住宅冷了 怎么没人再提投资商铺？

北京的住宅一旦遭遇调控，精明的投资者们往往将目光转向旅游地产、海外地产、商业地产甚至养老地产。就像2010年限购刚刚开始时，无论是开发商还是个人投资者都将蓬勃发展的商业地产视为新的蓝海，大举进入。新的购物中心、商铺也像雨后春笋一样冒出。然而时过境迁，这次京城住宅再次遭遇寒冬，却很少再听到投资转向商业地产的声音了。不仅如此，一些百货频频关店，商铺入不敷出的新闻也不断爆出。曾经受到投资者追捧“一铺养三代”的理念似乎不再是金科玉律了。

底商价格竟被住宅反超

几年前，做建材生意的祁先生，因为自己的建材展厅年年都被房东提价，觉得投资商铺是一个细水长流，保值增值的好出路。于是在“一个店铺吃三代”的感召下，用当时手中的闲钱买了丰台区三环新城的一套底商，准备出租赚取稳定收入。最终这套底商总价480万，面积接近160平方米，单价仅在3万元左右。对比当时三环新城2.5万元/平方米的住宅价格，祁先生感觉像是捡了大便宜，因为按照一般逻辑，底商的单价要远远大于住宅的。

最初，和祁先生设想的一样，这套面积既不太大也不太小，可做餐饮的底商并不乏追求者，很快他就以5年，每月1.5万元的价格租了出去。当时三环新城160平方米的住宅月租金也就5千多，底商的租金相当于住宅的三倍。祁先生对北京青年报记者表示，他大概算了一下，即便一直不涨租金，27年也能回本了，而住宅靠出租，50年都不一定回本。

但是，事与愿违。

5年的租约在今年6月份到期了，祁先生却痛心地发现，当年不足2.5万元的三环新城住宅最高已经涨到了6万元左右的单价，而他的商铺在中介门店给出的参考价格只有650万，单价仅4万元/平方米左右。商铺的价格居然被住宅反超了。虽然租金已经可以涨到2.5万元/月，依旧远远超过了同等面积的住宅。但挂牌4个月都没有成交，在张贴了多个广告后，才不得不又降价1000元/月出租。这让祁先生觉得，5年下来他的资产严重缩水了。

从“一铺养三代”到“一铺套三代”

“随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时众多商铺组成的商圈也越来越成熟，成熟商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%，远远高于住宅房的租金(1%—3%)，5—10年的租金就可以收回投资成本，随着租金的上涨，商铺也在不断增值。”这是很多开发商或投资者在转手商铺时最爱讲的故事。但实际上，这样的理想固然是丰满的，但现实却往往是骨感的。

“许多做得好的商业体，年收益能有3%-5%就已经很不错了，一些商铺业主或开发商为了卖铺承诺帮租，甚至宣称8%的年收益率，实际上泡沫非常大，也是基本无法实现的。”谈到个人投资者对于商铺投资热情的冷却，汉博商业研发中心总监李永乐表示，这种趋势短期内不会有明显改观，毕竟北京住宅的年涨幅能轻松达到10%，而商铺的租金收益远远达不到，出售更是鲜有接盘。因此，个人投资者确实在远离商铺投资。

李永乐告诉北青报记者，商业地产的成功需要准确的客户定位，需要丰富的运营功能与经验，才能体现商业价值。尤其是在2010年之后，商业地产一度被视为投资蓝海，大量开发商和个人投资者涌入，让商业地产出现了供需失衡的局面，尤其是在二三线城市，商业的供应量非常大。

李永乐举例道，在昆明城中村改造上，对配建商业是有要求的，300多个城中村必须改造，必须拿出20%的部分做商业。类似的做法在成都等很多二三线城市都大同小异。结果几年下来，开发商发现购物中心或者百货不挣钱只能撤店，而个人投资者的商铺、底商也同样经营困难。

也有业内专家表示，商业地产是相当复杂的。“商业地产需要统一招商、经营管理。过度散卖是做不好商业的。”一个环节出现问题，都容易导致一个结果：一铺套三代。

规划瓶颈与电商冲击 导致商铺租金入不敷出

除了供应量大以外，制约商铺投资的另外两个要素就是前期的规划瓶颈和电商带来的冲击。

李永乐向北青报记者介绍到,同样是社区商铺,生存状态却不尽相同,目前来看,在一些发展比较成熟的住宅小区,周边的社区商铺空置率并不高,生意还算过得去。但在一些建成时间不长的新小区,商铺空置率则比较高。他认为,社区商铺发展到现在,逐渐进入一个新阶段,背后存在的问题逐渐凸显出来,这其中比较明显的是培养周期长、同质化严重、定位不足,发展遇到了瓶颈。

按照以往的做法,开发商出于回笼资金的需要,经常把小区周边的商铺分割出售、出租。只要把商铺卖出去就完事了,业主或承租者用来干什么,开发商基本上不会过问。李永乐认为，这种做法就带来了很多问题，不少经营者根据自己的喜好盲目投资，缺乏统一规划管理，业主投诉也难以解决，导致商铺整体的品质不可控，招商落地就更难了。

另外，商铺高租金与电商冲击的矛盾也同样激烈。记者通过安居客网站联系到了一些准备转租商铺的店主。当被问及为什么要转租小区门口的商铺时,有店主表示是为了筹集资金干别的,还有的店主表示想休息一段时间。更有店主直言,现在小区周围的商铺租金非常高,跟前几年相比,如今生意比较冷淡,有时挣的钱还不够交房租,干着没劲。

在天通苑开了一家母婴用品超市的刘先生表示,前些年伴随着住宅小区的人流聚集,小区周围的商铺受到投资者追捧,大家觉得这种商铺不用担心客源,只要经营得当,至少不会亏本。但近几年,无论店里卖什么几乎都能在购物网站上找到同款产品，价格又都比店里的便宜，本身母婴用品的客户都是年轻人，而年轻人又大多喜欢网购、代购,这导致实体商铺的业务量不断缩水,难以为继。刘先生觉得,如果始终不能改观，他也只能等租约到期后，另做打算。

有中介机构的业内人士直言,商铺空置率越来越高,跟商铺的租价过高,经营者无利可图有很大关系。不少小区周边商铺的出租价格随着商品房房价不断上涨,承租者租下来后,辛苦一年,没有利润,这也导致不少经营者选择退出市场。

开发商开始重整社区商业

虽然商业地产遭遇了一些挫折，但并不代表商铺和社区商业就没有出路。相反一些大的开发商反而在重新整合社区商业资源。

上周六，万科V-Link旗下成长中心2.0版在万科中粮假日风景项目亮相，这是北京万科成长中心的旗舰店，建筑面积由原来的800平方米进一步扩大到1800平方米，新增了V-Fun万科童玩中心、谷雨剧场、烘焙厨房等多个功能模块。

作为北京万科重点打造的社区商业，V-Link包括了万科成长中心、万科户外营地、万科戏剧学院、万科邻里中心、万科美食中心等模块。并且与以往将商铺散卖散租不同，V-Link是万科主动持有的社区商业，为的就是解决社区商业参差不齐的状态，保证统一规划和商业配套生态的完整性。

一位北京万科的内部人士表示，最近几年，由于许多新开发的住宅项目周边并不成熟，因此要解决社区配套和服务的问题。以往大多数项目的社区商业都会开发成商铺销售，糟糕的商户、杂乱的社区商业对社区品质和吸引客户呈负效应。V-Link则北京万科在统一规划和运营的社区商业配套，然后通过自建和引入品牌商家，满足社区业主在餐饮、儿童教育、娱乐、运动、购物等多方面的需求。

李永乐也表示，除了万科，绿地、世茂、龙湖等大型开发企业都在重新整理或进入社区商业。与以往的散售商铺或者开发大型购物中心不同，新的社区商业便利性更强，体量较小，既保证了刚需型，有能很好地控制风险。另外，新的社区商业模式在努力与电商竞争中合作，通过社区的便利性和体验性，达成宅生活短购物的目的。对比美国、新加坡这样的发达国家，社区商业覆盖率达到了60%-70%，而国内只有30%，因此开发商纷纷开始重新审视社区商业。

对于社区商业的未来，李永乐预计将有四种社区商业模式，第一个是传统的社区商业配套;第二个是包含了超市、影院、餐饮的配套;第三个则是功能齐全的购物中心式的社区商业;第四个则是小而美的社区商业，建筑面积在2万平方米以内，覆盖了品牌店、餐饮、娱乐设施甚至书屋等多业态，主打高品质的生活。