资金压力？万达发文称千亿资本运作退出房地产后又删除

8月10日，万达在自己的微信公众号上发布了一篇“爆炸性”文章称，万达已经彻底告别房地产，走上了轻资产之路，将来会成为商业投资管理服务集团。并且，乘着中国消费转型的风口，将催生一批文旅产业巨头万达的这几家公司都是行业里最有竞争力的选手。万达文旅产业的无敌舰队，正在成型。

观察者网编辑发现，这篇文章并非万达原创，且刊登了不久，就被万达微信公众号删除。

万达微信公众号文章截图

每日经济新闻微信号报道称，最近几个月万达通过一系列“惊掉下巴”的资本运作，涉及了超过1000亿元以上的资金，彻底进行了轻资产转型。

但是，万达转型的背后也许并没有那么风光，在资金的压力、房地产不景气的大背景下，万达必须出手了。

“疯狂大甩卖”

“目前的中国房地产正站在珠穆朗玛峰，无论往哪个方向走，都没有‘高处’了。”国泰君安证券首席经济学家林采宜，在本月初的一个论坛上说了这句话。

而万达老总王健林可能早在2015年就嗅到了味道。2年前，王健林在公开场合表态要进行轻资产转型，万达将从一家房地产公司转型为以服务业为主的资产管理公司，具体目标是在2020年的时候，集团服务业收入净利润占比达到65%，而房地产销售收入占比为35%，另外海外销售的占比要达到20%。

随后，万达的转型一直在稳步进行。据万达集团半年报显示，2017年上半年，地产业务收入568.3亿元，占集团收入的42.1%；服务业务收入780.2亿元，占集团收入的57.9%。同时，按照王健林的设想，2017年，万达超过2/3的收入和净利润将来自服务业，比原计划提前一年实现转型目标。

但是2017年7月，万达的轻资产计划突然加速，和富力与融创进行了一场高达637亿的世纪大并购，澎湃新闻称，万达把自己手中80%的土地储备都卖了出去。尤其是出售的富力的酒店资产，几乎是打了6折。

万达、融创和富力老总参加签约仪式@视觉中国

随后在7月25日，万达开始出售手中的“明星资产”万达广场，据每日经济新闻报道，中信信托分别通过柳南万达广场股权投资信托、枣庄万达广场股权投资信托、盐城万达广场股权投资信托和焦作万达广场股权投资信托等四只信托计划持有柳南万达广场、枣庄万达广场、盐城万达广场及焦作万达广场等四个商业广场的100%股权。

最近的一次动作是8月10日，在仅仅把酒店出售给融创和富力一个月不到的时间内，万达旗下的两大前资产公司万达酒店管理和万达文旅，将注入香港上市公司万达酒店发展，价格分别是7.5亿和63亿元。

同时万达酒店发展则把旗下4个项目公司的部分股权出售给万达商业，中国经济网称，其中包括万达置业投资在桂林项目51%的股权、万达国际地产投资位于伦敦项目60%的股权、万达美洲地产投资公司位于芝加哥项目60%的股权以及万达澳洲地产投资公司位于悉尼黄金海岸项目60%的股权。

万达急需上市，增加资金流动性

《中国房地产报》称，此番重组后，万达酒店发展将明确其作为万达文旅产业唯一上市平台的战略地位，转变为文旅和酒店领域的品牌管理公司。先将文化装入酒店管理，酒店管理大部分海外项目出售给万达商业，再从万达商业手里买回酒店全部股权，这意味着，目前万达集团旗下轻资产全部注入酒店发展。

但是万达这么做的目标是什么呢？据《中国房地产报》8月10日报道，记者采访了专家，长期跟踪研究万达的商业地产专家柏文喜说：“看来万达的流动性压力可能比预想的要大，而且面临的情况可能比较严重，迫使万达文旅立即洗壳上市来应对流动性问题以作多方防范。”

同时，万达此次出售资产也是为了尽快回归A股，获得融资。自2010年4月颁布“国十条”以来，房地产公司就极其难以在A股通过IPO上市，而万达商业本身的IPO状态从今年3月份开始，就一直卡在“已反馈”的阶段，没有下文。万达必须尽快在财务等标准上达到要求，否则IPO将遥遥无期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，卖掉重资产后，万达轻资产布局愈发清晰，未来关键看万达商业是否能如约上市，若能顺利实现A股上市，届时，万达旗下将拥有多家上市公司，方便资本运作的同时，将为万达集团贡献更多现金流收入。不过，运营管理酒店和文旅城等轻资产业务，挑战依然不小，届时，利润率还有待观察。

管理更赚钱

对于万达来说，通过管理可能更加赚钱。王健林很早就说过，要“用别人的钱为自己赚钱”。

按照万达的想法，轻资产模式分为两个类型：投资类万达广场，即投资者“拿钱下订单”，万达负责找地、建设、招商和运营。而在合作类万达广场模式中，投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，净租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。

而每日经济新闻的微信称，租金的成长空间更大。2015年，万达商业的合同销售金额就已经只有小幅增长，2016年则是大幅下滑（王健林表示是主动下调了2016年600亿的销售额）；但租金收入增长明显，2015年增幅为30.7%，2016年再度增长30%。

图：每日经济新闻微信号

同时，租金回报更高。2015年，万达商业租赁收入的毛利率高达72.14%，远远超过物业销售37.95%的毛利率；全年租赁收入占比仅10.94%，但贡献了35.25%的税前利润。王健林表示，预计到2016年，租金收入贡献的净利润将达到55%。

图：每日经济新闻微信号

还剩多少重资产？

目前，万达已经出售了手中大部分的重资产。但是《21世纪经济报道》称，万达商业旗下共有200多座万达广场，尽管2016年以后的万达广场多以轻资产的形式来运作，但目前这部分资产仍是“轻重结合”的状态。

据万达官网显示，目前全国已经建成的万达广场为207座，其中重资产项目占8成以上。虽然王健林已经出售了4座万达广场，同时在一部分万达商业100%持有的万达广场进行大幅度减资，但是很显然，现在的万达商业还没有彻底摆脱“重资产”。

万达减持名单（图：地产K线）

另外在海外项目上，万达也依然持有相当一部分地产，据澎湃不完全统计，截止到2017年上半年为止，万达在海外的投资已经高达2451亿元，而今年原本参与竞标的马来西亚大马城项目，万达已经直接退出。

万达部分海外收购项目（图：澎湃新闻）

但是对于手中已有的部分海外“重资产”，万达看起来并不打算放弃，据观察者网先前报道，8月8日，多家外媒报道称，为了减少海外投资并降低债务，大连万达集团正在为其在澳大利亚的两个价值106亿元人民币的项目寻找买家。

随后，万达就进行了辟谣，万达称，“网上关于万达寻求出售澳洲两个项目的新闻纯属谣言，万达从未跟任何人接触洽谈，目前两个项目工程进展一切顺利，住宅销售情况良好。”

所以，现在万达手中依然还有一部分房地产“重资产”，对于万达来说，未来继续“瘦身”还是大概率事件，而现在万达的目标依然是，尽快完成重组，在A股进行上市融资。