人口普查数据显示城市住房短缺可能会减缓 - 彭博社

敲敲门。谁在那儿？可能是租户市场。马尔西奥·何塞·桑切斯/AP照片根据 最新的人口普查数据，美国增长最快的城市集中在阳光带，这得益于它们相对丰富的可负担住房和就业机会。德克萨斯州的蒙罗、弗里斯科和麦金尼等茶叶繁荣小镇均位列前十，南卡罗来纳州的格林维尔和佛罗里达州的博尼塔斯普林斯也在其中。还有一些以商业为导向的非南方地区，如俄勒冈州的本德，也名列其中。

但许多绝对人口增长最大的城市面临更大的问题。尽管住房充足的凤凰城在新增加人口的数量上名列第一，洛杉矶、西雅图、奥斯丁和纽约市也紧随其后。这些城市面临着 严重的住房短缺，许多市长已做出 承诺来 增加住房供应。

彭博社城市实验室美国人如何投票导致住房危机加州大学伯克利分校为转学生提供校园内专门建造的住房熊队首席警告芝加哥缺乏新NFL体育场的风险罗马可能开始对特雷维喷泉收费但是单位数量增加了吗？看来在许多大城市，住房增长实际上正在加速。但开发商仅仅开始回应多年来的压抑需求。不要指望明天能在这些理想的 城市 找到一个负担得起的地方。

“居住能力”危机可能正在缓解

我着手比较过去六年中美国十大增长城市的人口增加与这些地方新住房单位能够容纳的人数。这第二个指标是我原创的发明；我称之为“新居住能力”。这是一个估算，可能需要一些调整。（住房专家读者！我在听。）

为了计算它，我取了每个城市每年新增的住房单位数量（不是整个大都市区！）从2011年开始。我没有考虑拆迁、重建或多户住宅与单户住宅的区别；我只是测量了每年总住房存量之间的差异。然后我将这个数字乘以每个城市的平均家庭规模，范围在每个单位2到3人之间。（西雅图的空间出乎意料地宽敞，平均每个单位有2.06人。洛杉矶是最密集的城市之一，达到2.8人。）

为什么不直接显示单位数量？仅仅说圣安东尼奥在2014年增加了29,000人，但只有3,600个住房 单位，确实给人一种严重短缺的印象。但考虑这些新单位可能容纳多少人（在圣安东尼奥的情况下，大约8,000人）更有用，因为每个新住房单位至少有几个人能找到住处。

如何阅读这些图表

在下面的图表中，这个“新居住能力”数字以红色条形显示。人口增长以蓝色显示。当你查看这些图形时，请记住以下几点：

• 蓝色条形显示的是年度人口增长，而不是城市总人口。
• 红色条形显示的是年度住房能力变化，而不是总住房能力。
• 人口普查目前对2010年至2015年的住房数据有良好的记录，所以我在这里查看的是这些数据。更好的分析将包括2000年之前的数据，即经济衰退前的数据。虽然我包括了新发布的2016年人口增长数据，但2016年的确切住房数字尚不可用。因此，在这个分析中，去年的居住能力增长仍然是一个悬而未决的问题。
• 最重要的是，图表并未显示供需关系！它们显示的是2011年至2016年居住能力与人口增长之间的关系。每年城市新增人口时，需求在不断积累。因此，当你考虑住房在这些市场中的反应时，请记住，它需要回应这种积累的需求，以及明年将要搬入的人。

下面，查看2015年至2016年人口数字增长最大的十个美国城市（按增长顺序）在住房方面的表现。

1. 凤凰城

人口数字增长最大的城市是亚利桑那州的广阔首府，32,113人扎根于城市边界内。凤凰城的住房情况并不紧张；它在经济衰退前的住房繁荣中扮演的角色使其拥有大量的过剩库存。事实上，它可能在2013年和2014年失去了单位，并在2015年仅增加了60个单位，这在图表上几乎只显示为167个可居住的地点。（这些数字在误差范围内——可能只是噪声数据。）

2. 洛杉矶

我的家乡已成为全国城市可负担危机的一个不太可能的典范。每年都有成千上万的新居民涌入这座城市，而住房的增加却不均衡。自2013年以来，居住能力每年都在增加——如果这一趋势持续下去，至少可以为每年涌入的新居民提供足够的新单位。不过，这并不意味着住房短缺的结束：仍然有多年的潜在需求需要考虑。

3. 圣安东尼奥

尽管在2016年增长显著放缓，圣安东尼奥近年来的增长却是爆炸性的，并且它开始应对可负担危机。从目前的情况来看，住房似乎还没有开始赶上。

4. 纽约市

由于一波新的豪华开发项目，2014年大苹果的新增建筑激增。2015年有所平稳，但那一年建筑许可证也激增。2016年的普查数据尚未公布，但其他来源显示，该市实际上能够在那一年建造或保留令人印象深刻的22,000个可负担公寓。与此同时，纽约的人口增长已经大幅放缓——在这里清晰地看到这一点令人相当震惊。纽约的租金永远不会便宜，但它们也下降得比美国其他主要市场快。这一次，美国最大的城市似乎有点像租户市场。

5. 西雅图

衡量该名单上城市的增长率，西雅图是继凤凰城之后增长最快的大城市。与阳光明媚的对手不同，西雅图正在应对重大住房危机，因为它吸引了大量新居民。不过，有一些积极的迹象：西雅图在2015年大幅提高了其宜居性通过一次大规模的租赁热潮。报告显示，这一趋势在2016年和2017年将继续。即使这些新房屋最初的定价是面向奢侈租户的，但这些库存最终应该会“逐渐下沉”以满足低收入租户的需求。这将需要数年时间，但西雅图居民可能会看到希望。

下面，看看接下来五个增长最快的美国城市的情况。

6. 达拉斯

达拉斯的人口增长已经放缓，但在2015年宜居性有所提升。房价正稳步上涨。

7. 沃斯堡

沃斯堡的人口增长与达拉斯密切相关，自2013年以来，其宜居性趋势线稳步上升。

8. 休斯顿

休斯顿在2016年新居民数量大幅下降，但居住能力却大幅上升。这是否足以 缓解城市的安静可负担危机? 如果建筑以这个速度继续，也许可以。

9. 奥斯丁

德克萨斯州最昂贵的住房市场在2013年新居住能力上升，但此后有所下降。奥斯丁正面临 严重的可负担住房短缺，但至少这些数字显示新居民与新容量之间的匹配比平均水平更接近。

10. 圣地亚哥

可怜的圣地亚哥：在创造住房方面，这座美国最美丽的城市并不出色。该市似乎在2012年失去了单位（尽管这一损失在误差范围内，因此这可能只是噪音），虽然自那时以来它的增加不均，但仍然 失去的可负担住房 多于获得的。同时，新的圣地亚哥居民不断涌入。

那么我们的预测是什么？许多美国的大城市正在经历租金放缓，如果这些令人安心的住房能力增长继续，也许这种情况会持续下去。CityLab居住能力指数是一个持续的实验，旨在比较住房增长与人口增长，我们将继续完善它。查看这个电子表格，看看我是如何得到这些数字的；请参与讨论这个实验如何在下一批人口数据中更好地运作。