停滞的租金困扰着澳大利亚的住房恐怖片 - 彭博社

你知道那种恐怖电影的老套情节吗？某些不祥的信息被所有角色忽视？那个聪明的老卡桑德拉的严厉警告总是被忽略？

类似的事情正在澳大利亚的泡沫住房市场上发生。

忘掉所有关于房价通胀速度未减的头条新闻 -- 悉尼在三月份上涨了19%，将该市的中位房价 推高至115万澳元（87.5万美元），根据房地产列表网站Domain的数据。

毕竟，房价并不是住房市场状态的指南，而是每年典型买卖的约1%的房屋的情况。即便如此，它们更不是住房供需的指标，而是 抵押贷款信贷 与房地产基本面之间互动的反映。

彭博商业周刊没有被监禁的人。寻求庇护者挤满了拜登承诺关闭的监狱美国正在用寻求庇护者填满臭名昭著的前监狱大学橄榄球需要向大联盟学习一课那些销售比职业选手更多棒球棒的网红兄弟们在抵押贷款信贷上大肆挥霍，即使是一个过度建设的住房市场也能享受价格上涨；如果减少住房贷款，情况可能正好相反。

这就是为什么值得关注租金的状态。目前，根据澳大利亚统计局的数据计算，租金的增长速度是二十多年来最慢的。

这并没有完全被忽视。菲利普·洛威在九月份接任澳大利亚储备银行行长，他在迄今发布的八份 货币政策决策声明中都包含了相同的标准参考（仅做了小幅的外观修改）：

在东部首府城市，未来几年将有相当数量的公寓供应上市。租金上涨是二十年来最慢的。

正如洛威所指出的，租金放缓的原因并不难以理解。在澳大利亚最近的历史中，建筑一直难以跟上家庭形成的步伐。新住房的供应与需求保持接近，因此租金往往与收入大致保持一致。

这似乎正在改变。如今，你不必在悉尼、墨尔本或布里斯班开车太久，就会惊讶于新公寓的数量。 目前在澳大利亚住宅建筑上工作的548台起重机相当于14个北美城市的数量近三倍 由咨询公司Rider Levett Bucknall进行的调查，包括纽约、洛杉矶、多伦多、芝加哥和旧金山。

澳大利亚住房市场的起重机数量

548

比较澳大利亚住房研究所对住房开工的预测与澳大利亚统计局对家庭形成的预测，过剩的情况就变得非常明显：

根据这些数字，澳大利亚城市在过去五年中建造的房屋过剩，相当于整整一年的过剩供应。

对于那些希望澳大利亚房价繁荣可持续的人来说，这是一个令人担忧的发展，尤其是考虑到该国监管机构似乎终于在经过多年的宽松后试图提高信贷标准。

不过，如果澳大利亚能够在不严重损害经济的情况下挤压住房泡沫，那么英雄和恶棍的角色将与公众的看法大相径庭。

尽管政府和监管机构花了多年时间通过税收减免和对宏观审慎监管的敌意来加剧问题，但真正帮助缓解危机的可能是房地产投资者和外国人。

过剩供应的最大驱动因素之一——以及租金增长的速度终于让澳大利亚人的收入赶上住房成本——是住房库存从 四分之一英亩的土地转向公寓。

自2009年以来，正在建设的公寓数量增加了三倍，去年，三分之一的批准是针对此类物业的，根据周四发布的一份由澳大利亚储备银行经济分析部门撰写的报告。根据作者的说法，投资者和外国买家的需求是这一变化的主要驱动力。

一个喜欢将高房价归咎于一波中国买家的国家应该反思自己的好运。如果没有那些外国人和投资者，澳大利亚的住房成本可能会比现在更高。

本专栏不一定反映彭博社及其所有者的观点。