人类下一个失去的工作：房地产评估师 - 彭博社

插图 by 731二十五年前，布莱恩·韦弗在一个研讨会上被告知，房地产评估行业将在五年内被技术淘汰。结果并没有发生。但他现在认为这个预测并不是完全错误——只是来得太早。

韦弗现在在伊利诺伊州的评估许可委员会工作。评估师在贷方向买方提供抵押贷款之前评估房屋的价值。他说，行业的清算已经到来，该行业在美国雇佣了大约73,000名大多数受过大学教育的人。“专注于住宅抵押贷款工作的评估师的未来即将结束，”他在最近给同行的通讯中写道。“没有轰鸣声。甚至没有低语。”

彭博社商业周刊没有隐士。寻求庇护者占据拜登承诺关闭的监狱美国正在用寻求庇护者填满臭名昭著的前监狱大学橄榄球需要向MLB学习一课销售比职业选手更多棒球棒的影响者兄弟们这是因为在二十五年前的那个研讨会上预测的突破终于发生了。大数据和计算的进步正在帮助自动化逐渐渗透到知识型职业中，威胁着以与机器人在工厂中几十年来所做的方式相同的方式淘汰工作。

在房地产行业，Zillow集团表示，其算法正在学习捕捉周围社区的粗略价值事实，以及更复杂的价格指标，例如客厅是否有硬木地板或厨房是否有花岗岩台面。虽然Zillow的软件并未用于评估——其数字在其网站上免费提供——贷方长期以来一直使用内部和第三方计算模型来帮助评估房屋价值。

现在，像房利美这样的抵押贷款融资机构开始对不涉及人工评估师的交易感到舒适。

评估师已经受到伤害。他们的困境始于2007年的房地产崩溃和随之而来的金融危机。在繁荣时期，房地产经纪人和贷款人有时会施压评估师，以达到关闭贷款所需的价值。如果他们没有做到，评估师可能会失去未来的业务。因此，当市场崩溃时，评估师被指责没有对鲁莽的贷款行为进行监督。

监管机构通过使进入这一行业变得更加困难来作出回应。在许多情况下，评估师需要获得四年的大学学位。之后是数百小时的额外培训，然后是两到三年的学徒期。他们还需要通过州考试以获得执业许可证。与此同时，评估费用停滞不前。许多贷款人雇佣直接与评估师合作的评估管理公司。这旨在保护评估师免受不当压力，但这些公司也会抽取一部分收入。

在2007年行业巅峰时期，各州已授予121,407个进行住宅评估的资格。去年有96,856个，其中一些由在多个州工作的人持有。全国评估协会主席吉姆·阿莫林表示，进入这一行业的年轻人几乎没有。伊利诺伊州的评估师平均年龄为58岁，几乎没有人来替代退休人员。在2005年，超过1,200人申请了实习职位。而在2016年，只有大约100人申请。

房利美（Freddie Mac），这家支持许多美国抵押贷款的政府赞助公司，在六月开始允许对一些再融资贷款进行自动评估。它表示计划在未来几个月将该计划扩展到购房贷款，待其监管机构联邦住房金融局（FHFA）批准。这与抵押贷款通常的运作方式有很大不同。房利美及其姐妹公司房地美（Fannie Mae）通常要求现场评估，以确保买方不会支付过高的价格，这会增加房地美或房利美在房屋后续进入止赎时的损失风险。

贷款机构越来越发现，基于计算机程序的估算几乎提供了与评估一样多的保护。而且这些算法是即时的，成本也低得多。尽管如此，房利美的高级副总裁安迪·希金博萨姆（Andy Higginbotham）表示，该公司免除一些人工评估的计划规模较小，主要集中在易于评估的物业上。他表示，这一计划永远不会扩展到使评估师变得无关紧要的程度。

行业并没有冒险。去年秋天，当评估协会（Appraisal Institute）得知房利美的计划时，立即向FHFA的监管机构发出了一封信。“房利美决定偏离基本风险管理实践，似乎让人想起了2007-2008年金融危机前的贷款生产驱动时代，”信中写道。

行业安慰自己认为某些事情需要人来判断。阿莫林（Amorin）表示，计算机无法判断前任业主是否偷走了所有的浴室设施。Zillow和其他几家公司正在努力证明这一观点是错误的。Zillow的首席分析官斯坦·汉弗里斯（Stan Humphries）表示，他的工程师正在挖掘网站上由房地产经纪人提供的照片宝库，寻找使一处房产比另一处更有价值的内部特征。他们也在研究房屋的外观，试图教他们的算法识别吸引买家的外观——例如，成熟的树木在前草坪上投下阴影——使买家愿意支付更多。该公司计划在今年推出这一算法。

汉弗莱斯说，存在各种未开发的数据可以使模型更有效，包括一些Zillow可能还不知道的数据。“也许是环境街道噪音或机场航班路径，”他说。该公司表示，其中位误差率——估计值与实际销售价格之间的差距——为5%，低于2006年开始时的14%。房地产经纪人和房主表示，Zillow的估计有可能搁置房屋销售，他们常常对公司的数字提出异议。在伊利诺伊州，该公司面临一项诉讼，声称其进行无执照评估，Zillow对此表示异议。

即使是那些帮助构建自动评估工具的人也承认其局限性。为了使模型有效，它们需要类似的、最近售出的房屋进行比较。房产越偏远或独特，算法在估算其价值时就越差。“它们在蒙大拿州中部的几何穹顶上表现不好，”研究公司CoreLogic Inc.的估值解决方案高级副总裁苏珊·艾伦说。

人类评估师面临的问题是，大多数美国人并不打算住在几何穹顶里。