认购下滑 新房步入下行通道

5个项目上周入市

据亚豪君岳会统计数据显示，12月第二周(12月5日-12月11日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共成交1541套，成交面积19.35万平方米，环比分别增加9%、25%。与此同时，上周北京商品住宅成交均价高达46064元/平方米，环比小幅上涨。调控之后，北京商品住宅成交已连续6周维持2000套以内的低位水平。

从供应看，据亚豪君岳会统计数据显示，12月第二周北京商品住宅市场共计有5个项目入市，其中包括橡林郡、国门智慧城两个纯新盘，以及天润香墅湾3个老项目后期，5个项目共新增商品住宅2677套，预售许可面积23.3万平方米，环比之前一周分别增加115%、47%。而截至11日，12月已有12个项目开盘销售，不仅超出此前预期，且新增供应达到3922套，已超过10月以及11月全月供应量，达到调控后的一个供应小高峰。上周积极入市的2个新项目，橡林郡和国门智慧城均为中小型房企开发，由此透露出开发商在保障现金流稳健的诉求下正在加速推盘的市场现状。

亚豪机构市场总监郭毅分析，调控后北京楼市成交虽然出现低迷之势，但是仍有单盘热销的个案出现，显见市场需求仍然存在，且市场供应的相对真空阶段，性价比高的项目更易集中有效购房需求，因此一些项目出于抢占市场机会的目的抓紧入市，为12月供应的“小高峰”奠定了市场基础。另外，北京的紧缩调控较大概率将持续相当长的周期，目前北京库存也出现了阶段性的止跌回升，在调控的影响力尚未全面显现之时抢跑市场、回笼资金，也有利于房企增强抵御市场寒冬的能力。

认购比重明显降低

从入市项目的市场表现来看，其中橡林郡开盘当天去化50%左右，天润香墅湾1号当天认购率近七成，相比此前旺销局面，年末开盘项目的认购比重明显降低。

郭毅分析，认购比重降低的原因之一在于老项目的开盘价格依然坚挺，甚至仍保持着小幅上涨的态势。比如位于平谷的天润香墅湾1号，相比7月开盘均价上调了10%左右。老项目具有一定的品牌优势，进入销售后期的产品及配套溢价较高，因此能够支撑项目的涨价。但在当前严峻的调控形势下，购房杠杆的降低，与项目涨价叠加，将不可避免地影响到销量，因此开盘售罄的可能性随之大大减少。

而在项目客户积累量不足，无法创造项目一举售罄的热销佳绩的背景下，房企依然急于推盘，显示出对后市走势的信心不足。以纯新盘橡林郡为例，开盘价格在7万元/平米左右，相比与之紧临的华润·萬橡府前期住宅的清盘价格还低了1万元/平米左右，且橡林郡为中小户型产品，开盘当天也仅去化五成。“在蓄客不足的情况下依然强行入市，显露出开发商的焦灼心理。”郭毅分析。

自住房交易迎来高峰

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，12月上旬(1-10日)，北京自住型商品房再迎交易高峰，网签量达1296套。

交易的主力是首创悦榕汇和住总万科·TBD万科天地两个项目。两项目10月入市，均价都在2.1万元每平米左右，而且房源量较大，共有自住房1700余套。因此，两项目进入“选房签约”阶段以后，带来了北京自住房交易量的爆发。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，自住型商品房是北京市较为特殊的一个制度设计，从2015年3月至2016年9月，在过往的18个月里，自住型商品房的持续供应对稳定北京房价，抑制房价过快上涨起到了重要作用，这也是与上海和深圳相比，北京房价上涨幅度较小，调控房价手段更有力的重要原因。

按照过往几年的规律，年底都将迎来自住型商品房的供应和交易高峰，2016年也将延续此规律，随着今年年底前多个自住房项目的入市，将对平抑北京房价、稳定市场预期起到重要作用。

郭毅认为，调控之后，北京商品住宅成交已连续6周维持2000套以内的低位水平，一方面是对于需求侧严厉调控的市场影响正在逐步显现，另一方面也是受到市场供应不利的制约。但是，由于12月份部分项目积极入市，预计接下来的12月中下旬市场成交将出现一波回扬。尽管如此，在长效调控的作用下，北京楼市将再度进入“三年一周期”的下行通道，明年新房市场成交量将持续低位。