灾后“邻避主义”如何阻碍可负担住房 - 彭博社

在新奥尔良，一座被卡特里娜飓风摧毁的老旧住房建筑与一处新的经济适用房开发项目形成对比。肖恩·埃斯科菲在哈维飓风之前，休斯顿是一个相对经济实惠的城市。一间一卧室公寓的平均租金在800美元低位，使其成为生活成本最低的城市之一，根据Apartment List的数据显示。休斯顿的平均租金不仅远低于费城和芝加哥等类似人口规模的城市，而且它也是今年与去年相比租金价格下降幅度最大的城市。

“我们地区丰富的可用土地，通过我们的高速公路开放了开发机会，帮助保持了该地区的经济适用性，”休斯顿市长西尔维斯特·特纳在他去年的流动性状态演讲中表示。“这种经济适用性对该地区的竞争力和我们的生活质量至关重要。”

彭博社城市实验室新麦格理总部看起来像是高耸于悉尼的巨大“迷你小黄人” 阿根廷毒品贩运热点谋杀案骤降在一个年轻人的城市，市长的标志性政策是学校午餐机器人出租车对公共交通并没有好处这段时间过得不错。那些相同的发展和高速公路也是 为休斯顿前所未有的洪水铺平了道路，这是由于哈维造成的。它们还使休斯顿最社会和经济脆弱的家庭面临 不平等或被划红线的恢复，尤其是考虑到在这场风暴之后，许多人可能再也负担不起租金。

弗朗西斯·蒙福特 为《抵押贷款专业美国》撰写：

在哈维之前，这座城市有丰富的可负担住房，以及覆盖约8,800平方英里的无区域城市区。休斯顿在2010年4月至2016年7月之间，人口增长了10%，因为这座城市以廉价住房、稳健的增长和丰富的就业机会吸引了新来者。

受洪水影响的房主现在必须搬走，而那些未受影响的房主现在拥有了理想的财产。预计由此产生的短缺将推动价格和租金上涨，受损的房屋被计划修复并出售或出租的外州投资者收购，彭博社报道。

在风暴之前，休斯顿近一半的人口是租户（45%），而休斯顿一些人口密集的租户居住区遭遇了最严重的洪水，依据金德研究所的 休斯顿社区数据连接。尽管这座城市以可负担性著称，国家低收入住房联盟仍将休斯顿列为 极低收入家庭租房可用性最低的主要大都市区之一——生活在联邦贫困线以下的家庭。

儿童研究所休斯顿需要可负担住房是显而易见的。那么，问题是休斯顿愿意将其放置在哪里。就目前而言，休斯顿已经是美国最 经济隔离最严重的城市之一，正如理查德·弗罗里达的研究所示。今年一月，市长特纳收到了来自美国住房和城市发展部的 严厉信函，因为 屈服于对一个富裕社区的补贴住房开发的种族主义地方反对。如果在哈维之前休斯顿在可负担住房的安置上挣扎，那么在哈维之后它的工作就更加艰巨。美国城市的过去经验表明，反对建设的心态在灾难后也没有减弱。

“我们还没有资格称这为可负担危机”

新奥尔良是另一个曾因其可负担性而闻名的城市，直到卡特里娜飓风袭来，损坏了该市近五分之四的财产。现在的租金高得连卡特里娜后带到城市的白人绅士都 负担不起留在那里。该市为租户和最贫困家庭建设住房的进程被延迟得比必要的时间要长得多。

Policylink 的 Tracey Ross 将这种延迟归因于 多种因素：

卡特里娜的恢复过程在很大程度上忽视了有色人种社区的意见；住房援助偏向于房主而非租户；领导者优先考虑发展旅游业和吸引“绅士化企业家”；而城市将大部分恢复资金指向大型外州承包商，而不是将重建工作与创造就业机会的策略对齐。

另一个原因是新奥尔良没有可负担住房战略来指导城市如何优先考虑补贴住房开发，应该在哪里建设，以及为什么。而且，当然，NIMBY主义是一个主要问题：几乎没有人希望在他们的社区中有补贴住房——无论是更富裕、更白人的上城区和花园区，还是新奥尔良东部的中产阶级非裔美国人社区。像圣伯纳德教区这样的白人郊区 与联邦政府抗争 近十年（并且失败）以阻止低收入住房出现在他们的视野中。所有这些社区都相信低收入住房带来了犯罪并降低了房产价值。

这种情绪为州官员 在新奥尔良对可负担住房开发实施暂停令 铺平了道路。它们还帮助 开发商为将最贫困家庭排除在外 的新公寓大楼和 他们的混合收入联排别墅前廊 提供了理由。这也解释了为什么城市目前需要在2025年前建造33,600个可负担单位，以防止自卡特里娜以来发生的更多驱逐。

直到2014年，新奥尔良发布了其综合区划条例计划，这座城市才开始为如何开发和分配可负担住房奠定坚实基础。次年，一个名为HousingNOLA的合作组织发布了一份10年战略，具体阐述了综合区划计划，并提出了增加城市可负担住房库存的具体路径。去年，市长米奇·兰德里采纳了HousingNOLA战略的原则，作为他自己的可负担住房计划。目标是通过包容性区划政策和开发商的密度奖励等手段，到2021年建造7500个新的可负担单位。

对于那些只需要一些修缮的现有物业，计划呼吁将城市周围的许多单户和霰弹枪风格的房屋改造成低于市场价的单位——这种类型的房屋在卡特里娜飓风之前主要存在。该计划还建议创建一个全市范围的租赁登记册，以监测当前物业的健康状况并追究房东的责任。这个想法是，城市可以仅通过增加未使用物业的供应来降低租金价格。

“我们还没有资格称这为可负担危机，”HousingNOLA的执行董事Andreanecia Morris说。“我们不是旧金山，也不是布鲁克林。我们没有用完放置人们的空间。我们有很多空间。”

然而，即使这些计划由于来自州政府的外部压力而启动缓慢。当新奥尔良市议会在今年早些时候推动通过 一项包容性分区措施，要求开发商将12%的新租赁单位留给低收入租户时，州政府试图阻止它。路易斯安那州参议院在四月通过了一项法案， 禁止城市制定任何形式的包容性分区条例。

房屋建筑商协会和房地产游说团体强烈支持这一措施，代表新奥尔良周边郊区的州立法者也是如此（当然，一些 州立法者从事房地产业务）。然而，住房倡导者能够在全州范围内团结支持， 在五月击败了该法案。现在，倡导者只是希望新市长，可能还有新的市议会，能够 推动包容性分区议程。

立法者不会提出这样的障碍，除非NIMBY主义和对补贴住房的污名如此强烈。2015年，杜兰大学的一份报告显示，新奥尔良低贫困社区的房东一直在拒绝接受第8节代金券，这迫使代金券持有者留在高贫困社区，加剧了种族和阶级隔离。关于补贴租户的神话包括他们有高流动率、晚交租金、降低房产价值以及给社区带来犯罪。所有这些信念 在很大程度上 被揭穿。

“我认为，负担得起的住房面临的最大威胁是系统性种族主义和阶级主义仍然允许我们彼此之间做出区分，这对我们自己是有害的，”莫里斯说。“如果我不需要花那么多时间说服人们，关于这个问题我们会走得更远。”

在看待新奥尔良的音乐时，特别是嘻哈和弹跳，有一个一致的信息是对第8节和公共住房生活的自豪感以及对生活在这种生活中的人们被刑事化的抵抗。在德克萨斯州也可以做同样的论点，像The Geto Boys和UGK这样的说唱团体将他们历史上隔离的社区重新分类为应该被代表和尊重的地方。这些歌曲几乎就像是对种族主义和尊重政治的直接回应，这种政治宁愿让他们羞愧到消失。

休斯顿对可负担住房没有定义

“该地区的犯罪率会增加。你还记得卡特里娜飓风后犯罪有多严重吗？无论我们多么想要表现出慈善，现实是休斯顿低收入地区的犯罪率更高。把他们带到这里只会让这个地区变得更糟。…”

这是来自加勒里亚地区一位居民的评论，该地区是一个相当富裕的社区，约87%是白人，休斯顿住房局计划在此建设联邦补贴住房。该评论被引用在一封 调查结果信件中，来自美国住房和城市发展部，向休斯顿市长西尔维斯特·特纳解释该市不符合《民权法案》的规定。

计划中的233个单位中，只有一部分将提供给低收入租户。然而，住房局等待名单上的78%的人符合搬入Fountainview的资格，他们是非裔美国人，19%是拉丁裔。

加勒里亚的居民自从该建筑宣布以来就一直在反对其选址——他们甚至有自己的网站：停止Fountainview项目。根据其成员的说法，建设补贴住房将给靠近拟建地点的小学带来负担，并增加交通。由于他们的动员，休斯顿市长特纳去年拒绝了该计划，认为建设成本过于奢侈。

HUD拒绝了这个论点——“首先，提议的项目没有涉及任何城市资金，”信中写道这是住房部门在一月份发给市长的信件。不过，这并不是全部：

其次，成本并不是[低收入住房税收抵免]决议中经常考虑的因素。第三，市政府已经批准了类似成本的项目。第四，事实表明，市长的决定部分是基于种族动机的地方反对。最后，市政府在主要是白人社区中未能选址或支持可负担住房项目的模式已经确立。

值得注意的是，HUD希望将这个低收入住房项目放置在一个白人富裕社区中也有一定的种族动机——但这是为了修复一个问题：大多数低收入项目历史上集中在休斯顿最贫困和种族隔离最严重的社区，而HUD有法律责任帮助美国去种族隔离。

不过，特纳仍然反对，对纽约时报说：“我认为传达给低收入家庭孩子的正确信息不是他们成功的唯一途径就是必须搬到富裕社区，”他说。

替代方案是告诉低收入家庭的孩子，他们唯一可以居住的地方是那些其他经济困难家庭居住的地方——而且这些地方容易发生洪水。 休斯顿纪事报去年报道说，至少有八个联邦补贴的住房项目建在城市的百年洪水区。城市历史上大部分黑人居住的 第五区在哈维期间被淹没。

休斯顿没有全市范围的可负担住房战略——在这个夏天之前，城市 甚至没有一个 可负担住房的定义，并且 错误管理了数百万美元用于低收入住房，正如 休斯顿纪事报 今年的调查所揭露的。与此同时，种族性反对邻里建设的情绪在城市中弥漫**’**的空气中，就像沉淀水中的霉菌和孢子。住房成本将会在城市中飙升，抹去曾经渴望的可负担性声誉。当那发生时，一些休斯顿人可能会发现自己处于与风暴之前将他们排除在外的邻里相同的境地。