柏林的租金管控计划：收购私人房东 - 彭博社

柏林克罗伊茨贝格的街头节日。法布里齐奥·本奇/路透社为了阻止房东抬高租金，柏林的一个区采取了严厉的措施：阻止一栋建筑的出售并 将其买下 交给政府。就在本周早些时候，市中心的 弗里德里希海因-克罗伊茨贝格 区宣布不允许将一栋私有公寓出售给国际投资者。相反，官员们将销售方向指向一个致力于提供可负担租金的国有独立住房协会。

这一举措是在租户们发起运动以阻止出售后采取的，他们担心潜在买家——一家注册在卢森堡的空壳公司——会将租金提高到他们无法承受的水平。该区的举措——仅仅因为担心可能的极端租金上涨而阻止一栋建筑的出售——在某些地方是非法的。在柏林，这是可能的，因为国家的“邻里保护”法律赋予区在高住房压力地区的建筑出售中，如果风险会使租户被迫搬迁，则有优先购买权。事实上，这一举措不仅可能，而且越来越普遍。

彭博社城市实验室加州大学伯克利分校为转学学生提供专门建造的校园住所熊队首席警告芝加哥没有新NFL体育场的风险罗马可能开始对特雷维喷泉收取入场费全球最雄心勃勃的摩天大楼翻新计划自2016年9月以来，柏林各区行使了对一组包含45套公寓和六个商业单元的建筑的优先购买权。尽管德国的租赁和房地产法律比大多数国家更为严格，但这并不仅仅是德国现象。巴黎去年启动了 类似法律，旨在通过要求在一些公共住房水平特别低的富裕地区对物业享有优先购买权，来抑制市中心的经济贫民化。如果柏林和巴黎的计划在选民中受到欢迎，基于可负担性驱动的私人房地产收购在许多欧洲城市可能会变得更加普遍。

在柏林，目前的判决似乎是，情况良好。在一个大多数市民仍然租房的城市，国家购买私人财产的举动并不是一个固有的争议性问题。“邻里保护”法律的另一部分（在德语中称为 Milieuschutz, ）是禁止 奢侈翻新，这是房东常用的手段，以规避限制租金上涨的规则。总体意图是在正在进行绅士化的地区保持一定的社会混合，并防止迅速的转变破坏社区。

像这样的法律并不新鲜——实际上，自1970年代以来，德国的市政当局就已经有了这些法律——但它们目前的范围是前所未有的。柏林首批受到邻里保护的地区是在15年前指定的。到2015年，这座城市有18个这样的区域。截至今年4月，它有大约40个。弗里德里希海因-克罗伊茨贝格区的40%受到这些法律的保护，政府的意图是将这一比例提高到60%。因此，邻里保护法正从对房地产市场的小规模调整，转变为任何市政当局武器库的核心部分。

那么，像这样的法律真的能在多大程度上阻止邻里变化并保护可负担住房呢？

当柏林已经有一些法律来限制租金上涨时，它们可能显得多余（即使这些法律的有效性存在争议）。柏林现有的租赁法律并不是为了冻结租金，而是关注于稳定，平衡较长时期内的任何上涨，以减少绅士化和搬迁的潜在混乱。

目前，这些法律要求社区由一个租赁委员会（称为 租金镜 或德语中的“租金镜子”）进行监督，该委员会计算当地住房的平均租金，并根据大小、状况和质量将其分为不同档次。任何新的租赁合同不得收取超过这一约定平均租金的10%的费用。该规则并不阻止租金上涨，但确实防止了成本在一夜之间翻倍。

这对位于弗里德里希海因-克罗伊茨贝格的建筑租户保护作用不大。这个区横跨东西边界，西部地区有相当数量的土耳其裔人口（称为克罗伊茨贝格），仍然包含着 城市中最贫困的社区。尽管在1970年代和80年代仍残留着非常活跃的反文化痕迹，克罗伊茨贝格却经历了持续的富裕新移民潮，他们被其优美的20世纪初公寓和中心位置所吸引。

所讨论的建筑位于该地区最受欢迎的部分，一个拥有每日市场、街边咖啡馆和许多鹅卵石街道的小社区，如果 计划将其步行化 得以实施，这里将变得更加抢手。由于该地区租金的上涨，报纸 柏林日报 估计建筑的所有者在三年内可能收取高达15%的额外费用而不违反任何法律。

接管这栋建筑的经济适用房提供者叫做 WBM，应该会帮助当前的租户留在这里，因为它承诺租金每年上涨不超过2%。这种保障是要付出代价的——WBM为这栋建筑支付了440万欧元（520万美元），这并不是一个小数目，即使最终可以通过租金收回。

这样的举动有什么更大的意义呢？如果只是偶尔行使优先购买权，似乎不太可能对抗租金上涨，尤其是仅仅是在这里和那里购买一两栋建筑。然而，它可以防止正在进行的城市更新区域在居民的背景和经济状况上变得完全统一。正因如此，巴黎也采取了类似的 优先购买权法律，以确保一些低收入者甚至能够生活在城市最富裕的区域。

这对不希望自己在社区的到来造成单一文化的富裕居民是有利的，但仍然有可能显得有些象征性，拯救一小部分低收入居民免于被驱逐的过程，而大多数人仍然在经历这一过程。尽管如此，弗里德里希斯海因-克罗伊茨贝格的政治代表们仍然希望像本周的建筑购买这样的举动能够帮助创造一个转折点。

由于对法律挑战和社区保护区域内的延误感到谨慎，他们可能会更倾向于将自己的物业出售给像WBM这样的经济适用房提供者，甚至是希望成立建筑合作社的租户团体。无法确定这种乐观是否有依据，但显然，柏林的一些代表将克罗伊茨贝格的建筑购买视为一个茧，可能会从中孕育出一种全新的城市住房管理方式。