Loftium为您的Airbnb收入支付首付款 - 彭博社

西雅图的房价飙升；克里斯·赫尔格伦/路透社劳拉·科伊并不打算作为房东加入Airbnb。她也并不完全打算买房。她对此感兴趣并在寻找，但直到最近，在西雅图炙手可热的房地产市场上买房仍然看起来遥不可及。

然后她听说了Loftium，一家为首次购房者提供首付款的初创公司。然后一切都变得明朗。凭借这笔财务支持，她能够在西雅图国会山社区的一条安静小巷中购买一套两卧室的工匠风格住宅，首付5%。科伊表示，她随时都可能完成购房手续。

彭博社城市实验室新麦格理总部看起来像是巨大的“迷你人”俯瞰悉尼阿根廷毒品贩运热点谋杀案骤降在一个年轻人的城市，市长的标志性政策是学校午餐机器人出租车对公共交通并不友好“我大约六周前开始与[Loftium]进行对话，”29岁的微软高级财务经理科伊说。“几周后，我完成了预批准流程。进展非常迅速。我的报价在24小时内被接受，没过多久，我就要完成购房手续了。”

有一个条件：在接下来的一年里，Coe必须通过Airbnb出租附在房子上的母舅单位。大部分收入将回流到Loftium的资金池中，至少她的一部分时间将用于确保出租房保持清洁，给客人提供当地热门地点的地图，给枕头上放薄荷糖等等。Coe表示这很值得。

Loftium正在尝试开创一种全新的抵押贷款形式。公司的创始人表示，Loftium根本不提供贷款。Loftium支付首付款。买家通过被动的短期租金收入偿还这笔款项。不是通过利息，也不是通过股权，而是通过Airbnb。这家本周刚刚推出的初创公司计划在接下来的6个月内为像Coe这样的50个房屋购买提供首付款支持。

“我们不仅提供前期的首付款援助部分，我们还在购买后与新房主分成[Airbnb]收入，”Loftium的联合创始人兼首席运营官Adam Stelle说。“好的一点是，他们不需要直接还款。这不是以贷款的形式结构化的。”

在调查中，租户 将首付款列为购房的最大障碍，高于学生债务、信用不足和工作不稳定。“首付款是大多数租户购房的主要障碍，”哈佛大学住房研究联合中心的高级研究员Jonathan Spader说。“这已经是多年来的事实。”

根据美联储2013年消费者财务调查，中位数租户家庭的净资产为5400美元。与此同时，成本持续上升：根据Zillow的数据，6月份美国中位数房价首次超过20万美元。在西雅图大都市区——2016年中位数房价约为40万美元——购房者如果支付20%的首付，需要超过78,000美元。即使是FHA贷款友好的3.5%也意味着西雅图买家需要近14,000美元。这可是一大笔牛油果吐司的钱。

对于没有足够储蓄的潜在买家——或者没有富有的姑姑的遗产或慷慨父母的资助——这就是Loftium的介入之处。与这家初创公司合作的买家同意注册成为Airbnb房东，将他们的一个房间（或地下室单元）出租，以抵消首付款。合同期通常为一到三年，在此期间，Loftium从Airbnb收取租金，但会将一部分返还给房主——通常约30%。

“能够早期购房的大多数人都是在家人和朋友的帮助下实现的，”Stelle说，他与联合创始人兼首席执行官Yifan Zhang大约一年前创办了Loftium。“没有朋友和家庭支持的人基本上无法承担，因为首付的障碍。”

这种安排是前所未有的，但合法合规：Loftium与一家地区贷款机构Umpqua Bank合作，作为抵押贷款贷方。这家初创公司获得了房利美的监管批准，房利美一直在寻找解决方案，以便如何让有学生贷款的千禧一代借款人获得住房贷款。（稍后会详细介绍。）

“关于人们购买投资物业将住房供应从市场中抽走，存在很多争议。我认为我们在善用Airbnb。”对于与Loftium签约的买家来说，条款非常严格：业主每年可以在租赁房间或单元上享受八个免费的“封锁”夜晚，这意味着他们在其他357天里将其在Airbnb上列出。Loftium旨在使买家兼房东的过程无痛，因此他们提供一些支持元素，例如智能锁和自动化与客人互动的软件。房东承担清洁费用。（Loftium与Airbnb没有正式关系。）

“只要你履行Airbnb房东的核心职责——对客人友好而不粗鲁，保持你的单元在合同期间可用——如果由于任何原因表现不佳，你就不需要偿还我们，”Stelle说。“我们承担了很多风险，因为我们显然不想让自己处于危及人们第一套房子的境地。”

Loftium客户如果未能履行其房东职责，可能面临支付买断条款（附带15%的取消费用）或被施加留置权的风险。然而，考虑到贷款的相对小额和合同的快速周转（36个月或更短），对Loftium来说，可能更大的风险是Airbnb本身的动荡政治。例如，西雅图市议会正在权衡一项Airbnb法案，该法案将要求短期租赁的新运营商获得许可证，并将持证租户限制为两个居住单元。

不过，从另一个角度来看，这项法案完全合法化了私人房间出租的Airbnb模式，Stelle说。大多数针对Airbnb的市政法规主要针对机构投资者。在Stelle提到的几个城市中，这种情况是成立的，这些城市是Loftium在与贷款方扩展合作伙伴关系时可能的市场：芝加哥、纳什维尔、华盛顿特区。

“显然，围绕人们购买投资物业并将整个房子出租，从市场上抽走住房供应的问题存在很多争议，”Stelle说。“我认为我们正在利用Airbnb和这个技术平台来做好事，帮助首次购房者和主要居民购买并负担得起留在他们的家中。”

那么这合法吗？当父母帮助孩子支付房屋首付款时，他们需要给贷款方一封信——更像是一份宣誓书——说明这笔赠款没有附加条件。显然，Loftium的这种不完全是贷款的交易是有附加条件的。Umpqua银行创造了一种特殊的金融产品，将Loftium的贡献视为既不是赠款也不是贷款。“这是一种新的抵押贷款产品，仅限于一个贷款方[Umpqua]和一个提供者[Loftium]，”Stelle说。

这种需求显然不仅仅存在于西雅图。2016年来自南加州大学索尔·普赖斯公共政策学院的论文显示，在两年内从父母那里获得现金转移（$5,000，出于任何原因）的成年子女，过渡到房屋拥有权的可能性提高了23%（在控制各种财富因素后，可能性提高了13%）。来自辛辛那提大学林德商学院的另一项研究发现，父母的赠款对白人和非白人成年人之间的房屋拥有权差距有很大贡献。

像Loftium这样的初创公司扩大了那些无法弥补储蓄差距的准房主的可能性，因为租金和房价不断上涨。首付款援助计划有几种不同形式，通过赠款、软第二贷款或个人发展账户提供直接援助。Loftium可能是唯一一个让另一个初创公司——在这种情况下是Airbnb，通常被认为是导致租金上涨的因素——为准房主服务的公司。

对于Coe来说——她从Loftium获得了9,000美元的援助，并将在接下来的一年内偿还——这笔首付款的援助让她能够腾出更多现金用于翻新母女单位的前期费用。她表示，她一直打算购买一套带有独立单元的房子以获得租金收入（这是她父亲，一个房地产投资者的建议）。

一旦与Loftium的合同结束，Coe打算继续出租该单元，无论是作为房东还是通过Airbnb。

“没有Loftium的支持，成为房主并不是不可能的，”Coe说。“但不会像现在这样早。”