成交淡季与二手房供应减少不无关系，数据研究中心统计的网站挂牌数据显示，今年3月以来全市二手房供应已连降4个月，7月二手房供应量跌至谷底，较3月下降了30%；而8月以来局势有所逆转，截至28日的8月累计挂牌量同比上升6.2%，出现了3月以来首次环比上升，其中增幅较大的是黄埔和南沙，分别环比增26.6%和13.4%；中心区海珠和天河房源供应也有所增长，分别环比增9%和8.8%。李超表示，与今年的情况类似，去年8月全市二手房供应也呈现6.5%的环比增幅，而去年9月全市供应量环比增长超过一成，预计今年九月的二手房供应也会相对充裕。

番禺大石、南浦和雅居乐都是库存量相对充裕的热门商圈，广州二手房番禺区商圈经理黄留庆介绍，目前业主的心态普遍比买家乐观，进入9月，不少业主看好楼市反弹，之前捂盘惜售的业主也打算趁机卖个好价钱；而在价格上部分业主也有所松动，黄留庆表示，有业主准备9月放售位于番禺市桥的二手房。据业主透露，如果遇到一次性付款的诚意买家，可以接受10万元以内的议价幅度。

网络数据

番禺超越天河成最受关注区域

据研究中心统计显示，今年8月网友对全市楼盘的搜索量环比增长4%，但同比大降39%；其中番禺区的楼盘搜索量占比达19.57%，位列全市第一，其次是天河和白云，搜索量占比分别为13.9%和10.8%。广州二手房高级分析师李超表示，从今年3月起，番禺就超越了天河成为网友搜索占比最多的区域。在调控政策影响下，不少买家调整了购房预算，从市中心转移到二线区域购房，因此番禺成为刚需买家扎堆选择的地段。

与区域热度一致，8月番禺不少商圈也成为买家关注度最高的地段。数据研究中心统计的搜索数据显示，8月最受欢迎的板块中番禺独霸全市前五名，分别为洛溪、大石、祈福、市桥南和南浦；其中排名第一的洛溪搜索量占比1.2%，同比去年高出0.4个百分点；而去年排名前三的商圈分别为海珠的滨江东、天河的珠江新城和东圃。

一年以来购房者对商圈的关注发生了大逆转，但对户型的偏好却始终如一。数据显示，去年8月最受欢迎的户型分别为3居、2居和4居，其中3居搜索占比高达39%，而今年8月这一比例又上升至44%。广州二手房番禺区商圈经理黄留庆表示，3居仍然是目前市场上的成交主力，8月以来也有部分从荔湾老城区转移到番禺的改善型买家，这类买家一般是以小换大购买3至4居室户型。“金九”旺季成交增长有赖于刚需买家作为主力，3居室依然会成为购房者的首选。