亚特兰大的空地帝王 - 彭博社

约翰·杜贝里。

摄影师：大卫·佩尔为《彭博商业周刊》拍摄

在曼哈顿一个潮湿的星期六晚上，在东63街的一家雪茄酒吧，约翰·杜贝里，这位南方最有权势的房地产开发商之一，开始在大约24小时内第二次流泪。第一次是在前一晚，观看 汉密尔顿 的演出，他与未婚妻杰米·布朗一起参加。29岁的她比杜贝里小25岁；他们在乔治亚理工大学的一场足球比赛的包厢里相遇，杜贝里在1980年代担任四分卫。布朗现在坐在他对面，点头表示同情。“这就是耶稣为什么死在十字架上的原因！”杜贝里说，眼泪滑落到他因最近一次去巴哈马钓鱼而晒黑的脸颊上。“这就是马丁·路德·金为什么死！这就是亚伯拉罕·林肯为什么死！为了真相！”

杜贝里的已故父亲加里，除了其他身份外还是一名浸信会牧师，杜贝里对叙事有着教士的直觉。他喜欢寓言、比喻和隐喻，许多都基于美国历史和家庭传说。他现在为之流泪的故事是一个童年插曲，涉及雪球、撞击警车，以及留下来承认错误。像某些传教士和一些刑事律师一样，出生于弗吉尼亚州的杜贝里会被自己的演讲所打动，他用地道的南方口音表达：“乔治亚”就是“Geo-juh”。他自我神话的倾向最好被理解为确保自己不被误解的一种方式。

德威伯里在80年代为乔治亚理工学院担任四分卫。摄影师：W.A. 布里奇斯/亚特兰大宪法报/AP照片他的公司，德威伯里资本，总部位于亚特兰大，他是一个颇具争议的人物——被猜测、崇敬和批评的对象。在一个重视血统和家世的文化中，德威伯里在当地商业媒体中被美化为“特立独行者”。他的父亲是一名高中毕业生，在担任牧师时管理企业餐饮服务，而在自己的职业生涯中，德威伯里避开了几乎所有主要亚特兰大开发所依赖的机构投资者。相反，他冒着自己的资本风险，积累了他估计为7亿美元的财富。尽管德威伯里拥有超过25英亩的亚特兰大土地，并在南方开发了一系列显著成功的项目，但他未能利用这些资产的做法引发了最多的关注。

德威伯里是皮奇树街上最大的私人未开发土地拥有者，这是一条亚特兰大人称之为他们的第五大道和香榭丽舍大街的传奇大道。一个特别的地块，位于亚特兰大联邦储备银行对面，面积为4英亩，可以说是南方最有价值的可开发土地。目前，这里被一个停车场、一些不起眼的低层建筑和一个小公园占据。德威伯里表示他有理由不开发这个地块，如果被问到，他会讲述这些理由，但对外界来说，他是一个南方悖论：一个不愿开发的开发商。

桃树街代表了亚特兰大商业区的脊梁，将繁荣的住宅区巴克海德与更具企业和旅游特色的市中心连接起来。德威伯里的土地大部分位于中城，处于一个从区域首府发展为国际经济中心的城市的中心。自1950年以来，亚特兰大大都会区的人口从67万增长到约600万，从全国第23大大都会区跃升至第九。在过去四年中，至少有17家大型企业——包括梅赛德斯-奔驰、保时捷、NCR、通用电气和霍尼韦尔国际——在这里设立了国家、区域或部门总部，投资数亿美元进行建设。如今，只有纽约和休斯顿的财富500强总部集中度更高。

近20年来，德威伯里描绘了一项令人垂涎的中城计划，将重塑亚特兰大的天际线，并创建一个类似于芝加哥壮丽大道的步行街。当他首次提出这个想法时，中城并没有太多吸引力。但其他开发商随后也参与其中并开始工作。根据最近的一项分析，目前有45个项目正在规划或建设中。然而，正在中城林立的起重机中，没有一台是在德威伯里拥有的土地上运作。自他开始在该地区购买物业以来，他只建造了两座建筑，最后一座是在2007年。微薄的产出暗示了与其他以拖延著称的项目的相似之处：纽约的第二大道地铁，枪炮与玫瑰乐队的中国民主。

在竞争的建筑商、房地产爱好者和当地利益相关者中，对德威伯里（Dewberry）不作为的不满情绪普遍存在。“人们自然会关注那些看似沉寂的地点，并渴望看到它们为城市体验做出贡献，”中城联盟（Midtown Alliance）首席执行官凯文·格林（Kevin Green）说，该联盟是一个由商业和社区领袖组成的非营利性联盟。一些人表示，德威伯里可能在金融危机后的几年中错过了实现其愿景的最佳机会。“他应该在2010到2011年间采取行动，”朋友兼前合伙人肯特·史密斯（Kent Smith）说。然而，德威伯里似乎对开工或出售给竞争对手没有立即的兴趣。

多年来，他表示，他收到了来自特朗普集团、罗斯·佩罗（Ross Perot Jr.）、相关公司（Related Companies LP）等的报价——所有这些都被拒绝了。“没有多少人能承受他所听到的事情，”南方开发商霍尔德物业（Holder Properties）首席执行官约翰·霍尔德（John Holder）说。开发网站Curbed Atlanta的编辑乔什·格林（Josh Green）补充道：“就他可能如何改变亚特兰大而言，这将是绝对巨大的。但相反，他只是一个幽灵。”

德威伯里资本（Dewberry Capital）在亚特兰大联邦储备银行对面的皮奇树街（Peachtree Street）上的一处物业。摄影师：穆罕默德·贾瓦德·贾汉吉尔（Mohammad Javad Jahangir）凭借财富，德威伯里获得了绅士农场主的爱好。在肯塔基州，他投资于赛马繁育。二月的一个星期五，他早上在乔治亚州南部打鹌鹑，然后乘坐私人飞机飞往南卡罗来纳州的查尔斯顿，在那里他拥有一栋可以追溯到1770年的联排别墅。这座建筑，德威伯里花了三年时间进行修复，展现出奢华的乡村风格。为了打磨历史准确的灌浆等细节，他雇用了近三十名工匠，包括铜匠、石工、家具制造商和铁匠。一幅未署名的吉尔伯特·斯图尔特（Gilbert Stuart）肖像画的乔治·华盛顿（George Washington）悬挂在餐厅上方，而楼上的一间西洋杉镶板图书馆则藏有惠特曼、坡和马克·吐温的早期版本。“我从一个北方人那里买的，”他说，指着壁炉上方的一面革命时代的旗帜。

在傍晚，Dewberry走到一个与他自己一样奢华的南方家中参加派对，宾客名单同样令人瞩目：当地的生活家；Rebecca Wesson Darwin，一本Garden & Gun杂志的联合创始人；以及比尔·默瑞，穿着鲜红裤子的幽灵捕手，显得不那么显眼。Dewberry方下巴，绿眼睛，保守的浅棕色短发，和动物星球频道主持人Jeff Corwin展开讨论。后来，在院子里的棕榈树下，他向一小群人讲述他第一次大的房地产投资，一个他在25岁时购买的查尔斯顿地区购物中心，时间是在1980年代末，他从加拿大足球联赛和金融行业的工作中节省了大约40,000美元。

Dewberry确保了一家地区杂货连锁店作为主租户，物业蓬勃发展。他迅速收购了更多南方零售中心。随着1990年代初的经济衰退来临，他利用不利的条件为自己谋利。更成熟的竞争对手大多处于撤退状态，忙于平衡账目。Dewberry拥有无可挑剔的信用，赢得了银行家们的优待，而这些银行家通常缺乏值得贷款的申请者。在佛罗里达，他购买了一个购物中心并将其拆分，创建了一个更符合时代潮流的开放式购物中心。在维吉尼亚，他又买了一个，拆除以便未来开发。

“他是你见过的最迷人的人”

这些项目虽然盈利，但并不符合Dewberry成为一个品味高雅、著名的城市标志性项目开发者的雄心。“建造一个美丽的购物中心是很难的，”他说。到十年末，Dewberry已将他的早期投资转化为亚特兰大市中心的土地购买。再次，他的时机很好。那时，竞争对手开发商大多集中在其他社区。Dewberry看到了市中心的潜力：均匀的街道网和历史建筑，靠近庄严的皮德蒙特公园。他在1999年完成了他的第一个主要亚特兰大建筑，One Peachtree Pointe，并开始重新谈判他的贷款，从现有开发项目中提取现金，以应对即将到来的下行周期，这一周期确实在2000年代初到来。在2007年，金融危机前夕，他重申了这一策略，利用流动资金的涌入来收购土地。也许他最大的成功是他在2010年以3600万美元购买了Campanile大楼，前贝尔南方总部——比其前任所有者支付的价格低约6200万美元——击败了包括Tishman Speyer Properties在内的众多其他竞标者。

但尽管这笔交易和其他交易使他成为亚特兰大中城一大块土地的拥有者，德威伯里对这些物业并没有做太多事情。它们在金融危机、复苏以及此后的几年中大部分时间处于闲置状态。现在仍然如此。

在查尔斯顿派对的第二天，德威伯里和布朗驱车前往一个小公园，公园位于一片伸入盐水海湾的土地上，停下来散步。德威伯里心情沉思。“我对一个项目的主要关注，”他说，“是当我离开时，我们改善了建筑环境。过一段时间，建筑就属于一个地方。”他说，他更担心的是他的工作对几代人的影响，而不是它的短期反响。德威伯里经常提到那些在生前未被欣赏的艺术家：文森特·梵高，赫尔曼·梅尔维尔。在散步时，他说：“也许我现在比以往任何时候都更急迫。”

德威伯里坦率地谈到他在2008年被诊断为前列腺癌。这种癌症侵入了他的骨骼和淋巴结。医生告诉他，如果治疗失败，他将在不到三年的时间内去世。但德威伯里自2014年以来一直没有癌症。他接受刺激白血球生成的注射，并且他已经发誓不再参与投机性的建筑项目，因为他认为这些项目是导致压力的癌症诱因。此外，出于一些特立独行的原因：袜子。在一个寒冷的冬夜，他会卷起牛仔裤的裤脚，展示光裸的脚踝。

几乎在德威伯里的圈子里，每个人都强调他对遗产的关注。关于他项目的长时间滞后，查尔斯·里亚，他的前运营总监说：“这说明约翰在他的愿景上不愿妥协。他不会把自己的名字放在任何他认为不优秀的东西上。”德威伯里的朋友史蒂夫·切辛格在2002年至2010年期间担任德威伯里资本的高管。“他曾经谈论杜邦圈，洛克菲勒中心，”他说。“他希望他的项目能与最好的项目相媲美。”

但对永恒完美的渴望可能会令人束缚。亚特兰大日报-宪法报在2008年报道，德威伯里计划在未来十年内在全国推出10家精品酒店。他已经否认了这个时间表，到目前为止只开了一家：德威伯里酒店，该酒店于2016年7月在查尔斯顿的一座前联邦大楼中开业。“他花了将近八年的时间来翻新它，”曾在2000年代大部分时间与德威伯里密切合作的资深酒店高管克里斯托弗·洛皮拉托说。“这非常不寻常。大多数人在这个行业[翻新一个物业]的时间是一年半到两年。”

德威伯里在他的酒店获得好评时找到了些许证明。福布斯将其评为“全球25家最酷酒店”之一，康泰纳仕旅行者和纽约时报也给予了赞扬。今年四月，查尔斯顿历史基金会授予他一项保护奖，以表彰“那些工作体现成就精神和高期望的公民。”

查尔斯顿，南卡罗来纳州的酒店获得了好评。来源：德威伯里德威伯里可以被视为一种在房地产界不太熟悉的类型，而在艺术界却很常见：那种执着、顽固缓慢的作者。他的画布由他拥有但在公民意义上属于公众的空间组成，这使事情变得复杂。德威伯里的下一家豪华酒店计划在弗吉尼亚州的夏洛茨维尔开业，但它也遭遇了延误。他在2012年收购了该地点，此前另一位开发商在施工中途退出；如今，这里仍然被一座不美观的骨架结构主导，偶尔会掉落松动的碎片。大约两年前，有人用喷漆在其侧面写下了一条信息：“我们受够了。”今年二月，邻近一家餐厅的共同所有者伊万·雷科什向当地记者抱怨：“我们真的很期待对面有一家酒店开业……这有点变成了一个空洞的空间。”这家酒店可能要到2020年才会开业。

“你必须理解，[德威伯里]非常自恋，”洛皮拉托说。“约翰的问题在于他的自我妨碍了数字。”

在米德敦联盟的办公室窗户外，凯文·格林可以俯瞰到一个桃树街的地点，德威伯里办公室曾形容其潜力“超过帝国大厦”：位于亚特兰大联邦储备银行对面的4英亩地块。“[这是]我们的主干道，”格林说。“当他开发它时，这将是重大的。”

历史上，米德敦是亚特兰大较为奢华的社区之一，但在二战后被忽视，充斥着停车场和闲置的商店。该社区的边缘化反映了战后亚特兰大房地产的偏见，当时大量建设被用于郊区，以及白人公民的外流。“在60年代、70年代和80年代，优先考虑的是快速移动人和车穿过米德敦，而不是进入米德敦，”格林说。1996年奥运会的组织者拒绝展示该地区。“游客被建议在黑暗后不要来这里。这是一个要关上窗户继续开车的地方。”

为了解决这个问题，在1990年代末，米德敦联盟启动了一项名为蓝图米德敦的规划倡议。德威伯里是首批加入的开发商之一，帮助制定新的住房、办公空间以及交通和公共安全的改善提案。为了让亚特兰大成为一个世界级城市，他认为，许多战后基础设施——尤其是为了优先考虑郊区通勤者而铺设的干扰性道路——必须得到缓解。

“约翰是那些在谈论‘我们如何将[城市]重新连接起来？’的大思想家之一，”格林说。“他总是在桌子上铺开一张地图，或者一张空白纸，然后开始画：‘这条街可以连接到那条街；那里可以有一个环形交叉口。’”

现在进入第三个版本的蓝图中城，已经产生了巨大的变化：亚特兰大历史上最大的重新规划，超过45亿美元的私人投资，620万平方英尺的办公空间，以及超过1300间酒店房间。自2000年以来，已经完成了15条线性街道景观，为游客、学生和办公室工作人员提供了郁郁葱葱的背景，他们在公司庭院和人行道咖啡馆外用餐，忽视亚特兰大的交通拥堵，还有高档而朴实的餐车和明亮的公共露台桌子。在这些地方，有些标志被插在未被推土机打扰的土地上，上面写着德威伯里资本的租赁联系电话。

德威伯里的办公室位于北中城的一个地方，名为“一个桃树角”。这里大部分是空的，一片未被占用的隔间。一个标本鸟在一个玻璃箱里静静地站着。在一个会议室里，德威伯里拿出一块海报板，上面显示了桃树街的俯视图，他的物业用绿色勾勒出来。对话框表明了他的意图：“上城高层住宅”；“中城广场综合用途”；“安斯利豪华酒店/公寓/零售。”这张海报已经有几年了，德威伯里急忙澄清说，他一直在进行相关工作，包括与建筑师和工程师合作，为他的总体规划添加细节，并与市官员会面，游说改善铁路服务和促进步行便利性。

他对细节非常关注。在他的办公室，他刚刚在审阅一封每日邮件，列举了德威伯里酒店的各种小问题；一份典型的报告可能会提到一位客人在客房服务中没有收到勺子。Ridr Knowlton，从2007年到2014年是德威伯里资本的少数合伙人，也是朋友，他说德威伯里的严谨性与他对每个地点的个人投资有关。“亚特兰大的大多数大型物业都是机构所有，”Knowlton说。“这是一个重要的差异化因素。约翰与他的房地产有个人联系，这有时让人难以理解。”

确实，德威伯里的痴迷可能令人害怕。大卫·多曼，一位朋友和前 AT&T Inc. 首席执行官，将德威伯里的领导风格比作“在丛林前面站着，嘴里叼着刺刀的士兵。”一些德威伯里的前员工也表达了这种情感，但用的词语不那么同情，形容德威伯里情绪不稳定。他们说，几个月内，他的雄心壮志可能会让人感觉他要征服世界。然后，接下来的几天、几周或更长时间，他的情绪会变得阴沉。一位前助理说，同事们用一个安静的红灯-绿灯代码互相提醒老板的日常情绪。德威伯里的朋友Cesinger曾对《新闻宪法》说：“约翰是两个人。他是你见过的最迷人的人。他也是你见过的最糟糕的混蛋。”

德威伯里于2002年2月21日在德威伯里资本办公室所在的亚特兰大大楼前站立。照片：Levette Bagwell/亚特兰大日报-宪法报/AP照片Dewberry 以“隆巴迪时间”召开会议，这是一种传奇 NFL 教练所青睐的系统，提前不到 15 分钟就算迟到。不遵守这一规定——以及储存错误的莎莎酱、重复提问、忽视响铃的电话或其他违规行为——可能会引发一阵猛烈的指责。另一位前助手 Susannah York 回忆说，为了避免惹恼 Dewberry，她曾用雨伞和人梯从 FedEx 盒子里取回一封已经寄出的包裹，因为他要求重新编辑里面的提案。

Dewberry 承认自己有些脾气—“大坏狼”，正如他所说—尽管他更愿意将自己描述为一个被低估的严厉爱心的传播者。这一说法有一定的道理。许多前员工描述自己从 Dewberry Capital 中走出时更加坚韧和更有能力。但他们的离职速度令人眼花缭乱——员工流动是一个问题。“如果他有弱点，我会说是他公司管理的连续性，”另一位朋友 Ronald Terwilliger，前 Trammell Crow Residential 的首席执行官说，这是美国最 prolific 的开发商之一。“如果 John 出了什么事，我不知道公司是否还能继续。”

在 2007 年，Dewberry 尝试解决这个问题，给了五个人少数合伙人身份。但这一安排最终解散。Dewberry 将分手归因于人员不完美，而一些前合伙人则暗示他不愿意放弃足够的控制权以使事情可行。最近几个月，Dewberry 决定再试一次。他接纳了两位新的少数合伙人，前 Tishman Speyer 和 Post Properties Inc. 的高管，并对这次会更好感到乐观。“如果我去世，而 Peachtree 上还有我们未开发的地块，”他说，“我希望我们能建立一个足够强大的团队来继续下去。”他也希望有合伙人能让他有更多精力投入到酒店业务中。

“但那种强度和突然性——有时确实让他受到了阻碍”

Dewberry承认，他没有立即在第十街和第十一街之间的Peachtree上开发他最受关注的亚特兰大物业的计划，甚至也没有在Uptown开工。他表示，他在等待Midtown变得更加繁忙，行人流量足以支持一个足够出色的项目，以满足他的标准。与此同时，他说，他很高兴竞争对手开发商正在推进他们自己的计划，这使他的土地更有价值。“你可以和我竞争，但那将是一个低级别的竞争，”他说，设定了一个涉及曼哈顿中城大街的隐喻。“你会在Lex。我会在Fifth。”

在其他开发商可能妥协的地方，Dewberry不会。例如，一个大型租户可能希望支付每平方英尺30美元，获得一年免租，并在建筑物上挂上他们的名字。如果Dewberry认为这个空间值得34美元的租金、六个月的激励和没有命名权，那将是他的最终报价——不接受谈判。他宁愿让物业闲置，也不愿妥协。租户离开是常见的现象。在2014年，两家夜总会因租金相关争议关闭，位于Dewberry建筑上的Peachtree，空间至今仍然空置。在Dewberry的管理下，Campanile大楼，亚特兰大最受欢迎的地址之一，也经历了相当长时间的空置期。

最近，Dewberry在一位承包商的语音邮件中录制的粗俗咆哮在亚特兰大房地产专业人士中广泛传播。当谈到他的粗暴时，他将其归因于他自己期望与他人期望之间的差距。“当其他人没有在同一频道时，这可能让我变得很难相处，”他说。Dewberry的强势在温文尔雅的南方人中显得尤为明显，但他将其视为一种力量。“人们说，‘Dewberry，你不过是一个带着南方口音的北方人！’”他补充道，带着一丝自豪。

尽管如此，近年来迁往亚特兰大的主要公司中，没有一家与德威伯里签约。在当前的繁荣中，他未开发土地的显然理想位置开始让其可用性显得可疑。

“龙创造了一切，”诺尔顿说，指的是德威伯里的性情和所取得的物质成功。“你会想，如果没有龙，他是否能取得他所取得的一切？但那种强度和突然性——有时这让他受到了阻碍。”

亚特兰大市中心。摄影：乔治亚州航空创新公司在他以自己名字命名的酒店，德威伯里给一小群朋友进行了私人导览，参观一个尚未揭晓的区域。之后，他带领大家来到客厅，这是一个装饰成1960年代高档风格的底层空间，晚上从安静的休息室转变为热情的酒吧。德威伯里和布朗站在高脚桌旁，远离人群。（两人在七月结婚。）她建议他喝水；他点了威士忌。房间里人满为患，气氛高涨，但德威伯里似乎很不安，从一个话题跳到另一个话题。那天晚上早些时候，酒店的总经理斯科特·道森看起来像个被追捕的人，反思道他从未见过他的老板满意。

在客厅酒吧的左侧挂着一张加里·德威伯里的照片，约翰的父亲，年轻、黑发且充满活力，手里拿着一袋烟草。加里于2011年死于肺癌，而那袋烟草如今被视为一种死亡的纪念。“你知道，”德威伯里说，眼中含着泪水，“我父亲从未问过他还有多久可以活。因为我认为我父亲和我一样，并不真的相信他会死。”