聪明的钱被困在失落的英国购物中心 - 彭博社

购物者于2017年8月29日在英格兰金斯林的步行区温哥华广场露天购物中心经过。

摄影师：克里斯·拉特克利夫/彭博社在英格兰的金斯林，一家关闭的百货商店的尸体旁边是博彩店、折扣零售商和一个现金换黄金的摊位。

这是一个典型的景象，遍布一个在线购物已经扎根的国家，几乎比其他地方都要普遍。但封闭的外立面也揭示了其他事情：一些最大和薪酬最高的投资者被负担着不受欢迎的物业，而这些物业现在又遭受了新的打击。

金斯林的温哥华广场，自1960年代以来在英国普遍存在的购物中心之一，是在金融危机后被私募股权基金经理以低价收购的数十个购物中心之一。橡树资本管理公司在2017年大部分时间里都在寻找买家，正如零售商感受到英国投票脱离欧盟的连锁反应一样。

行人于8月29日在金斯林经过一家威廉·希尔博彩店和一家关闭的商店。摄影师：克里斯·拉特克利夫/彭博社彭博社商业周刊他们不是囚犯。寻求庇护者占据了拜登承诺关闭的监狱美国正在用寻求庇护者填满臭名昭著的前监狱大学橄榄球需要向 MLB 学习一课销售更多棒球棒的影响者兄弟们目前，大约有 20 亿英镑（26 亿美元）的购物中心由私人股本基金拥有，他们希望出售，NewRiver REIT Plc 的首席执行官大卫·洛克哈特表示，该公司投资于购物中心和商店。根据经纪公司 CBRE Group Inc. 的研究，自 2016 年 6 月英国脱欧公投以来，非优质购物中心的价格跌幅超过其他任何类型的商业地产。

“我们对他们的价格预期并不完全满意，这与脱欧公投之前的时期有关，”洛克哈特说。“世界已经改变。”

从孤星基金到凯尔伯斯资本管理公司 LP 的一系列投资者购买了被困扰银行抛售的英国购物中心，押注价值会恢复并能够获利出售。尽管互联网多年来一直在消灭传统的高街——并且仍在继续——借贷成本处于历史低位，消费者支出仍然是经济的主要驱动力。

根据经纪公司 Savills Plc 汇编的数据，自 2010 年以来，私人股本房地产基金在英国购物中心上花费了 56 亿英镑。这占该国所有购物中心购买的约五分之一。今年第一季度，交易数量骤降至 2008 年的水平，Cushman & Wakefield Inc. 汇编的数据表明。

投资者通常花费大约三到四年购买资产，然后再花四到五年管理和出售它们。他们通常目标是获得 15% 到 20% 的回报，并获得丰厚的奖励，收取约 1.5% 的管理费，如果达到目标回报，绩效费用可高达 20%。

在脱欧公投前几年出售购物中心的经理们表现良好。

黑石集团的第三只欧洲房地产基金在2009年完成了从投资者那里筹集资金，截至6月30日实现了16%的回报。它与Catalyst Capital Group Inc.共同投资购买了多个购物中心，包括位于英格兰北部海滨小镇布莱克浦的Houndshill购物中心。该基金在2011年支付了约8500万英镑，最终在2015年以1.05亿英镑的价格出售，增值24%。

但现在，家庭支出正在减少，因为英镑贬值，通货膨胀超过工资增长。零售销售的增长速度是四年来最慢的。这使得资金管理者要么耐心等待，要么寻找无法出售的地点的替代方案，例如改变用途组合，减少零售，增加休闲或住房。

“私募股权的模式是购买、修复并出售给机构，但目前这个传送带已经断裂，”Ellandi LLP的物业总监马克·罗宾逊说，该公司代表包括孤星基金、安杰洛·戈登公司和殖民地资本公司在内的收购公司共同投资和管理英国购物中心。

像Oaktree在金斯林的购物中心是通过银行在全球金融危机后出售的坏账组合购买的，有时每英镑仅花费20便士。Oaktree的一位发言人拒绝对该公司五年前收购的特定空间的投资发表评论。

购物者在8月29日于金斯林的水果和蔬菜摊位浏览。摄影师：克里斯·拉特克利夫/彭博社总部位于纽约的Cerberus是欧洲最大的不良债务买家，拥有至少六个英国地区购物中心，数据由特雷弗·伍德协会编制，该协会发布零售行业研究。

位于爱丁堡西部边缘的Gyle购物中心是Cerberus在2014年从爱尔兰国家资产管理局投资有限公司购买的45亿英镑不良贷款组合中最大的物业。Cerberus在2015年初将其挂牌出售。近三年后，该物业仍未交易。Cerberus的一位发言人拒绝发表评论。

与此同时，像保险公司和养老金基金这样的主要投资者通常只关注最佳的英国购物中心，并转向租赁住房、医疗保健和退休住房等新领域。

“寻找稳定收入的过程越来越使他们远离零售行业，因为这已成为一个更为波动的环境，”法律与一般集团有限公司投资管理业务的董事罗宾·马丁表示。

另一组房地产投资信托也对此感到犹豫。包括土地证券集团有限公司和哈默森有限公司在内的公司出售了较小的购物中心，并以高价再投资于主导一个地区并能吸引人流的购物中心。

哈默森是英国最大的专注于零售的REIT，首席执行官大卫·阿特金斯在一次采访中表示，哈默森专注于品牌可以“展示其全系列的购物中心，我们可以提供超越零售的体验，包括餐饮和休闲。”他说：“那些不提供这种体验的中心，我认为未来可能会面临挑战。”

因此，收购公司正在进行越来越激进的重建并承担费用。黑石集团在2015年停止了出售位于格拉斯哥市中心的圣伊诺克中心的计划，因为出价未能达到预期。该公司现在正在用电影院和更多餐饮空间替换由已倒闭的零售商BHS Ltd.腾出的商店。

总部位于伦敦的Clearbell Capital LLP几乎完成了对位于东北大学城达勒姆的盖茨购物中心的全面重新定位。当该公司在2014年收购该购物中心时，里面有49家商店。它正在用大约250个学生公寓、一个电影院和一排新的河边餐厅替换大约一半的商铺。

在曼彻斯特周边的斯特雷特福德购物中心，阿波罗全球管理公司和M&M资产管理计划拆除一个所有商店都空置的区域，以试图扭转自2008年以来顾客的下降，根据向当地市政当局的备案。他们可能会改建为住宅。

“真正的问题是那些位于较小城镇或在大城市中排名第二的中型购物中心，”苏格兰皇家银行集团的房地产金融研究与战略负责人汤姆·沙曼说。除非你能将其出售给当地政府，“否则我认为你将很难找到买家，”他说。