严格土地使用法规的利与弊 - 彭博社

2015年西雅图的无家可归者营地香农·斯塔普尔顿/路透社这可能已成为城市发展和经济政策圈中最广泛接受的真理：NIMBY分区和过于严格的土地使用政策及建筑规范使住房价格居高不下，使得纽约和旧金山等超级城市变得不那么负担得起。此外，它们对整个美国经济造成了巨大的影响。

解决这个问题得到了两党城市经济学家和城市建设者的广泛支持。在2016年2月的总统经济报告以及后续的报告中，奥巴马政府指责过于严格的土地使用规则导致了高昂的租金，并阻碍了美国的创新和经济进步。

彭博社城市实验室阿根廷毒品贩运热点谋杀案骤降在年轻人的城市中，市长的标志性政策是学校午餐机器人出租车对公共交通并无好处繁荣的剑桥暴露了英格兰日益扩大的财富差距但评论员和专家们谈论得更少的是，这些相同的土地使用限制实际上在防止美国日益加深的空间不平等变得更糟。信不信由你，越来越多的研究发现，如果没有这些限制，繁荣的沿海超级城市和科技中心与全国其他地区之间日益扩大的差距可能会更大。

一项最近的研究 由诺贝尔奖得主经济学家爱德华·普雷斯科特、明尼苏达大学的凯尔·赫肯霍夫和加利福尼亚大学洛杉矶分校的李·奥哈尼安共同撰写，显示尽管土地使用限制确实会抑制整体经济生产力，但它们也阻止了各州之间地理不平等的加剧。

如果没有这些限制，繁荣的沿海超级城市和科技中心与全国其他地区之间的差距可能会更大。该研究考察了1950年至2014年间六十多年里，土地使用政策对48个相邻美国州的影响。它比较了加利福尼亚州和纽约州的严格土地使用限制与德克萨斯州（在研究中限制最宽松的州）以及其他五个广泛的州群体：南方；锈带；东北/中大西洋地区；中西部地区；以及太平洋/山区地区的影响。

研究发现，加利福尼亚州和纽约州的严格土地使用限制造成了资源的巨大空间错配。作者的分析表明，将城市土地法规从2014年的水平恢复到1980年代的水平将大大提高生产力。如果所有美国州的监管水平仅从当前水平向德克萨斯州的当前水平移动一半，全国的生产力和经济产出将大约提高12%。

然而——这很重要——这样的放松管制将带来重大的地理后果。虽然这将使加利福尼亚州和纽约州的超级经济体，以及东北/中大西洋地区的经济体更加强大，但它也会使人和工作岗位从锈带流出，恶化这些州已经糟糕的经济状况。而且，它可能会使人和工作岗位从阳光带流出，同时削弱该地区已经在减少的经济活动。

下面的表格改编自该研究，显示了如果加利福尼亚州和纽约州的土地使用法规放宽到1980年代和2000年代的水平，会发生什么。虽然这些州的就业和生产力会增长，但所有其他测量区域将因人口、工作和经济活动向纽约和加利福尼亚及其超级城市集群的转移而受到影响。

数据来自Prescott、Herkenhoff和Ohanian；图表由Madison McVeigh/CityLab制作下面的表格进一步证明了这一点，同样改编自该研究，显示了如果所有州的土地使用法规放松到1980年代和2000年代的水平，会发生什么。加利福尼亚州、纽约州以及东北/中大西洋地区的就业和生产力将增长，但所有其他测量区域将看到负面影响。

Madison McVeigh/CityLab研究发现，即使是适度的土地使用放松也会产生显著影响。如果所有州的土地使用法规放宽到德克萨斯州当前水平的一半，人口将在各州之间进行大规模重新分配，加利福尼亚州的就业将大幅增长。

Madison McVeigh/CityLab这就是问题所在：放松土地使用法规将使最具生产力的城市和州变得更加高效，增加美国的生产力，提高更多美国人的工资和收入能力。整个国家将更加高效和富裕；加利福尼亚州和纽约州将会更好，拥有更多的人口和更大的经济产出份额。但这些地方与全国其他地区之间的差距将比现在更大。

让我明确一点：我并不主张保留这些繁重的土地使用限制。过于严格的土地使用法律不仅推动了反对建设的情绪，还导致了一种经济上有害的新城市卢德主义。这使得住房变得不那么负担得起，并阻碍了推动创新、生产力和增长的聚集效应。然而，理解我们土地使用政策的地理影响至关重要。

这个基本的难题也应该警示那些相信我们可以通过 拆分自由城市 或者鼓励“其余地区的崛起”的人。推动美国和其他发达经济体的基本聚集力量是非常强大的。如果说，越来越多的研究 表明，大型美国城市实际上比在没有这些监管限制的情况下要小。如果赢家通吃的城市主义今天是糟糕的，想象一下如果没有这些土地使用限制会有多糟，这些限制或许是我们目前对空间不平等最有效的约束。