在飓风后重建，扩大住房税收抵免 - 彭博社

当地居民骑马经过在波多黎各哈尤亚被玛丽亚飓风摧毁的房屋。卡洛斯·巴里亚/路透社在卡特里娜飓风之后，国会通过了一项灾后恢复计划，心中有着特殊的使命。该法案专门旨在鼓励开发商在墨 Gulf Coast 重建或创建新的可负担租赁住房。计划奏效了：2005年的法案促使数百万美元的新投资进入恢复，创造或恢复了数万个低收入家庭的住房单位。

自那以后，国会没有通过另一项类似的灾后恢复法案。尽管超级风暴桑迪造成了严重损害，但努力组合合适的税收激励和社区补助以实现可负担重建的计划未能实现。

彭博社城市实验室欧洲城市游泳指南，超越塞纳河芝加哥预算赤字在2025年膨胀至近10亿美元研究发现，低排放的密集城市最受空气污染影响土耳其计划在伊斯坦布尔增加出租车以应对投诉现在，在卡特里娜、丽塔和威尔玛飓风发生十二年后——并且在全国范围内的可负担危机中更深一步——国家再次遭遇了三场接连而来的飓风。德克萨斯州、佛罗里达州和美国领土的脆弱家庭面临巨大的住房需求。国会有责任采取行动，确保援助能够到达他们。幸运的是，有一个模板可以遵循。

2005年海湾机会区法案 利用住房税收抵免吸引私营部门参与恢复。该法案为遭受卡特里娜、丽塔和威尔玛袭击的地区设立了三个“海湾机会区”，为每个地区提供不同类别的税收激励。特别是新奥尔良的住房需求促使国会专门为低收入租户工作。

“下九区几乎被彻底摧毁，”会计公司CohnReznick的全国可负担住房行业实践组负责人Beth Mullen说。“需要重建住房。国会暂时增加了可用于在该灾区重建的税收抵免金额。这是[低收入住房税收抵免]计划首次专门用于灾后恢复。”

LIHTC，即负责美国大部分新建可负担租赁住房的住房税收抵免计划，成为海湾沿岸恢复的重要引擎。可负担住房倡导者与国会议员合作，组建工具以激励开发商建设可负担单位。对于卡特里娜机会区，这意味着大幅增加可用的住房税收抵免金额。

联邦政府分配给每个州的住房税收抵免金额因州而异，通常与人口相关。通常，抵免的价值约为每州居民2美元；在2017年，价值为每人2.35美元。但从2006年到2008年，在卡特里娜机会区规定的海湾沿岸州部分地区，该价值飙升至每居民18美元。这些税收抵免 总计为阿拉巴马州4700万美元，密西西比州1亿美元，路易斯安那州2亿美元。（包括债券在内的每个州的整体机会区援助达到了数十亿美元。）

“使用低收入住房税收抵免所生产的单位数量在路易斯安那州达到了数万，”企业社区伙伴公司的副总裁兼海湾地区市场负责人米歇尔·韦滕说。“在密西西比州，这个数字可能接近10,000个单位。”

具体情况因为为卡特里娜、丽塔和威尔玛而创建的飓风GO区而异；国会在2008年伊克飓风及几场严重风暴后为德克萨斯州和中西部提供了一个较小的方案。但它们都共享一些吸引主要投资者的激励措施。例如，银行可以根据《社区再投资法》从联邦监管机构那里获得额外的信用，以便在联邦政府宣布自然灾害的地区进行投资。（CRA要求金融机构在他们接受存款的社区进行投资。）虽然在扎德科乡村没有很多大银行，但一些银行在卡特里娜飓风后决定投资路易斯安那州，以利用CRA奖金。

“在很多情况下，那些从最初的[GO区]交易中购买这些抵免的投资者已经回来了，因为他们在路易斯安那州和密西西比州都有良好的体验，”韦滕说。“他们回来了，可能不仅仅是使用GO区抵免，而是在此后的几年中使用常规的低收入住房税收抵免。他们原本不会考虑在这里投资。”

路易斯安那州的两个州级机构，路易斯安那住房金融局和路易斯安那恢复局，创建了一个模型项目，允许开发商以战略方式将扩展的住房税收抵免与社区发展区块拨款资金结合起来。路易斯安那州的CDBG-LIHTC“搭便车”计划在多个领域促进了住房投资：混合收入住房、劳动力住房、永久性支持性住房和深度可负担住房（适用于收入在地区中位数的20%到40%之间的居民）。

税收改革笼罩在德克萨斯州或佛罗里达州的代表们何时提出扩展受三场最近飓风影响的受害者税收抵免法案的任何猜测之上。该项目如此成功，以至于到2009年5月，新奥尔良的一些房东和智库人士开始担心城市中 过多 的补贴住房。因此，州政府关闭了水龙头。正如我的同事 布伦廷·莫克解释的，州政府从未接近满足新奥尔良对可负担住房的需求。此外，附加项目并不是恢复或重建小规模出租物业的有效工具——这一类别的个体拥有物业占据了新奥尔良大量的出租库存，更不用说自住住房了。

海湾机会区法案还有其他缺点。国会在原始法案中包含了一些截止日期，目的是激励各州迅速落实资金。使用这些抵免的物业需要快速建造。但对于开发商和投资者，尤其是那些在海湾沿岸没有太多经验的人来说，挑战是巨大的，从预估保险要求到安排建筑工人，再到满足洪水高度要求。

这些截止日期给投资者带来了很多不确定性，且可负担住房倡导者不得不努力推动国会放宽限制。

“最后的截止日期完全不合理，”Whetten说。“我们不得不让国会三次延长它们，以便所有的税收抵免能够被使用。”

今天国会正在努力将类似于GO Zone方案的福利扩展到最近遭受灾害的地区。纽约的众议员汤姆·里德提出了 国家灾难税收减免法案，以提供对2012年至2015年间联邦宣布的自然灾害地区的援助——或多或少是一个超级风暴桑迪方案。“通过提出仅涵盖这一有限时间段的立法，里德众议员为那些最近受到影响的地区的成员留出了延长这些福利到2017年的机会，”企业社区伙伴的公共政策主任艾米莉·卡迪克说。

关于税收改革的问题笼罩在任何关于德克萨斯州或佛罗里达州的代表是否会提出扩展最近三场飓风受害者税收抵免的法案的猜测之上。虽然 特朗普政府在九月份发布的9页蓝图 保留了LIHTC项目，但税收改革议程可能会 限制LIHTC对投资者的吸引力，考虑到削减企业税率的计划。

那个共和党的税收改革议程仍然 离现实还有很多页。即使是最大胆的GO Zone 2.0计划，旨在解决德克萨斯州、佛罗里达州、美国维尔京群岛和波多黎各的许多可负担住房缺口，仍然会让许多最脆弱的家庭在未来几年中处于困境。哈维、厄玛和玛丽亚飓风的受害者无法等待国会在决定提供帮助之前解决税法问题。