京沪深房价止涨三线楼市转暖 未来或继续降温

每经记者 胡健 每经编辑 陈旭

12月19日，国家统计局发布了11月70个大中城市住宅销售价格变动情况。最有看点的莫过于热点城市房价的变化——11月下半月，北京、深圳等热点城市房价环比有所下降。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟的解读是：在因地制宜、因城施策的调控政策作用下，包括一线和热点二线城市在内的15个房地产市场出现降温，房价走势明显趋稳。

与此同时，三线城市成为领涨的“主力军”。11月，除了泉州以2.1%的环比涨幅成为领头羊之外，扬州、韶关、秦皇岛、徐州、洛阳和惠州等三线城市也进入涨幅榜前十。据易居研究院数据，三线城市11月新建商品住宅成交面积同比增长52%。

热点城市房价涨势趋缓

一线城市和热点二线城市总是在楼市中扮演风向标的作用。为深入反映房地产市场近期变化，国家统计局在做好11月份70个大中城市房价统计的同时，又对其中15个一线和热点二线城市11月下半月房价变动情况进行了统计。

结果显示，与11月上半月比，这15个城市中，9个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.9个百分点之间；2个城市环比持平；济南、郑州、武汉、广州新建商品住宅价格环比涨幅均回落至1%以内。

下降的城市包括：北上深三个一线城市，还有天津、南京、无锡、杭州、福州、厦门这6个二线城市。环比持平的城市分别是合肥和成都。如果说单月的走势难以判断整个房地产市场的表现，不妨引入热点城市3个月前的数据进行参照。根据国家统计局数据，今年8月，北上广深四个一线城市8月新房价格环比分别上涨3.8%、5.2%、2.4%和2.1%，而同比则分别上涨25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。

而当月的涨幅冠军还不是它们，是河南郑州。8月郑州新房环比分别上涨了5.6%，而11月的环比涨幅只有0.5%，下半月涨幅进一步回落至0.3%。

中原地产研究总监张大伟告诉每日经济新闻记者，政策变化是本次楼市调整的主要因素。自2016年“9·30政策”开始，22个城市在严格调控下楼市降温，本轮调控导致的房价涨幅拐点逐渐显现，房价在9月以后出现扭转趋势。

70城房价环比增速下降近半

热点城市房价只是整体11月楼市变化的缩影。上海易居房地产研究院报告称：对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均得出，11月份70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.6%，相比10月份1.1%的增幅有明显回落态势。

根据国家统计局的数据，与10月相比，2016年11月70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有11个，上涨的城市有55个，持平的城市有4个。观察近4个月的数据，11月份房价上涨的城市数量继续出现减少态势。

易居报告还称，环比价格变动中，最高增幅为2.1%，最大跌幅为0.4%。而在10月份环比价格变动中，最高增幅为4.9%，最大跌幅为0.8%。这反映了11月份房价最高增幅在收窄，最大跌幅也在收窄。

与此同时，以泉州为代表的三线城市房价环比涨幅开始“冒尖”。11月，泉州、扬州、韶关、西安和武汉5个城市的房价环比增幅最大。环比上涨前10位的城市中还包括秦皇岛、徐州和惠州等三线城市。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉记者，一线城市调控政策相对紧，所以近期房价上涨态势也得到较好的抑制。二线城市中，此前部分热点城市的房价上涨态势得到了抑制，但其他一些城市依然有比较明显的房价上涨现象，后续还需要积极进行调控。相比之下，三线城市政策总体宽松，受一二线城市政策调控的影响，部分城市近期购房节奏总体较快，房价上涨节奏快过一二线城市。

刚刚召开的中央经济工作会议也明确了加快三四线城市楼市去库存的导向。会议称，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。

未来楼市有望继续降温

针对今年1~9月份房价上涨过快的现象，10月份前后全国各地纷纷出台了限购限贷等政策。严跃进说，此类政策对于防范违规资金进入楼市、规范房企项目的销售行为、稳定市场预期等方面有积极的作用。从10~11月份数据来看，房价环比增幅呈现了明显的回落。预计12月份随着政策调控效应的释放，此类增幅会继续收窄，进而利好房价的平稳运行。

据中原地产监测的18个城市开盘认购率数据来看，近四周均在低位徘徊，四周平均认购率为66%，而今年前期的平均认购率水平达74%。张大伟分析说，在推盘量整体相对平稳的情况下，认购率走低显示出市场有所转淡。

受下游销售环节出现变化的影响，11月房地产投资数据也开始放缓。法兴银行观点认为，这主要归因于对购房者和开发商的信贷收紧，11月开发商的信贷增速连续第二个月放缓，为11.2%，住房抵押贷款增速从10月的52.5%降低到32.2%。鉴于房地产销售和投资的明显减速，预计2017年一季度经济将重新受到下行压力。

记者注意到，19日《人民日报》也刊文讨论了“怎样才能管住炒房”，清华大学房地产研究所所长刘洪玉提出：要管住“炒”，一是可以通过信贷政策加大“炒的负担”（提高贷款利率）、降低“炒的能力”（提高首付比例甚至不提供住房抵押贷款）；二是通过税收政策给炒房者“去动力”，比如炒的套数越多、交易越频繁，交易环节各税种的税率越高等。

国际上，也一般都会对炒房行为征收比较高的交易税和资本利得税，识别的方式主要是看该住房是否为家庭主要住房，以及住房持有期长短。非主要住房、持有期在3~5年以内的，一般会面临较重的税。