万达出售酒店文旅或因“轻资产”转型有利于A股上市

据第一财经7月11日报道，万达商业与融创中国（下称“融创”）10日上午联合发布重大公告称，万达将13个文旅项目及76个酒店项目打包出售给融创房地产集团，两项收购的总代价高达631.7亿元。

针对此次交易，万达集团董事长王健林10日上午表示，转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。融创董事会主席孙宏斌则称，交易所涉资金全部源自融创自有资金，截至6月30日，公司账上还有900多亿元现金；融创今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年将超3000亿元。

有专业人士认为，出售旗下地产项目，能回笼大量资金，大幅降低万达商业的负债，使其进一步实现轻资产化运营，也有利于接下来的A股上市；而融创此次收购，可能意在万达文旅项目背后的土地资源。

截至10日收盘，万达酒店发展(0169.HK)大涨46.55%。

图/第一财经

据报道，万达此次急于出售酒店及文旅项目，可能是出于资金链紧张的考虑。

据21世纪经济报道消息，在有关资产转让的简单公告中，万达集团表示要在7月31日前就签订详细协议，并尽快完成付款、资产和股权交割。

对此，有关人士表示，“一般来说几百亿体量的交易时间都会拉很长，万达这么急的要钱对资金是异常渴求。”

据报道，在2016年9月27日，从港交所退市后，万达商业地产的主要融资渠道就剩下发债和银行贷款。近年来，万达商业发行债券越来越多且越来越快。万达商业现在在上交所还有300亿元债券待发，不过截至目前尚未发行。

按照王健林的说法，万达商业地产将在年内清还这部分借款。同时，王健林还表示，计划3年左右清偿集团层面金融机构债务。

据内部人士分析，拟转让的万达城近300亿元的交易额，基本相当于万达已经投入的资金，而全部建成则需要2000亿元以上，万达很可能难以通过贷款、发债等方式补空，所以最好的方法是转让。

房地产资深观察人士黄立冲表示，酒店回报率非常低，低价转让后，万达可以进一步弱化地产标签。旅游地产短期难以为万达带来利润回报，无法为万达造血，因此也成为“割肉”首选。

7月11日早间，融创中国发布公告称，就目标项目公司和目标酒店资产合作订立框架协议，将在7月11日上午9时恢复股份买卖。

此次出售旗下“重资产”，也与万达的“轻资产”战略转型密切相关。

7月10日，万达前独立董事刘纪鹏也撰文表示，万达已经把发展重点从早期的建房、卖房为主调整为输出万达品牌、文化、管理、设计和商业地产出租为主，并在过去两年中不断提高租金收入在整个万达商业销售中的比例。

道理很简单，在资本市场上，以卖房收入为主的房地产上市公司的市盈率通常在10倍左右，而从国内外实施以轻资产的租金服务收入的上市公司的市盈率则在30倍左右，是房地产商估值的3倍，看到了这一点也就明白了万达从地产向影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等领域进行“大腾挪”的原因所在。

预计2年左右，万达商业租金等收入就会超过地产收入，这次转让将使万达商业成为真正的商业服务企业。

另外，目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态，如果去掉“房地产商”的标签，万达商业回归A股的速度或会加快。

据北京商报网报道，万达的意图在于通过讲轻资产的故事来尽快实现A股上市、尽可能多地获得资本市场的认可。

有关人士表示，“从资本市场的角度来看，地产类上市公司的市盈率一般在10倍左右，而服务型企业的市盈率可以达到三四十倍。这意味着转型后万达商业的市场价值将更高。”未来，万达商业在资本市场上的新定位可能是低负债、通过服务业赚钱。

据财新网报道，万达商业回A计划中最大的不确定性在于“定性”：万达商业不希望被划入房地产板块。目前，万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。

据每经网报道，有关人士表示，此次资产出售对万达商业来说是利好，对其A股IPO影响不大，需要万达商业重新补充材料，这在IPO方面也属于正常现象。现在房企在A股IPO难度较大，剥离重资产有利于万达商业归属到其他非房地产行业类别，有助于回A获批。

万达此次出售的文旅项目成本 图/每经网

值得注意的是，本次收购中万达是“借钱卖身”，借给融创收购自己的资金。

在公告中，双方约定的第四笔付款方式为：万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款，随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款。

这也意味着，万达是“借钱”提供给融创收购资金。

此前，万达酒店就一直处于亏损状态，去年6月，万达酒店发展卖掉了位于西班牙马德里的西班牙大厦。据中国商报报道，万达酒店2014年亏损1.76亿港元，2015因为马德里项目，万达酒店发展亏损扩大至2.62亿港元，2016年报显示，万达酒店发展实现收益约3.74亿港元，同比减少82.8%;母公司拥有人应占亏损约6066.3万港元。

那么，融创为什么要斥资六百多亿，收购万达的重资产呢？

据上海证券报报道，孙宏斌此举的意向可能并不在酒店经营。有融创内部人士透露，公司内部目前根本没有酒店经营或相关的资产管理团队。而作为高周转的爱好者，孙宏斌历来不喜欢酒店资产。因此有业内人士推测，一揽子收购万达旗下酒店是融创接盘万达文旅资产的必要条件，类似“搭售”。

也有专业人士认为，融创此次闪电出手，意在土地资源。据报道，海通证券分析师姜超评价称，万达获取土地的成本低，资产质量高。黄立冲则指出，孙宏斌看中的是万达文旅项目的土地，这笔买卖背后动因在土地储备。

通过并购获取土地，也符合融创当下的扩张路径。2016年新增的5394万平方米土地储备中，有68%都来自收购，融创目前已基本停掉在公开市场通过招拍挂拿地。而万达文旅项目中，有大量的土地、宅地储备，而融创的销售能力、变现能力非常强，接手后融创很可能大力促销，带来大量现金流入。

值得一提的是，与此前孙宏斌并购即操盘的习惯不同，根据万达披露的计划，上述酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满。文旅项目则在双方同意交割后维持“四个不变”。在上述出售的13个文旅项目中，万达保留了9%股权。考虑到融创相对销售而言运营经验有限，极有可能的安排是，万达一段时期内仍将担当这些项目的管理运营方。

令人颇感意外的是，除了文旅项目与酒店交易，融创此番与万达也祭出了合作计划——双方同意在电影等多个领域进行全面战略合作。此后，孙宏斌是否会将乐视影视业务与万达旗下电影业务讲成一个影视生态圈故事，目前还不得而知。

融创中国近期地产公司并购和收购情况 图/每经网

据悉，融创此举可能会导致资金链的紧张。

据报道，孙宏斌透露，此次交易涉及资金完全来自融创自有资金。克而瑞数据显示，融创今年上半年实现销售金额1088.1亿元。孙宏斌在接受财新网采访时则表示，截至2017年6月30日，融创账上还有900多亿元现金。

但账面上的现金并不是说可以不受限制地自由使用，以融创2016年财报为例，截至2016年12月31日，融创账面现金约698亿元，其中178亿元为受限资金。

有券商分析师表示，即便账上现金能够全部覆盖此次交易，但剩下的资金不多，一旦资金链紧张，后果不堪设想。况且由于房地产调控，整个市场已经进入了融资难情况。而融创自去年开始在市场上进行的各种收并购动作，对资金的消耗很大。

另据投行人士分析，这是一个很大的打包并购，境内交易涉及到成本问题，所以，万达与融创可能在境外交易。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，2016年至今，融创中国对外收并购地产公司耗资已逾500亿元（不含此次交易）。

融创中国资金尚属健康 图/wind资讯微信公众号（windzxsh）