用以房养老反向抵押的模式 两人“养老金”一个月能拿21000元

在大多数老人的心里，对于晚年生活，他们都有着类似的愿景，那就是首先经济上不要太拮据，生活质量有保证，甚至还可以外出旅游，多走走看看。另外在失去自理能力后，能够有人照顾，比如住进服务好一点的养老院，不给儿女添负担。但要满足这样的想法，就离不开“收入”两个字。那么对于那些经济条件十分有限的老人来说，究竟该怎么办呢？

央视财经11月3日报道，家住北京的74岁老人康锡雄在办理了以房养老反向抵押后，生活发生了翻天覆地的变化，与妻子两人加起来月收入能高达21000元！

最多能拿2万1  以房养老过上高质量生活

10月15日，家住北京，已经74岁的康锡雄正在电脑上找寻着新的旅游目的地。康锡雄是北京市第一个办理以房养老反向抵押的人。

央视《经济半小时》视频截图（下同）

康锡雄夫妇的女儿多年前就去世了，老两口除了这套房产外，没有什么积蓄，一个月退休金加起来有7000多元，月收入看起来不少，但夫妻俩总有说不清的危机感，因此有钱也不敢花。

康锡雄不甘心战战兢兢地度过自己的晚年生活，他开始关注各种金融产品，希望能找到解决的办法。2014年6月中国保监会发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，2014年7月1日起，北京、上海、广州、武汉四个城市首次推出老年人住房反向抵押养老保险。

**简单说，就是老人把自己名下的房产抵押给保险公司，在房屋产权仍归老人所有的情况下，保险公司根据房产的价值，按比例每月向老人支付养老金，直到老人去世为止。老人去世后，如果已经支付的养老金超过了房产的价值，那么亏损由保险公司承担；老人去世后，如果已经支付的养老金低于房产价值，则老人的继承人可以选择付款取消房屋抵押，也可以选择将差值部分取现。**其实，老年人住房反向抵押养老保险在欧美发达国家已经运行了几十年，它能够把难以变现的房产，变成老人稳定的经济收入，因此，对收入不高、自己又有住房的老人来说，能够很好地改善晚年生活的质量。

2014年，北京开始试点以房养老反向抵押，康锡雄就抢先第一个报了名。在他看来，人不能成为资产的奴隶，资产是为人服务的，他要把自己的房产盘活，享受幸福的晚年生活。2014年，康锡雄的这套房子评估为305万，在夫妻俩有生之年，他们每月都会收到保险公司支付的9100多元养老金，当每月收入从7000多元变成了16000多元后，老两口的生活也发生了翻天覆地的变化。

在康锡雄的家里，记者看到，现在老人吃的是加拿大小麦粉，冬天快要来了，又买了多功能的电热锅。

北京市民康锡雄表示：“这也是最新的东西，新产品，最关键的是咱们兜里有钱，说买就买。”

老两口还算了一笔帐，以后住进养老院后，这套房子每月还能有5000元的租金收入，总的加起来一个月的收入能够高达21000元，基本能够支付养老院的费用。在彻底没有后顾之忧后，两位老人开始圆青年时期就做的梦，出国旅游，好好看看大千世界。去年，他们去了德国旅游，今年又花了六七万元，去了北欧三国，并计划明年去美国和俄罗斯。

康锡雄表示：“早晨睁眼就想今天怎么花钱，为什么 ？它是源源不断地来，每月到月底就给你拨来了。”

同样通过以房养老提高了生活质量的还有广州的谭淑仪。谭淑仪是广州市一位普通的老人，多年前离婚后，没有儿女，70高龄的她独自一人过着简朴的生活。

70岁的谭淑仪每个月能拿到2500元的养老金。一个月下来，水、电、煤气费用、电话费、以及米面油、蔬菜，牙刷牙膏等日用品，这些必须的生活开支就花掉了1600元左右，再加上人情往来，几乎剩不下什么钱。

由于经济拮据，谭淑仪家里一直保持着30年前装修的模样，地板和墙面瓷砖一直没有换过，家里除了一张床和简单的茶几和椅子外，几乎没有像样的家具，窗户用纸糊起来就代替了窗帘。70岁的谭淑仪除了这套房产外，几乎没有积蓄，以后病了怎么办？失去行动能力后谁来照顾自己？这些问题她从来不敢多想。2015年，亲戚出主意：让她把这套房卖掉，租房来住，解决资金紧张和未来养老的难题。

广州市民谭淑仪表示：“你卖了房，没有这个窝，到老了你去租人家的屋，但是你在人家的地方住，人家随时要叫你走就走，到处很彷徨的找屋子，我考虑很久都是这个问题。”

谭淑仪在广州的这套50平米的房子，市场评估价价72万元，但她却不敢卖，只能守着这笔很大的资产，继续被各种担忧困扰。

2015年底，谭淑仪拮据的老年生活突然有了曙光。她发现自己可以通过以房养老获得更多的收入。

谭淑仪表示：“我可以有依靠，终身可以有依靠。”

谭淑仪房产在自己名下，她没有儿女，独身一人，这个决定自己做主就行了。办理了以房养老后，保险公司每月向她支付1900多元，直到去世为止。谭淑仪每个月的收入也因此从2500元迅速上升到4400元，手头宽松后，谭淑仪很快展开了她的新生活。第二个月，她就买了这台4000多元的空调。最近十年，由于经济拮据，谭淑仪没有买过一件新衣服，也没有外出旅游过。现在有钱了，她开始给自己买新衣服，偶尔会参加每次花费1000元左右的旅游团，感受祖国各地的巨大变化。她和朋友们玩的很开心，照了很多照片，感觉很幸福。

办理以房养老反向抵押后，谭淑仪还有一个意外的发现，她的这套房屋只是抵押给保险公司，但产权还是自己的，因此，未来她住进养老院后，这套房屋每月还能有2000元的租金收入，那时她的月收入将达到6400元，住进收费不高的养老院基本也够用了。

谭淑仪表示：“你自己可以自理，三千多元就可以了，现在养老院我听说都是这样，以后就不知道，如果不能自理，我估计要四千多一些。”

从以前每月2500元的收入，到目前的4400元，未来还会达到6400元，谭淑仪觉得晚年终于有着落了。现在她经常约上自己的闺蜜，花上四五十元去喝早茶，保养身体、享受人生也成了新的主题。

像谭淑仪一样，很多老人的退休收入并不高，因此参加以房养老反向抵押，把沉睡的房产盘活为日常的收入后，生活质量往往能得到一个质的飞跃，甚至还能解决未来住进养老院的资金难题。采访时，记者就看到这家保险公司广东分公司正在和一些社区的老年人协会联合举办各种活动。

某保险公司广东分公司以房养老项目高级专员王甦表示：“按照民政局今年6月发布的数据我们广州60岁以上的老年人口应该是154万，老龄化率应该是在16%以上，是一个老龄化程度比较高的一个城市，61万多老人领取城镇职工养老金，这部分养老金的水平平均是每月3000到4000元的水平，另外还有40多万老人是领取居民养老保险，这一部分老人他们每月从社保局领取的养老金，应该是在1500元以内。”

在王甦看来，退休后收入偏低，拥有房产，但希望提升生活质量的老人，就是以房养老反向抵押的刚需群体。

王甦表示：“最多的一户是每月领取29000多元，最低的一户是领取1884元。人均从我们这领取的收入是9000多元每月，相当于我们广州市上年度，社会平均工资的1.35倍。”

但记者也注意到，这种有助于老年人提升生活质量的产品，至今只有167位老人参加。2014年，中国保监会批准了4家保险公司试点老年人住房反向抵押养老保险，但至今，实际向市场投放这一金融产品的，却只有一家。

王甦告诉记者，之所以进展缓慢，主要有三个原因：一是参加的老人年龄必须在60到85岁之间，导致一部分老人不能参与。二是很多老人没有房屋的全部产权，很难参与。三是一些家庭的子女为了继承更多的遗产，不愿意老人将房屋反向抵押。

王甦表示 ：“就是1930、1940后的老人比较突出，老人非常想做，但是子女不同意，或者子女有其它的想法，老人也会顾全孩子的想法。”

王甦坦言，目前在广州已经办理以房养老反向抵押的老人几乎都是孤寡老人，而有子女的家庭，参加这种产品的是凤毛麟角。

稳赚不赔反向抵押考验保险公司收益能力

以房养老的反向抵押确实能够把沉睡的房产，变成老人源源不断的收入，提升晚年的生活质量。不过，就在2017年8月，北京就曾曝出以房养老骗局，骗子打着以房养老的名义，把老人市场价为450万元的房产以260万元卖出；更夸张的是，还有一位老人价值700万元的房子仅仅以1000元就被卖给了别人。

这些骗局的出现，也给刚刚运行3年时间的“以房养老”模式蒙上一层阴影，因此在此还要提醒各位老年人一定要找正规的机构按照正规程序办理。

广州82岁的冯桂标老先生，退休后夫妻俩一个月收入8000多元，每个月除去2000元的生活费，大概还能剩下6000元。为了买目前住的房子，老两口花光了所有的钱。当老人听说以房养老反向抵押后，就希望把老房子抵押出去增加晚年的收入，征求两个女儿的意见后，女儿们都非常支持，冯桂标很快就办妥了手续，将价值90多万元的房产抵押给保险公司，老两口可以每月拿到3700多元的养老金。

被抵押的老房子出租后，每个月还能有2000元的租金，算下来，两位老人现在一个月收入达到13700元左右。

现在，冯桂标夫妻俩每个月能存上一万元左右，银行的储蓄增加了，他开始追求更高的生活目标，和很多老人不同的是，冯桂标非常爱学习新的知识。老人家里，记者看到几个厚厚的笔记本，上面记满了各种菜的秘诀和做法。

老人还自己学习泡制了各种的药酒，今年他认为自己信息不够，和社会脱节，因此，又花了300元，报名参加老年大学的电脑班学习电脑。现在，82岁的冯桂标每天都在在家里打开电脑，给76岁的老伴讲讲这个世界的新变化。

住房养老反向抵押虽然能帮助老人提升生活质量，但老人去世后，继承人究竟要付出怎样的代价，才能重新拿回房产呢？为此，记者在保险公司总部找到了反向抵押的精算师王妍，她告诉记者，以房养老反向抵押是微利运行，目的就是为了向老人提供更多的选择，因此，继承人只需要向保险公司偿还已经支付的养老金，支付很低的利息，就能取消房产抵押。

他们的费用很低，利率也只有5.5%。她还告诉记者，和国外不同的是，如果抵押的房产未来升值，那么升值部分的收益也归老人的继承人所有。同时以房养老反向抵押产品，还能帮助老人的家庭抵抗房价下跌的风险。

王妍表示：“比如说我打个比方，这个房产我们已经向老人支付了100万，但是未来这个房产只价值了50万，其实我们保险公司做这块是亏损的，这部分不需要由老人继承人承担，这部分由我们保险公司自行承担。”

保险公司的获益空间只有5.5%左右，但却承担了老人长寿的风险以及未来房价下跌的风险，那么，保险公司的帐究竟又是怎么算的呢？董事长李传学告诉记者，目前，这一产品还在初期发展阶段，但未来，还会有更多的后续产品来提高利润。在广州，记者就看到幸福人寿正在联系、考察各种类型的养老院。

某保险公司以房养老项目高级专员王甦表示：“我们的客户群体越来越大了，以我们一家的力量照顾不了这么多老人的时候，我们会和这些机构联合。”

目前，南京、苏州、大连等城市开始纷纷邀请幸福人寿进入当地市场，在这些城市看来，这不仅能向当地的老人提供更多的养老选择，同时外部保险资金流入这些城市，也能对当地经济发展有帮助。比如：一个城市有1万名老人参加以房养老反向抵押，每名老人每年平均领取5万元，那么，20年的时间里，1万名老人就能给当地城市带来100亿元的现金流。

中国是全球人均拥有住房最高的国家之一，以房养老反向抵押不仅能切实帮助老人提升晚年生活质量，同时也会衍生出更多更好的养老产品，但面对目前推广过程缓慢的情况，李传学也认为，还有很多传统观念需要转变。

某保险股份有限公司董事长李传学表示：“我们167单，90%多都是属于孤寡老人，没子女的容易接受以房养老反向抵押，但是真正有子女的，他有房产不给子女的话，子女这一关是很难通过的。”