安居客：以房控人 环京圈未来前景看好

日前，国家发改委等七部门联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》，根据意见，环京圈的房产开发将进一步受限。安居客房产分析师认为，随着“一小时交通圈”的构成，北京反哺环京圈已成趋势，此时限制住宅开发或成为控制人口过速流入的主要手段。

环京圈房价涨幅居前

作为首都，北京此前一直都是人口、资金、资源汇聚地，对周边资源造成“虹吸效应”。如今北京大城市病愈发明显，城市拥堵、房价高企、资源紧张、环境恶化等突出问题开始限制北京的进一步发展。因此，通过瘦身缓解北京大城市病势在必行，加快产业转移和人口分流已成北京发展主目标。根据京津冀一体化的相关要求，到2020年，北京市常住人口力争控制在2300万人以内，城六区争取下降15%左右。

事实上，京津冀一体化发展并非是新名词，这个概念最早在上个世纪80年代就已提出。巧合的是，从上世纪80年代起，市区人口便开始向郊区迁移，据2014年人口抽样调查报告，北京市超过一半的常住人口都住在了远离城区的五环以外。

人口的溢出，带来的是周边城市人口数量的激增。以人口流动关键指数——小学生数量作为参考，有数据显示，2010—2015年，廊坊在校小学生人数增长40%，成为中国在校小学生数量增长最快的地级市。

人口不断涌入给环京城市的房价带来更多上行压力，从京津冀城市群的房价走势来看，与北京接壤越多、毗邻越近的城市，住房成本越高。

其中河北廊坊因多个县市与北京接近，住宅价格上行压力巨大。根据安居客房价数据显示，截至12月13日，廊坊二手房均价为16118元/平方米，同比去年上涨128.85%，涨幅为全国之首。今年1月份，廊坊的二手房均价还仅为7531元/平方米。

天津12月二手房均价则为23192元/平方米，同比去年涨幅近49.12%。天津楼市的升温，与北京外溢的购房需求关系不小，12月1日，北京青年报就刊文称“天津限购异地买房人热度不减，两成被北京人买走”。

保定二手房均价9772元/平方米，同比上涨37.31%。其下属县级市涿州市因与北京大兴交界，12月二手房均价达10280元/平方米，同比上涨52.32%。

“以房控人”延至环 京城市

从伦敦、巴黎、东京、首尔等城市的发展历程看，超级大城市往往会带动周边城市发展，形成了一个以主要城市为核心的超级城市圈。以东京为例，东京都、崎玉县、千叶县、神奈川县共同组成东京城市圈，是世界上人口最多、经济实力最强的城市聚集体之一。

京津冀环京圈的发展，高层一直强调实现京津冀协同发展是一个重大国家战略。在基础设施上，12月6日，河北省交通厅发布消息称，密涿高速公路河北段建成通车，北京七环正式贯通。

密涿高速的建成，标志着长约1000公里的首都地区环线高速公路替代路线全线贯通，该线路将环绕整个北京，京津冀区域主要城市之间“一小时交通圈”正式构成，更便于北京市区人口分流工作。

根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的数据显示，2015年末北京常住人口为2170.5万人，外来人口数量在增速上首次低于常住人口增速。

安居客房产分析师认为，造成这一现象的很大因素是住房。在北京房价高涨、住宅限购、清理群租房等“以房控人”手段之下，大批外来人口向北三县迁徙。住在河北，上班在三环的现象越来越常见。

不过，随着《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》的发出，“以房控人”手段或会进一步延伸至环京城市。意见中明确要求“严控房地产开发建设，强化房地产市场管控，严控人口规模”，在这份国家七部委发出的意见中，着重提出京冀交界地区严控人口，风向明显。

事实上，为了防止因住宅需求过大，大量住宅地产开发，挤占未来的其他用地，最终让廊坊北三县形成“睡城”。今年2月份，河北省国土资源厅就专门下发了《关于加强廊坊北三县房地产用地资源的报告》，报告指出将“严格控制燕郊房地产用地供应，2020年之前不再增加商品住宅用地”。

北京正反哺环京城市

在严控房地产开发的同时，有这样一组数据，2010年—2015年，廊坊的资金总量及地方预算内财政收入分别增长151%和186%，成为中国所有地级市中增长最快的城市。

事实上，2014年，北京更新了城市战略定位，即全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心四大功能。值得注意的是，经济功能并不包括在内。

在京津冀协同发展及交通一体化的推进下，相关资源与产业向河北、天津流动已成正常现象。根据《京津冀协同发展规划纲要》，京津冀整体定位是“以首都为核心的世界级城市群”，到2030年，首都核心功能更加优化，京津冀区域一体化格局基本形成。未来无论是就业机会、资金、人才、产业、项目等方面，环京圈都将面临重大机遇。

数据显示，2015年廊坊引进亿元以上大项目841个，有三成来自京津转移，此外全市新增科技型中小企业一千五百多家，同比增加两倍。诸多数据均显示，廊坊这个环京城市，从原本的向北京输血者，逐渐受到北京的反哺。

安居客房产分析师表示，环京圈房产开发受到严控，是因为随着环京区域建设的不断推进，叠加教育、医疗等原本北京的诸多优势向外衍生，势必进一步增强区域人口的吸附作用。但环京圈主要城市未来定位并不是“睡城”，而是需要承接更多的商务资源或产业的“卫星城”，需要进一步控制人口的涨幅。

显而易见的影响是，在“一小时交通圈”形成后，越来越多的在京人员将目光转向环京圈。但受新政的影响，住宅开发却受到控制，本来就以呈上涨态势的环京楼市，在旺盛的需求之下，或形成供小于求的局面，会在未来给环京圈楼市带来更大的房价上行压力，而房价，形成了严控人口的另一道门槛。