附属住宅如何使城市密集化 - 彭博社

一座现代风格设计的温哥华小巷住宅Lanefab 和 Colin Perry如果你走在温哥华的任何一条住宅小巷里，你一定会遇到这座城市数千个附属住宅单元（ADU），在当地被称为“巷屋”或“巷子”房屋。这些小房子面积从大约600平方英尺到1000平方英尺不等。它们由租户、缩小居住空间的房主以及与它们相邻的大房子的亲属居住，包括——没错——一些奶奶。（我个人讨厌“奶奶公寓”这个词，因为它们同样常常是为年轻人而设，并且可以是彻底现代的设计。）

彭博社城市实验室土耳其计划在伊斯坦布尔增加出租车以应对投诉代际住房可以帮助老年人对抗孤独伦敦的奥运遗产如何重塑被遗忘的东区随着乡村医院关闭产科病房，城市医院也在跟进早在2010年，我的公司 Lanefab 为一对希望为退休创造一些租金收入的美好夫妇设计并建造了温哥华的第一座巷屋，门多萨巷屋。该项目引起了公众的极大关注。开放日吸引了排队两天的群众。温哥华的人们真的非常渴望一些新的住房选择。

自那时以来，温哥华每年建造了数百个独立的附属住宅单元（ADU），现在全市有超过2000个小巷住宅。但如果你看看北美几乎任何其他城市，这些数字只是其中的一小部分。为什么？

许多其他 城市在调整“单户住宅”社区的分区规则时显得谨慎，他们制定的ADU政策根本无法扩展。几十年来，市议会一直使用排斥性分区来优先考虑单户住宅的“特征”，而忽视了其他一切（包括气候变化和可负担性），现在我们面临许多充满活力的城市长期住房短缺的局面。

作为扭转这一趋势的第一步，ADU可以成为一种很好的、低影响的方式，将新的“隐形密度”引入现有社区。但这需要以一种真正能够缓解住房危机的方式进行。

根据我建造80多个小巷住宅的经验，我认为以下是制定有效ADU政策的关键规则。

1. 使其覆盖全市，避免谨慎的试点

在2008年，当温哥华的小巷住宅政策正在辩论时，有人建议该项目应作为试点项目进行，或者设定固定数量的测试地点，或仅限于特定社区。

当时城市的首席规划师，布伦特·托德里安，有一个不同的想法。他认为政策应该是全市范围的*,* 对单位总数或每个街区的单位数没有上限。2009年，这一大胆的想法被采纳，在一个几乎没有空地的城市中，超过65,000个地块瞬间变得可用，以支持更多的住房。

将其制定为全市政策做了几件事。不仅启动速度更快，而且也更加公平。新政策的影响和机会分布在整个城市。

2013年温哥华巷道房屋的地图，距首个项目完成三年温哥华市与温哥华的邻里计划不同，后者选择性地密集某些社区，而让其他社区基本保持不变，巷道房屋政策是地理公平的一个例子。住宅开发的现有基线在所有地方都提高了，从最富裕到最贫困的社区，在繁忙的走廊和安静的偏僻地区。

其次，从一个更自我中心的角度来看，全市政策意味着规模足够大，使像我这样的从业者能够真正发展一个专门提供这些住房的业务。在2009年，全球经济衰退的背景下，温哥华能够通过一纸公文创造出一个全新的行业。

2. 让你的政策适用于所有类型的现有住宅

每当我接到来自温哥华以外的房主的联系，他们想要建造一个附属住宅单元（ADU）时，我总是问：“你是否与城市规划师沟通过，看看你的地点是否符合资格？”我们必须问这个问题，因为许多城市在其政策中添加了限制，严重限制了单位的建造地点。

例如，一些城市说：

• 如果你已经有一个地下室套房，就不能建造ADU
• 如果你目前的房屋太大（现有的分区已达到最大），就不能建造ADU
• 如果你目前的房屋太小（小于ADU），就不能建造ADU
• 如果主房是出租单元，就不能建造ADU。

等等。

温哥华以外的一些地方政府增加了如此多繁琐的限制，以至于符合资格的地块非常少。如果你不喜欢变化，这很好，但如果你希望你的ADU政策真正提供住房，那就糟糕了。

在温哥华，巷屋政策允许额外的住宅单元和额外的建筑面积。你建造巷屋的能力几乎完全独立于地块前面的情况。

这座巷屋只有20英尺高，但比它前面的单层农舍要高。在一个ADU必须是“附属”的城市，这座房子是不会被允许的。Lanefab和Colin Perry3. 保持审批流程简单

在温哥华，我们必须与城市规划师协商每个ADU的设计。有时这个过程很简单，有时则令人沮丧，但归根结底，这个过程相对简单。这是因为：

• 我们不需要获得市议会的特别批准
• 我们不需要进行与建筑许可证分开的开发许可证
• 我们不需要征求邻居的反馈。

最后一点或许是最重要的。在北美，我们在增加新住房时，给予邻居真正非凡的否决权有着悠久的历史。展望未来，如果我们想要对年轻一代和租户更加公平，我们需要停止试图逐个地对住房进行诉讼。

温哥华有成千上万的ADU，因为这个过程相对简单且可预测。

4. 不要对停车要求过于苛刻（并停止补贴车库）

停车总是会成为戏剧的源头，但不要让停车要求扼杀你的ADU政策。这在较小的地块上尤其如此，因为汽车很快就会占用所有可用空间。

我们在温哥华对停车问题进行了长时间的争论，但最终选择只要求一个现场停车位，即使在一个地块上有三个住宅（包括主房、地下套房和小巷房屋）。

一些邻居会对新的街道停车竞争感到愤怒，但反驳是：如果邻居抱怨街道停车，那是因为他们把车库或院子用于其他用途；他们的车库是储物间或工作间，他们的院子是花园或露台。

无论如何，许多独栋住宅的居民在市政财产上免费停车，同时从他们的私人土地中获取额外价值。如果有人抱怨失去街道停车位，问问他们是否真的在使用他们的车库。不要让停车投诉扼杀你的住房政策。

还有一件事。让我们停止优先考虑为汽车而建的房屋，而不是为人而建的房屋。温哥华最初的ADU分区为巷道房屋的车库提供了额外的“免费”平方英尺。2013年，城市改变了方向，取消了车库补贴，允许更多的生活空间。

改变的原因是什么？大多数巷道房屋的车库瞬间被改造成了生活空间。巷道房屋的租户和他们的邻居一样，并没有使用他们的车库，而是在街上停车。因此，把所需的停车空间放在外面，那里实际上会被用来停车。

一座最初设计有车库的巷道房屋（在一排花坛后面）。2013年，更新的法规允许将车库改造成卧室和家庭办公室。Lanefab和Colin Perry5. 不要强迫“风格匹配”

有时我们被要求建造一个可爱的巷道房屋，与前面的可爱小房子相匹配。有时我们被要求建造超级现代或工业风格的巷道房屋。关于风格没有正确的答案，在大多数情况下，城市试图规定你的房子看起来如何是一个错误。

如果我们能够容忍（甚至庆祝）多样化、细致的社区，每个家都是独特的，那么我们也可以处理与主房不匹配的ADU。此外，主房一半的时间都是一些可怕的粉色灰泥盒子。不要让我们去匹配那个。

一半的时间，主房子是个可怕的粉色灰泥盒子。不要让我们和它匹配。总之，温哥华的ADU政策相当成功。我们在现有的可步行社区中增加了数千个新家，并为家庭提供了许多多代同堂的选择。最初的投诉已经消退，现在小巷房屋已成为城市景观中被接受和普遍存在的一部分。

至于接下来要做什么：我们需要开始讨论我们的宜人、树木成荫的单户住宅社区如何演变为宜人、树木成荫的多户住宅社区。我们需要开始重视可负担性和气候友好性，以及“特征”（并实际上将这些语言纳入我们的分区规划）。

如果这正是你的城市想要的方向，那么一个真正可扩展的ADU政策是一个很好的起点。