上海奉贤“暂停”三幅土地出让

继12月中旬旭辉控股因违规被土地交易中心罚没3.7亿保证金之后，12月16日晚间，上海土地市场紧急发布一则“关于奉贤区庄行镇29-02区域地块等6幅商品住房用地交易资金来源审核情况的公告”，中止本月下旬奉贤区三幅住宅用地的出让。

“沪六条”明确提出：银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。

对此公告，中原地产市场研究中心分析师龚敏认为，或是在查房企申报的资金关联方，延误了时间。龚敏指出，当下上海相关部门对房企资金审核非常严格，按照“穿透”的原则，即不仅对竞买申请人本人的资金来源情况实施审核，且根据关联关系逐级追溯提供资金的最终关联方，对最终关联方的资金来源及资金自最终关联方流转至竞买申请人的路径实施审核;同时对同一竞买申请人各项交易资金来源之间是否存在重复申报情况进行核查。

12月土地行情将变?

21世纪经济报道记者采访多名房企人士与业内人士，主流意见是，加强土地市场监管有利于房企理性竞标以及规范此前市场上加杠杆的非理性行为，因为此后只有一些自有资金充裕的房企才能参与竞标，而一些利用杠杆或有串标行为的房企被拒之门外。

上述人士认为，年底将至，对于企业来说可能目前情况并不是最坏的，首先部分房企已完成业绩指标，销售回款到账，自有资金相对充裕;其次房企一般到年初都有关于购买土地的预算，一些还没有用掉的房企会在年底用掉。“此前广州土地交易旺盛，就是手头还有钱的房企所表现出来的投资需求。”龚敏直言。

据上海中原研究市场研究中心数据显示，12月下旬的上海土地“粮仓”仍有百亿储备：即将入市的13幅土地，合计面积108.7万方，起拍总价123.3亿元。

这13幅土地分布在奉贤、青浦、虹口、长宁和普陀区，不过市中心出让仍多为商办用地。住宅和商住类用地主要集中在奉贤区和临港，南桥地区以商住为主，而相对偏远的柘林镇和庄行镇则为纯宅地。这些地块面积均在5万平方米左右。

即便如此，一家闽系房企上海公司投资总监指出，当下不少企业对于土地投资已经趋于谨慎，首先从地块位置与起拍价格等衡量是否在公司盈利周期内，再者寻找合作方分摊风险已成为大部分房企的首选。已在上海远郊崇明有土地储备的一家房企相关人士则指出，在上海的土地储备仍然是首选，但不惧将目光放在周边区域，“现在只能打长短周期差，在地理位置较好的区域加快资金回笼，在较偏远的区域争取项目利润最大化”。

此时，已有不少房企蜂拥而至上海周边的城市。一幅即将于12月底竞拍出让的杭州萧山区宅地，目前已处于奇货可居的状态。一名房企人士透露，在最后的截止领取挂牌文件时间内，不少房企均拿不到相关文件，在最后一天，萧山国土局已“闭门谢客”。记者联系萧山国土局相关人士亦未果。

房企高杠杆承压

实际上，地方政府加重对房企拿地资金的监管，一方面有投资挤出效应，另一方面则逼房企高杠杆承压的事实浮出。

同策咨询研究部将综合杠杆系数大于3的房企视作高杠杆房企，将综合杠杆系数小于1的房企视作杠杆运用失衡房企，将综合杠杆系数在1-3之间的房企视作杠杆运用合理房企。

从2016年三季度样本上市房企综合杠杆系数排行榜来看，24家综合杠杆系数高于3以上，18家在1以下，综合杠杆系数在1-3合理区间的有63家。

大型房企万科、保利地产、招商蛇口、金地集团、绿地控股等，综合杠杆系数都在1-3之间，其中绿地控股综合杠杆系数为2.76，处于合理偏高的水平，招保万金四大房企综合杠杆系数处于1-2之间。

在2016年三季度样本上市房企综合杠杆系数排行榜中，排名前三位的分别是凤凰股份、ST亚太、南国置业，综合杠杆系数分别为10.52、9.17、8.61，原因在于三家企业对于综合杠杆的两个驱动因素——经营杠杆与财务杠杆的运用、组合、搭配不合理，导致综合杠杆系数过高。

其中，凤凰股份综合杠杆系数达到10以上，偏离合理区间，原因在于其过度使用财务杠杆，其三季度财务杠杆系数为6.77，属于典型的经营杠杆低、财务杠杆高的状况。三季度凤凰股份产生的筹资活动净额为24.75亿元，去年这一数字为-1.27亿元，同比增长20倍。而该房企三季度营业收入仅为10.73亿元，可见凤凰股份处于过度融资状态。

与此相反，排在凤凰股份之后的ST亚太、南国置业处于典型的经营杠杆高、财务杠杆低的情况。三季度ST亚太、南国置业经营杠杆系数分别为9.29、13.01，财务杠杆系数分别为0.99、0.66，低于1。

南国置业在西南地区有不少项目，该公司三季度报告披露，公司短期借款、营业成本大幅增加，短期借款期末数较年初增加55.13%，主要由于业务规模扩大，增加融资所致，公司营业成本较上年同期增加152.04%，主要是襄阳南国城市广场、成都泛悦国际项目等销售成本增加所致。

值得一提的是，随着行业净利润率下降，房地产开发收入盈利能力较弱，财务杠杆逐渐失衡，为求扭亏为盈，一些房企不得不进行资产重组。比如，中航地产三季度财务杠杆系数为-62.99，因其利润总额为负数，三季度其净利润约为-3亿元。12月10日，中航地产以20亿元左右的价格，将其旗下的9个地产项目出售给保利地产。

12月18日，陆家嘴集团旗下纯景实业收购绿地控股孙公司——申万置业100%股权及债权，同时委托绿地开发申万置业的地块，一共涉资34.5亿元左右。