新加坡旁边的1000亿美元城市面临严重的中国问题 - 彭博社

马来西亚柔佛州的碧桂园展厅内森林城市开发项目模型。

摄影师：Ore Huiying/Bloomberg这座价值1000亿美元的城市在新加坡旁边的海面上崛起，但遇到了一个障碍：中国的资本管制。

马来西亚版深圳的梦想——主要由中国开发商和买家资助——拥有酒店、办公室、高尔夫球场、科技园区和数千套豪华新公寓，在中国政府限制资金外流投资海外房地产后不得不进行调整。

曾经吸引数百名买家的开发商销售办公室现在正在推动中国城市的开发。曾经将潜在买家飞往马来西亚南部柔佛州开发现场的补贴旅行已大幅减少。一些已支付定金但尚未建成的房屋的买家正在考虑取消购买。

“我觉得我处于两难境地，”米歇尔·高说，她为碧桂园控股有限公司的森林城市开发项目支付了约60万元（87,825美元），而该项目的两居室公寓总价为120万元。“如果这个项目如此依赖像我这样的中国买家，他们将来怎么能销售呢？建设会完成吗？”

碧桂园在马来西亚柔佛州伊斯干达地区的“森林城市”开发项目。摄影师：Ore Huiying对中国资金外流的打击让一些买家感到不安。虽然中国公民每年允许有5万美元的外汇配额，但政府在12月表示，所有外汇买家必须签署承诺书，承诺不会将其配额用于海外房地产投资。违反者将被列入观察名单，三年内禁止使用外币，并将面临洗钱调查。

这一限制威胁到全球各城市的住宅房地产销售，这些城市的价格在过去几年中受到来自中国买家的推动。很少有项目会像在柔佛的中国融资开发项目那样受到如此大的影响，其中一些项目的销售额高达90%依赖于大陆客户。

接受本报道采访的六位中国买家表示，他们通过刷借记卡或信用卡，或使用支付宝等支付服务，在中国的碧桂园展厅支付了10%的首付款。他们表示，房地产代理现在告诉他们需要前往香港、新加坡、马来西亚或澳门刷卡支付剩余的分期款，或将资金汇至碧桂园的海外账户。

顶部：潜在买家在2016年11月围绕森林城市展厅开发模型走动，外面停着一排排接送潜在买家的巴士。底部：同一展厅在今年6月的活动期间。摄影师：Ore Huiying/Bloomberg许多人担心这仍会使他们在中国的外汇规则下承担责任。本月，中国政府表示，国内银行将必须提供客户超过1000元的海外交易的每日报告。

“我被告知这仍然可以从香港进行，但我现在只是感到害怕，”买家Elaine Xiao说。“我不知道我可能会受到什么惩罚。”

碧桂园表示，管控措施对销售和森林城市的建设没有产生实质性影响。它已完成一座豪华酒店，并于5月1日交付了第一批132套公寓。

柔佛的发展源于伊斯干达马来西亚，这是一个政府努力通过在连接新加坡与马来西亚柔佛巴鲁市的桥梁附近建设新大都市来利用新加坡成功的项目。当这个为期20年的项目在2006年宣布时，预计总投资为3830亿林吉特（约870亿美元），而早期的大部分投资来自新加坡。

但随后像碧桂园和绿地控股集团这样的中国开发商进入，推出的项目规模远超马来西亚和新加坡的竞争对手。碧桂园的“森林城市”单独就计划在距离新加坡几百码的人工岛上建设一个价值1000亿美元的高层城市。

这些项目在中国进行营销，成千上万的人支付了公寓的定金，价格是柔佛巴鲁马来西亚买家每平方米房屋价格的两倍。

一位姓余的买家表示，她不打算在本月到期时支付公寓的下一期款项。她说她的代理建议她在香港刷信用卡以规避规则。“我问销售代理，当我在中国被列入黑名单时，你会负责吗？”

余女士来自广州，在去年12月参观该项目的广阔销售展厅时，支付了120万元人民币的59平方米公寓的定金。由于担心违反规则，她现在正考虑放弃协议。

碧桂园“森林城市”开发项目的持续建设。摄影师：Ore Huiying/Bloomberg碧桂园在6月20日宣布将推进森林城市开发的第二阶段，这是一个价值2.8亿美元的计划，包括高尔夫球场、国际学校和另一家酒店。开发商在4月份表示，正在与不到60名表示有意取消预订的中国买家进行讨论。该公司表示，去年在 森林城市 销售了16,000套住宅。

碧桂园早些时候表示，已停止在中国的销售展厅中推广森林城市，并停止为潜在买家组织前往其柔佛项目的考察。其在中国的代理正在推动国内项目，位于该国热带南部度假胜地三亚和海滨城市北海。

开发商表示，已在新加坡、吉隆坡和雅加达开设了森林城市的展示厅，并计划在越南、缅甸、台湾、泰国、日本、迪拜、菲律宾和老挝等地在今年开设更多展示厅。

根据一位了解该项目的销售代理的说法，绿地的玉宫开发项目的建设在11月暂停，因公司考虑修订项目密度，以建造更多但更小的公寓。在5月的工作日访问该现场时，没有进行任何施工工作。

位于特罗皮卡纳丹戈湾物业展示厅的展示公寓。摄影师：Ore Huiying/Bloomberg在对书面问题的回应中，绿地在6月3日表示，建设并未停止，公寓的设计将根据之前买家的反馈进行优化。它拒绝提供销售数字，但表示正在寻找更多来自中国以外的买家。

KGV国际物业顾问公司的执行董事Samuel Tan表示，自2014年以来，柔佛州所有新的服务公寓的审批已被冻结，现有项目则推出了约60万林吉特而非80万至100万林吉特的更实惠的物业。

“考虑到供应过剩，我们预计高层项目在2019年前不会有任何复苏，”Tan说。他表示，中国的资本管制对中国拥有的项目影响显著。

在柔佛州建设的物业过剩也影响了当地开发商，位于八打灵再也的特罗皮卡纳公司对其营销的房屋提供25%的折扣，并推出无利息、36个月的延期付款计划。根据房地产上市网站PropertyGuru.com的数据，柔佛州物业的转售要价在过去两年中下降了2%。

余，来自广州的买家，担心在森林城市尚未建成的数千套公寓将难以出售，缺乏中国买家。

“我的家仍在海洋中，”余说。“当地人不会购买价格是当地价格两倍的房子。如果没有足够的中国居民，一切都会改变。”

在背景中是新加坡，建设仍在国家花园的“森林城市”填海土地上进行。摄影师：欧瑞辉/彭博社