土地使用限制损害生产力，加剧不平等 - 彭博社

起重机在黄昏时分在纽约的哈德逊园区建筑工地上移动大量材料。朱莉·雅各布森/AP对于越来越多的城市主义者和城市建设者来说，重建我们的城市、重新点燃创新和提高生产力的关键在于消除那些阻碍急需发展的繁重区域规划法规和土地使用限制——特别是在纽约和旧金山等领先的超级城市和科技中心的住房方面。

在一项被广泛引用且影响深远的 研究中，芝加哥大学的谢长泰和加州大学伯克利分校的恩里科·莫雷蒂两位经济学家估计，土地使用限制每年大约使美国GDP整体减少9%——按今天的美元计算，大约为每年1.5万亿美元。这是一个巨大的损失。

彭博社城市实验室美国人如何投票导致住房危机加州大学伯克利分校为转学生提供专门建造的校园住所熊队首席警告芝加哥缺乏新NFL体育场的风险罗马可能开始对特雷维喷泉收取入场费现在，这项研究的更新由两位经济学家扩展了他们的研究，并深入探讨了由于这些土地使用限制而导致的所谓“空间错误配置”的人、工作和生产力。一个重要的结论是，这些住房限制在1964年至2009年间使整体增长降低了超过 一半。这是另一个巨大的数字，显然许多城市主义者和评论员对此进行了关注，一些人表示赞同，而 一些人则质疑他们的模型。

尽管如此，我的理解是，这项研究对未来城市的辩论做出了另外两个非常重要的贡献，而这些贡献在很大程度上被忽视了。

对公共交通和高速铁路投资的更好论证

首先，这项研究为投资于公共交通、轻轨、地铁甚至高速铁路以连接各地提供了一个强有力的论据——一个可能改变游戏规则的论据。在研究的最后阶段，作者指出，这种对交通的投资可能会比消除土地使用限制产生更大的积极经济影响。为什么？因为交通可以将偏远地区（那里土地相对便宜，住房更负担得起）与这些地方的更昂贵核心连接起来。

正如他们所说，“[a]一种替代方案是发展公共交通，将高生产率和高名义工资的地方劳动市场与低名义工资的地方劳动市场连接起来。”然后他们具体说明：

例如，加利福尼亚正在建设的高速列车的一个可能好处是将加利福尼亚中央谷地的低工资城市——萨克拉门托、斯托克顿、莫德斯托、弗雷斯诺——与旧金山湾区的高生产率工作连接起来。这可能使旧金山经济的劳动力供应在不改变旧金山住房供应限制的情况下迅速增加。一个极端的例子是伦敦大都市区。一个庞大的火车和公交网络使得南英格兰许多城市的居民——包括像雷丁、布莱顿和布里斯托尔这样遥远的城市——能够通勤到位于伦敦市中心的高全要素生产率雇主。另一个例子是东京大都市区。尽管伦敦和东京的工资显著高于英国和日本的平均水平，但可以说，如果没有这些丰富的交通网络，工资会更高。我们的论点表明，英国和日本的GDP因交通网络而显著增加。

他们对生产力和经济增长长期影响的考虑似乎改变了关于交通的辩论条件。大多数领先的经济学家否定高速铁路，理由是（巨大的）即时短期成本超过了其即时短期收益。（最新估计加利福尼亚的线路 是640亿美元。）但谢和莫雷蒂实际上在争论，生产力和经济增长的长期收益——以及创造更多和更好的工作——甚至更为巨大，累积起来占据了被放弃的生产力和经济增长的巨大份额。

从这些角度来看，对交通的投资不仅仅是短期刺激或缓解拥堵的方式：它们是改善经济长期产生更大生产力、增加增长和创造更多好工作的能力的一种方式。

如果超级城市没有土地使用限制，地理不平等将会更严重

研究的第二个重要结论是，像纽约市和旧金山这样的超级城市和科技中心的严格土地使用限制使得就业增长转移到其他地方，在一定程度上缓解和遏制了赢家通吃城市主义日益增长的地理不平等。

你不需要阅读他们论文中的所有复杂数学就能理解空间错误配置的基本逻辑。如果在纽约和旧金山建造的障碍更少，更多的公司、工作和人将流向那里，而留给许多地方的就会更少——尤其是那些受到经济危机和美国及全球经济更广泛转型严重打击的锈带地区。

土地使用限制实际上作为一种基于地点的政策，缓解了地理不平等的负面影响。它们可能帮助抵御了锈带衰退的最糟糕情况。事实上，他们的模型似乎表明，如果没有土地使用限制，过去几十年纽约和湾区对GDP增长的贡献将从5%上升到12%。而锈带城市的贡献则会从15%下降到大约11%。

在就业方面，研究发现，从1964年到2009年，纽约都市区的就业增长将比现在高出超过1000%；旧金山将高出近700%；而位于硅谷中心的圣荷西将高出近250%。与此同时，锈带的情况将更加糟糕：纽约的宾汉姆顿和印第安纳州的芒西，就业将大约低170%；俄亥俄州的曼斯菲尔德和扬斯敦将低约200%；而印第安纳州的科科莫将低近300%。

另一种看待这些土地使用限制的方法是，它们实际上作为一种基于地点的政策，缓解了地理不平等的负面影响。它们可能帮助抵御了锈带衰退的最糟糕情况。

它们也可能给太阳带来了推动。虽然研究估计，太阳带都市区（其土地使用政策更为宽松）的增长率和增长贡献将大致保持不变，但他们论点的逻辑和许多传统智慧表明，沿海都市区严苛的土地使用限制和高昂的住房成本至少在一定程度上促成了大规模的太阳带迁移。

换句话说，土地使用限制不仅对生产力和增长产生影响，还具有显著的分配效应。即使它们对美国最活跃的城市的发展刹车，减少了美国经济整体的生产力和增长，它们同时也缓解了空间不平等。试想一下，如果纽约和旧金山比现在更具主导地位——如果它们占据了这些模型所描述的国家生产力和增长的更大份额，我们的地理分裂会有多严重？如果你认为特朗普主义和民粹主义很糟糕，那些分裂可能会产生更强烈和更持久的反弹。蓝色进步的美国将更加集中，周围环绕着更大面积的红色。

即使在像湾区这样的地方，西雅图和波特兰的活动家们努力克服限制供应的繁重土地使用限制，以便提供更多可负担住房，这一点值得铭记。如果没有这些规定，我们可能会成为一个比今天更加空间不平等和分裂的国家。