曼哈顿如何再次成功实现垂直零售 - 彭博社

哈德逊园区的商店在一层的广场级别开始其室内零售，其标志性吸引力是城市首个也是唯一的尼曼·马库斯，位于5至7层。这样的计划在2000年代初可能看起来是疯狂的。相关纽约似乎一直是多层零售综合体的理想城市——直到你真的走进一个。

到世纪之交，美国最密集城市中的这些地方从失败到平庸的例子不一而足。然而，在过去十年中，零售设计师似乎更接近于解决这个问题。开发商对这一零售悖论给予了新的关注，现在最显著的表现是相关公司的即将到来的哈德逊园区商店，借助最近的经验教训，颠覆了人们对多层零售运作方式的期望。

彭博社城市实验室加州大学伯克利分校为转学生提供专门建造的校园住所熊队首席警告芝加哥缺乏新NFL体育场的风险罗马可能开始对特雷维喷泉收取入场费世界上最雄心勃勃的摩天大楼翻新计划在多层城市购物综合体中对街面零售的偏好通常反映在租金和利润上，随着每一层的上升而骤降。“一层零售是黄金，二层零售挣扎，三层零售是一场灾难，”格里姆肖的富尔顿街交通中心项目经理尼科·丹多-哈尼希说。

这 哈德逊园区的商店 通过在一个楼层高的广场层开始其内部零售，并将其标志性吸引力——城市首个也是唯一的尼曼·马库斯，设在5至7层，来挑战这一概念。这样的计划在2000年代初可能看起来不切实际，但在过去十年中，一些令人惊讶的成功使零售业蓬勃发展：哥伦布圈的商店（于2003年开业）、将前世界金融中心的零售空间改造为布鲁克菲尔德广场的商店（于2015年开业）、西田世贸中心（2016年）、富尔顿街交通中心（2016年）以及在17号码头和其他地方的额外开发。这些都是新一代购物中心设计的一部分，零售楼层位于街道水平之上和之下，频率在几十年中未曾见过。

“一楼零售是黄金，二楼零售挣扎，三楼零售是一场灾难。”位于时代华纳中心的哥伦布圈商店，也是一个相关项目，是曼哈顿购物中心复兴的先锋，克服了相当大的初始怀疑。正如相关城市的总裁兼首席执行官肯·希梅尔所说，他们在哈德逊园区开发的更大购物中心，“现在有些人跟我谈话，他们绝对说过‘我从未想过这在时代华纳会成功。’”

哥伦布圈商店在租赁和设计上需要精心考虑，其灵感来源于传统零售大道和与曼哈顿类型上截然不同的郊区购物中心。

在全国各地的街面商店中，上下楼层的体验是常规的，而懒惰或缺乏兴趣并没有关闭第五大道商店的上层。地球上最具标志性的地下商店，位于第五大道的苹果店，证明你不必在地面层提供一件商品就能吸引顾客向下走。

希梅尔表示，哥伦布圆环商店内部的零售楼层受到麦迪逊大道商店的启发，商店楼层之间的内部楼梯提供了额外的联系。这种模式在垂直购物中心中变得常规。

在城市的百货商店内，吸引顾客上六或七层的几个早期例子仅需短暂步行，这些商店提供了超过一个世纪成功多层零售的证据。

“你会将某些部门放在特定空间中，以引导人们穿过空间的类型，”希梅尔解释道。餐厅总是位于百货商店的顶部：百货商店还会有意识地努力在上层楼中战略性地穿插高流量的驱动因素。劳德和泰勒最近完成了其五楼“裙子地址”的翻新。五层楼寻找一条裙子显然并不算太多。

但在70年代到90年代之间发生了一些问题，当时纽约成为零售设计错误的指标，因为新的购物中心创造了常常孤立和令人困惑的用户体验。

曼哈顿购物中心最初建造时设有13层零售（左侧），但最终缩减至仅三层，其余楼层改为办公空间（右侧）。维基媒体共享/Mean Mr. Mustard, Jim.Henderson曼哈顿购物中心（于1989年开业）设有令人震惊的13层零售楼层，购物区域的高度可能适合猎鹰，但不适合人类。这些零售楼层 最终缩减 至仅三层，其余部分改为办公室。许多拱廊，如世界金融中心（于1988年开业），设有曲折而混乱的流通模式，没有明显的吸引点，在该综合体转变为布鲁克菲尔德广场时进行了修正——现在设有清晰的流通模式和萨克斯第五大道。位于世贸中心地下通道的前购物中心（于1975年开业）是一个可靠的租赁成功，但其美学则像是一个交通地下室。

百货商店作为吸引点的重要性被严格应用于新的垂直城市零售，借鉴了其在郊区购物中心的成功，鼓励购物者前往某个地方，并在城市中可靠地吸引他们向上。美国最成功的老旧城市零售中心之一，位于芝加哥的900北密歇根大道*，每层楼都有Bloomingdale’s，而西田旧金山中心的Nordstrom则从第四层开始。如果下降到漩涡并不吸引人，那么上升到Nordstrom则是令人向往的。

非零售用途在这些新项目的上层越来越受到重视。在哥伦布圈购物中心的五楼，有林肯中心的弗雷德里克·P·罗斯大厅音乐会场所，可靠地在晚上吸引顾客，并为食品和零售租户提供新客户。

人们越来越意识到，来自无关上层用途的流动——无论是住宅、办公室还是酒店——应该尽可能引入零售楼层，以促使顾客经过商店。而随着传统美食广场的停滞，像哈德逊美食广场这样的地方现在为布鲁克菲尔德广场带来了时尚的快餐供应商和当地风味，而其他购物中心则采用了坐下餐厅来取代传统的美食广场模式。哥伦布圈购物中心在其四楼提供了不止一家而是四家餐厅。

“旧百货商店的电梯堆叠模型效果并不好。”除了新租户，这些中心的建筑设计也取得了巨大的进步，常常强调街道可达性、清晰的视线和楼层之间的便捷连接。西菲尔德世界贸易中心有许多面向街道的零售商。其两层的欧库鲁斯零售空间的目标不是创造一个传统的拱廊，而是模仿外部空间。圣地亚哥·卡拉特拉瓦通过电子邮件告诉CityLab，他“将欧库鲁斯设计为一个沉降广场，延续了欧洲中心城市空间的悠久传统，为所有市民创造了一个宽广的空间。”

设计师们正在考虑一个简单但至关重要的任务，即使上层楼层可见。毕竟，如果访客看不到目的地，他们几乎肯定会忽视它。即使是像扶手这样的基本设施也可能成为问题：1980年代普遍使用的花岗岩和金属已在布鲁克菲尔德广场和其他多个中心被玻璃所取代。

流通也是至关重要的。能够轻松到达一个上层景点和看到它一样重要。最近的购物中心优先考虑频繁且高度可见的楼层连接。Callison RTKL的设计师Norm Garden表示：“你不能放置足够的[自动扶梯]。”他还说，最好将它们作为一个序列引入。“旧的百货商店堆叠自动扶梯的模式效果并不好，”Garden补充道。“我更喜欢阶梯式或级联式的方法，有时你会被诱惑上去，发现自己在第三或第四层时才意识到。”

去年开业的西菲尔德世界贸易中心内部。其建筑师表示，他将Oculus设计为“一个沉降的广场，延续了欧洲中央城市空间的悠久传统，为所有市民创造了一个宽广的空间。”西菲尔德没有什么能改变街道层面体验的首要地位，然而最近的研究表明，其他地方的诱惑并不像人们想象的那么困难。多层设计原则最近被调整为一种以前不存在的有效公式。

如今，未来的创新可能会产生什么，或者它们可能如何削弱这一模型，尚无定论。在线零售的兴起不仅对郊区购物中心构成威胁，也对我们可能在城市中心看到的零售商构成威胁。亚马逊书店取代了哥伦布圈购物中心的前上层Borders，但在2000年代失去的大多数零售商并没有被类似的东西所取代。谁知道下一个十年的淘汰会带来什么。

纽约大多数中心的租赁明显倾向于高端——亚洲一些更具活力的城市购物中心的零售部门受到在线压力的影响较小。美国的多层零售越来越反映出一种转向社区和无关用途的趋势，这在郊区中心和国外都很常见。Garden指出，他在东南亚的多层设计工作包括一个教堂、博物馆空间、社区大厅和大学中心。

如果零售综合体的组成注定要改变，它们的位置可能会稍微偏离街道水平。随着一代新建筑师和开发商成功地向上建设，他们不太可能在短期内回头看。

***更正：***本文的早期版本错误地识别了芝加哥一家Bloomingdale’s的地址