上海楼市年底成交缩量 二手压力转至房产中介调整

12月16日，张丽(化名)将名下一套位于浦东三林的两居室由放卖转为放租，因为最近半个月以来，中介带看量为零。

转售为租，是调控周期开始时一个典型表现。中原地产相关人士也透露，近期门店来访客户大幅减少。“现在一手房在抢收年底一波需求，都不敢涨价。”

综合多家机构统计，11月以来，上海一手房周度成交量已下跌到13万平方米左右的低谷。易居研究院智库中心总监严跃进指出，预计12月成交量会比11月份有所下跌，入市交易楼盘呈缩量态势，“从最热逾480个盘缩到300多个，原因在于很多房企拿不到也不着急拿预售证。”

此外易居研究院数据显示，其间成交价格也继续下探，12月份前12天新房均价从4.6万元/平方米回落至4.2万元/平方米左右;成交量方面，这几个月基本都是60万平方米左右。

多名业内人士认为上海楼市的拐点将会在明年一季度来临。此前，21世纪经济报道记者跟踪采访的一个被限购人群，现在大部分也表示不着急买房，等明年初再做决定。

成交量下跌

从11月开始，楼市成交的下跌趋势已经显现。二手房尤为明显。

房天下数据研究中心统计，11月上海二手房市场总成交量约19000套，较10月减少近2000套;成交均价上涨至40365元/平方米，较10月上涨3800多元;11月上海二手房住宅市场挂牌均价51619元/平方米，较10月下降1040元。12月第二周(12.05-12.11)也是“11.28房贷新政”第二周，上海二手住宅挂牌均价持续下降，环比下降0.12%;挂牌量微涨0.05%。

同策咨询研究部数据显示，2016年11月一手商品房成交面积 209.51万平方米，同比下滑27.12%，环比下滑1.41%;商品房销售价格28137元/平方米，同比上扬10.58%。受“沪六条”影响，11月份上海商品住宅网签量环比下滑3成，同比下滑6成，是2015年3月以来最低位;供应量也连续两个月下挫，新推预售18.75万平方米，为今年3月以来最低值。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，此次调控新政发布将大大改变买卖双方对房价继续上扬的预期，短期内抑制刚需和改善型需求，预计成交量在明年春节前将维持11月的低位，甚至更低。

房企也在抓紧“抢收”。11月以来，上海及周边新房市场有23个项目开盘或加推，其中住宅项目15个，别墅项目2个，商业(含写字楼、商铺)项目6个。12月(11.28-12.04)第一周上海商品住宅市场新增供应30.32万平方米;(12.5-12.11)第二周新增供应26.89万平方米。

同策咨询按照3个月移动存销比来计算，市场去化周期已经扩大至 7.6 个月。由于新政出台对改善型需求打击较大，如果用10-11月的平均去化速度计算，存销比已达10个月。同策咨询表示，加上明年供应量提升，预计明年上半年市场去化周期会回升至12个月以上。

张宏伟指出，个案价格有可能会在2017年年中左右出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及外环沿线高价地频出的板块，极有可能率先降价。

中介裁员潮起

二手房成交变化，直接影响的就是中介门店。一家中介机构相关人士透露，裁员潮已经出现，比如通过罚款、末位淘汰等方式裁员，“上半年业绩再好，下半年连续两个月没有接单的话也要走人”。

12月8日，一份由中原地产中国大陆区主席黎明楷致宝原地产各部门负责人的公函宣布，宝原地产结束营业。黎明楷在公告中称，由于宝原地产长时间持续亏损，在目前的市场状况下，估计短时间内难以扭转局面。宝原地产总经理蒋国平已于当天辞职。

据了解，宝原地产是中原地产2007年在上海成立的副品牌，在业务分布上，中原地产偏向市中心城区，宝原地产则分布于中心城区以外。中原甚至希望这一品牌在上海发展壮大后输出全国，其一度也在上海市场表现良好，市场份额最高曾经达到前五名。但经历几次调控，宝原发展开始疲软，加之近年受到链家快速扩张及互联网中介的冲击，其市场份额更是跌出前10.

业内人士分析认为，亏损额迅速扩大是宝原地产关闭的主要原因，而且未来一年内，房地产很难快速回到上涨周期，这令中原集团选择集中人力物力于主品牌的巩固发展。

21世纪经济报道记者联系蒋国平，他表示自己目前在休假阶段，具体情况还不是很清楚。