公平住房之争进入法庭 - 彭博社

本·卡森在2017年1月12日的确认听证会上宣誓作证，听证会是关于他被提名为美国住房和城市发展部部长的。凯文·拉马奎/路透社舒丽·巴恩斯需要离开德克萨斯州的加兰。她的家里有虫子，街对面的邻居吵闹，她担心她大女儿学校的质量。

37岁的巴恩斯最初想从德克萨斯州的理查森搬到加兰，因为这是达拉斯地区为数不多的她可以用大约每月1100美元的联邦住房选择券负担得起的地方之一，她认为这里会为她的三个孩子提供一个更好的社区。当巴恩斯意识到她想离开加兰时，她能够再次搬到罗伊斯城，这是位于洛克沃尔县的一个郊区，公平住房倡导者称之为“更高机会”：这里有更好的学校和更低的犯罪率。巴恩斯能够搬家并不是因为她的经济状况发生了根本变化，而是因为达拉斯大都市区住房券支付计算方式的新变化。

彭博社城市实验室阿根廷毒品贩运热点谋杀案骤降在年轻人的城市里，市长的标志性政策是学校午餐机器人出租车对公共交通没有好处繁荣的剑桥暴露了英格兰日益扩大的财富差距住房选择券（HCV）计划由美国住房和城市发展部（HUD）运营，补贴美国超过200万低收入家庭的住房成本。其当前的补贴基于公平市场租金（FMR）标准，公共住房管理局为每个大都市区计算该标准，通常约为该地区租金的第40百分位。

但该国的某些地区，包括达拉斯，正在测试一种不同的公式。小区域公平市场租金（SAFMR）规则使用邮政邮政编码计算支付标准——即代金券提供的最大金额。这个想法是，这样的支付标准将更准确地反映特定社区的租赁成本。达拉斯大都市区的住房机构在2011年被法院命令使用该规则，作为由包容性社区项目（ICP）提起的公平住房和解的一部分，该非营利组织致力于扩大低收入家庭的住房选择。在达拉斯市的达拉斯住房管理局，搬入高机会社区的代金券持有者数量在规则生效后增加了三倍。因为该邮政编码的中位数的40%高于全区中位数的40%，所以这些邮政编码中的更多住房现在对代金券持有者来说触手可及。

“他们之前所做的效率低下，无法打破贫困。”2016年，住房和城市发展部（HUD）宣布将在全国24个地区推出SAFMR规则。但在今年8月，该部门发布声明称，将暂停该规则的广泛强制实施，直到2020年。在声明中，HUD给出了暂停的三个理由：它认为没有为州和地方机构提供足够的实施指导；它希望在实施之前审查公众对该规则的意见；并且它认为在推出之前需要进一步对SAFMR示范进行成本效益分析。

民权组织对这一立场提出了挑战。十月份，五个组织——全国有色人种协进会（NAACP）的法律辩护和教育基金、律师事务所Relman, Dane & Colfax、贫困与种族研究行动委员会（PRRAC）、民权律师委员会以及公共公民诉讼小组——对住房和城市发展部（HUD）提起了诉讼。诉讼认为，HUD未能实施SAFMR规则，违反了管理程序法，该法规定了联邦机构如何提出和实施法规。

库克县住房管理局的租金援助主任Sheryl Seiling指出，HUD对地方当局所承担的负担表示担忧。“最初，设置过程耗时——有122个社区，天知道有多少个邮政编码，”她说。“但这绝对是值得的。我们不会回头，因为我们永远无法将任何人搬到机会区域。我们对SAFMRs非常支持。”

来自NAACP的律师Ajmel Quereshi参与了此案，他对HUD的其他主张仍然不信服，指出该部门在2015年和2016年就SAFMR扩展征求了两轮公众意见，并且在其自己的详细中期报告中，HUD承认该规则导致高租金社区的住房供应增加，同时降低了每个代金券的平均支付标准。

“HUD在推出这个规则之前研究了很长时间；这不是一个半吊子的主意，”包容社区项目的主席Demetria McCain说。“他们之前所做的效率低下，无法有效打破贫困。”

事实上，HUD在2017年8月的临时报告中也表达了这一观点。“HCV理论上为HCV持有者提供了在高表现学校、低贫困率和其他与社区居民机会相关的特征的邻里中定位的机会，”报告中指出。“然而，在实践中，HCV持有者往往集中在高贫困邻里，且对与居民机会相关的便利设施的获取有限。”

当代金券的资金是基于更广泛的城市平均水平时，“你会发现一些人无法搬入某些更昂贵的地区，因为你是将整个地区作为一个整体来看待，”Quereshi说。“考虑到大多数代金券持有者是少数族裔，规则的[暂停]将继续这种模式，即主要是少数族裔的代金券持有者被隔离在某些地区。”

正如Richard Rothstein在他的书中所阐述的*《法律的颜色》*，联邦政府长期以来在住房隔离中发挥了积极作用。从1930年代开始，联邦住房管理局曾拒绝向黑人家庭提供抵押贷款政策，常常阻止他们积累许多中产阶级美国人财富的房屋净值。公共住房在黑人和白人居民之间正式隔离，黑人住房项目和那里的便利设施获得的资金更少。

现在，住房倡导者担心选择不更新代金券计算系统可能会成为另一种国家资助的隔离形式。“人们在考虑这个问题时主要是从住房的角度出发，这是对的，”Quereshi说，“但当我们谈论高机会社区时，我们谈论的是提供更好工作、更多工作、更好学校的社区，而所有这些都是紧密相连的。这不仅仅是一个住房问题。”

虽然该规则仅被搁置两年，但倡导者担心在此期间会有家庭错失获得所需帮助的机会。根据Raj Chetty的研究，斯坦福大学的教授，13岁之前搬到低贫困社区的孩子成年后收入更高，并且更有可能上大学。他估计，20%的黑人与白人收入差距可以归因于孩子成长的县。

“虽然仍然有一些地区过于昂贵，但总体而言，[SAFMR规则]打开了一个之前对我们的客户群体来说几乎无法租赁的整个县，”Seiling说。“他们甚至没有考虑其他选择，因为太贵了。”

大多数人同意当前的住房代金券计算系统是不可持续的。但正如我的同事Alana Semuels所指出的，从一开始就有政治家和住房团体反对SAMFR规则。对于国家多户住宅协会的研究高级主任Caitlin Walter来说，SAFMR规则的一个主要担忧是其方法论。“邮政编码是为了邮政投递而设立的，而不是房地产市场，”她说。由于HUD收集数据的方式，以及数据收集与用于计算支付标准之间的滞后时间，她担心该规则最终会使用不精确的、细粒度的数据来设定较小地区的标准。Walter还怀疑HUD的中期报告，主要基于德克萨斯州三个地区的结果，是否会以相同的方式适用于全国其他地区。

梅根·哈伯利，贫困与种族研究行动委员会的住房政策主任，并不相信HUD的暂停是由于政策本身的任何具体缺陷。她将这一规则的暂停归因于行业压力，她表示这“是特朗普政府许多主题的体现。”

哈伯利说：“HUD一直受到一些公共住房管理局组成的行业团体的强烈反对，他们担心修订自己的做法以及这将带来的少量行政负担。”

包尔斯，包容社区的麦凯恩说：“在达拉斯地区，来自高贫困社区的房东和为他们工作的人们反对声很大。”高贫困社区的房东在SAFMR规则下将会收到更少的资金，因为如果代金券支付与邮政编码挂钩，他们将获得比高机会社区的房东更低的补贴。“但代金券政策是为租户设立的；这不是为房东设立的，”她说。

罗伊斯城的母亲巴恩斯说，她喜欢她的新家和城市。“不应该因为你在住房[代金券]上就不能住在一个好的社区，”她说。“我觉得他们应该把[代金券持有者]推向更好的社区。有时候你没有任何钱。你能拥有的最起码的就是你的环境，让你想要变得更好。”

住房代金券无论价值如何，都无法解决的问题是：例如，仍然生活在被认为是“低机会”社区的家庭会发生什么？不符合条件或不寻求住房代金券的居民将继续被剥夺更好的住房和学区。

然而，“毫无疑问这里存在问题，而[SAFMR]是朝着正确方向迈出的重要一步，”参与诉讼的Relman, Dane, & Colfax律师Sasha Samberg-Champion说。“现在我们必须回到起点，因为一些人说这不是一个完美的政策——这不是法律的运作方式。如果这是标准，我们将永远无法完成任何事情。”