楼市大戏“虎头蛇尾” 房贷翻脸风险积聚

风风火火一年，收官却显潦草。2016年的楼市大戏，不出意外将上演“虎头蛇尾”的结局。刚刚过去的11月，重点城市新建商品住宅成交量近21个月来首现同比负增长，全国首套房贷平均利率2015年以来首次回涨，房地产业下行周期已悄然开启……

成交腰斩

我国房地产业的完整小周期为2至4年，其中上升周期一般只有1年。得益于资金面和行业政策的相对宽松，2015年、2016年房地产业均处于上升周期，或预示着下行周期已悄然开启。来自 西南证券 的观点认为，2017年全国商品房销售增速和房地产开发投资增速将双双下滑。据不完全统计，10月至11月，全国已有超过24个城市出台了50次不同力度的房地产调控政策。全面收紧的阵阵北风，令楼市极速降温。

11月，易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1990万平方米，环比减少10.5%，同比减少4.2%，这也是近21个月来住宅成交首次出现同比负增长。具体来看，北上广深四大一线城市环比增幅分别为-7.9%、-24.6%、-23.0%和-32.1%。在30个城市中，虽然仍有20个城市新建商品住宅成交呈同比增长态势，但北京、上海、深圳、杭州、南京、福州、苏州等10城市反向而行，变盘意味明显。值得关注的是，苏州、福州和南京的新建商品住宅成交同比跌幅高达75.4%、62.4%和58.7%。

成交量暴跌，近期房价会否有松动迹象?从房企的年度任务完成情况来看并不乐观。来自中原地产的数据显示，万科、恒大等已公布业绩的10家房企，前11个月合计销售额达到10528亿元，同比上涨73%，年度目标8955亿元已超额完成。在资金链毫无压力的背景下，众房企对11月业绩下调15%无动于衷，即便12月市场继续降温，项目降价的可能性也微乎其微。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期各地加大了执法力度，投资投机需求明显受到抑制。随着房企项目销售更加规范，恐慌性交易也开始减少，预计热点楼市成交面积在12月会继续下降，房价上涨幅度将收窄。中原地产首席分析师张大伟的分析更为“冷酷”，他认为本轮市场调控将导致四季度成交量较三季度至少下调50%。

房贷翻脸

信贷政策不断收紧，是今年房地产市场“虎头蛇尾”的关键因素。很多两个月前挤破头也要买买买的购房人，被呼啸而至的户籍限制和首付提高驱赶出局。自11月中旬起，深圳、杭州、武汉、南京、上海、天津等城市加码信贷调控，有效抑制了房价过快上涨，导致市场观望情绪更为浓厚。

截至11月20日，在全国533家银行中，首套房首付两成银行减至182家，首付三成银行增至311家，占比达58.35%。与此同时，房贷利率走势反转。11月全国首套房贷平均利率4.45%，为2015年以来首次回涨。平均利率最低的天津(4.13%)也开始对主流的8.5折优惠说不——从12月5日开始，天津建行首套房贷款利率最低9折，中行最低8.8折。此前在天津16家提供房贷业务的银行中，1家提供8折优惠，1家提供8.2折，1家提供8.3折，13家提供8.5折。

天津某国有银行的个贷部人士对新金融观察记者表示，他们还没有收到总行有关利率上浮的文件。“目前符合条件客户申请的首套房贷仍可8.5折。不过到了年底，额度所剩不多，审批速度确实放慢了。如果在材料备齐提交系统前收到新文件，客户的房贷利率确实会变。”从8.5折变为9折甚至是基准，对于刚需来说影响不小。以商业按揭贷款150万元、30年等额本息计算，基准利率4.9%下的月供为10292元，支付总利息为110.6万元;如果是9折，月供为9679元，支付利息为99.5万元;如果是8.5折，月供为9373元，支付利息为94万元。

随着越来越多的购房者因信贷问题离场，中介人员的好日子也暂时告一段落。西青金乐家门店经纪人汪旭(化名)两个月拿到10万元提成后，“生意”突然不好做了，“最近客户大幅减少，公司已经着手安排员工素质培训，我们小组需要去蓟州一周。房地产行业的冷暖我已经历太多，培训回来打算先回东北老家过年，来年再战。”

风险积聚

11月30日，社科院发布《中国住房发展报告(2016-2017)》，称全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险，整体风险最为突出的十大城市依次是深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州。报告直指“地王”频出是加速楼市过热与恐慌的直接原因，部分地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因，并预测2017年中国楼市将迎来一个短期调整，总体将平稳回落。

中原地产数据显示，截至11月30日，年内销售排名前列的40大房企合计拿地金额为破历史纪录的10099.79亿元，较2015年全年上涨了27.3%;平均拿地成本为6062元/平方米，较2015年增幅高达50%。据机构估算，地方政府从房地产交易中所得占房地产销售额的3/4以上。比如2014年，全国商品房销售额为8.73万亿元，其中土地出让金和11种相关税收就达6.56万亿元，占到75%。

事实上，针对部分区域土地市场过热、房价上涨过快，监管层已有大动作。12月7日，发改委等七部门罕见地联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》，明确指出将要严控北京河北交界区域房地产开发建设、强化房地产市场管控。主要内容包括强化协同协作、加强规划管理、保护生态环境、严格管控措施、统筹公共服务体系建设五个方面。在严格管控措施中，特别提出要严控房地产开发建设，严控人口规模。业内人士认为，该意见再次重击已降温的环京“睡城”，不过控制开发的前提是控制需求，期待相关落地政策。

社科院报告则建议完善短期政策，从而引导楼市软着陆：第一，密切监测调控效果，做好后续补调的准备。第二，完善“分城施策”，建立“协同作战”机制。第三，调整城市间土地供给规模，完善土地拍卖制度。第四，清查楼市的违规融资，取消过热城市的房贷利率优惠。第五，实施前瞻性引导调控政策，主动发声引导市场预期。