杭州楼市已从癫狂走向理性

国家统计局日前发布的数据显示，继10月份之后，11月份全国商品房销售面积和销售金额增速再度双双回落，房地产开发景气指数也呈回落态势。在一轮又一轮的调控下，多个热点城市楼市逐渐恢复理性。

楼市调控效果初显

张宇威是杭州一家房产中介的置业顾问，11月10日杭州限贷政策全面升级，当天一早他便给自己的客户群发了政策措施。“政策出来房价肯定要下跌，我们要喝西北风了。”经历过楼市9月的疯狂，张宇威明白调控加码意味着什么。

刚出炉的11月份数据显示，杭州楼市成交量出现意料之中的大幅下降，新房市场成交量和成交均价都有所下降。其中，杭州全市新建商品住宅成交量环比大幅下降54.9%，成交均价环比下降近一成。

据透明售房研究院统计，11月杭州全市共成交新建商品房1.3万套，环比下降36.2%，同比下降7.7%，成交总面积128.9万平方米，总金额201.3亿元。其中，新建商品住宅成交0.63万套，环比下降54.9%，同比下降42.5%。

统计数据显示，11月杭州新建商品房成交均价为15498元/平方米，环比下降了8.7%。其中，新建商品住宅成交均价15175元/平方米，环比下降了9.5%;市区新建商品住宅成交均价环比下降6.2%，创下年内最大环比降幅。

不少房企已经感受到了市场的下挫，借年终冲刺之际暗中推出“尾盘特价房”，而拿下“地王”的房企更是有苦难言。杭州城北丁兰板块的一处楼盘近期便加推了30余套小户型房源，均价1.9万到2万元/平方米，而在此前这一楼盘的均价维持在2.5万/平方米左右。三墩板块的一处新盘也于11月下旬以低于周边的价格首开，被业内称为今年杭州楼市“第一降”。

易居研究院数据显示，11月全国重点城市楼市成交环比下跌超过20%。一线城市成交全面下滑，15个二线城市中有10个下跌，其中杭州、苏州和南京的跌幅均超过50%。

从市场价格看，多地都出现了前期价格虚高的二手房房源大幅降价去泡沫化的现象。其中，深圳二手房价连续两个月下调，南京二手房价出现19个月以来首次下调。

“有量才有价，没有成交量，价格的上涨就失去了支撑。”透明售房研究院院长方张接表示，随着楼市成交量的持续萎缩，之后不需要政府政策压制，市场也将失去价格上扬的动力。现在市场处于被动下调阶段，一段时间内将出现开发商主动下调价格的情况。

从十一前开始释放信号到11月份的量价齐跌，是否意味着楼市调控已经到位?对此，方张接认为，市场已经回归理性，开发商和购房者的心态都趋于平稳，根据因城施策、一城一策的要求，目前宜密切关注市场变化，根据基本面决定是否加码调控。

热钱涌入商业地产

之前杭州房地产市场的整体升温，却催热了库存高企的商业地产。据透明售房研究院统计，11月杭州全市共成交新建商业地产0.67万套，刷新商业地产历史月度成交记录，同比增长112%。值得一提的是，在11月杭州新建商品房销售排行榜中，位居前5的楼盘均为商业或商住项目。

早在今年3月，杭州商业地产成交量就曾跟随住宅市场出现“跳升”，当月共成交3965套，创下2015年以来新高。此后，商业地产成交量持续增长，自5月份突破5000套后一直维持高位运行。

从成交占比来看，11月商业地产占新建商品房成交比重较10月增加了20个百分点，达到51%，市区范围内，商业地产成交占比达58.6%，仅就主城区而言，商业地产成交占比达72%，较10月增加了约20个百分点。从成交类型来看，产权为办公性质的房源(含写字楼、酒店式公寓)为杭州商业地产交易主体，其中酒店式公寓表现尤其抢眼。

位于杭州未来科技城的欧美金融城今年销售金额预计将达到20亿，其中写字楼就贡献了一半以上的销售金额。“年度计划已经超额完成，整个集团都已经投入年度总结。”负责该盘的浙江建工房地产开发集团相关负责人说。

数据表明，在杭州市区住宅市场限购、限贷背景下，已有相当一部分投资型需求溢向了商业地产，这一情况在10月份已出现苗头，11月政策升级后，商业地产逆势爆发的态势更加明显。

“杭州今年的商业地产表现预计会令人满意，但明年是供应大年，开发商需做好充分准备。”世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢说，酒店式公寓产品在市场上行的时候，可能会有一个释放，同时投资性能也显现出来，但在市场下行时是否具备较高的投资价值，值得商榷。

反观历史，2011年2月杭州住宅限购政策升级后，商业地产成交占比也曾出现快速增长，并在35%左右的相对高位运行了近1年之久。在本轮调控中，商业地产成交占比超出正常水平的情况预计也将持续较长时间。

新盘入市难催生年底“翘尾行情”

严冬来临，杭州楼市在“过山车”一般的运行周期中逐渐回归了平静。而就在12月，杭州全市预计将有30余个楼盘开盘，其中首开新盘11个，不乏绿城、滨江、融创等大牌开发商的全新项目。

与此同时，二手房市场也透出一丝暖意。记者近来在杭州之江板块的一处住宅小区看到，小区内随处可见在中介带领下的看房者，在银行工作的也是其中之一。据了解，小冯属于“刚需”一族，了解到这个小区的房价尚在自己的承受范围之内便来实地考察。他说，“按照往年规律，过完年房价肯定会涨一下。”

在11月28日的土地拍卖会上，杭州市主城区有7宗土地成交，包括3宗涉宅用地和4宗商业用地，成交金额达133.9亿元。其中，郑州绿都以总价11.7亿元拿下丁桥宅地，溢价率达100.73%，是杭州土拍新政后诞生的首宗溢价触顶地块。

马英枢分析，从前期土地出让来看，房地产开发商对未来市场的预期还是正面的，毕竟高溢价的拿地逻辑建立在未来房价会上涨的前提下，“这显然与政府的预期不是完全一致”。

数据统计显示，杭州市区新建商品住宅市场近来出现月末“翘尾行情”，签约量环比增长逾6成，创下近4周最高。另据透明售房研究院编制的杭州商品房市场消费者信心指数显示，这一周指数也出现了显著增长，显示市场信心经过前两周的低迷之后已有所恢复。

业内人士分析，究其原因，主要源于市场已部分消化调控升级这一重大利空，11月末的拍地热潮也对新房市场信心产生了较强的提振作用。

新盘入市、溢价触顶、中介升温，这些现象是否释放出楼市回暖的信号?年底是否将上演楼市“翘尾行情”?

“根据消费者信心指数来看，消费者的心态趋于稳定，但这是一个处于低谷的稳定。”方张接认为，月末的翘尾属于开发商集中网签的技术性因素造成，并没有指导意义。未来房地产市场整体将保持平稳，不会出现大起大落，“杭州楼市已经从癫狂走向理性”。

方张接说，从供需关系来分析，今年以来杭州楼市的上涨缺少坚实的基础，可售套数没有变化，不像个别城市出现了一房难求的情况。更多的是由于情绪的诱导和周边城市的外溢效应，引发了杭州楼市的“癫狂”。

马英枢也持同样观点。他认为，楼市受市场与非市场多种因素影响，走势复杂。从一年的数据来看，他并不认为年末翘尾的情况会出现，或者说即便出现也不会那么明显。