商户拖欠租金败诉 反告李嘉诚深圳项目公司合同欺诈
每经记者 黄博文 深圳摄影报道 每经编辑 隋丕宁
同样都叫世纪汇广场，同样都跟李嘉诚相关，因为所在地的不同，命运也截然不同。10月，李嘉诚200亿元卖掉上海浦东世纪汇广场，而远在深圳的另一个世纪汇广场的命运，则要坎坷得多。
11月23日，十几名深圳世纪汇广场的商家来到香港长江中心，要求会见集团高层反映情况。据商户介绍，由于深圳世纪汇项目的开业情况不理想，入驻商户因蒙受损失而无力交租，深圳和记黄埔中航地产有限公司(以下简称深圳和黄中航地产)将他们告上法庭，要求缴交所欠租金。
《每日经济新闻》记者就此向深圳和黄中航地产咨询详情，对方在予记者的回函中表示，“关于近期深圳世纪汇商场部分租户对早前双方签署订立的租约条款有所异议，我司与商户沟通后未能达到共识，我司已循法律途径处理，日前深圳法院就个案颁发了判决书，并判我公司之入禀获得胜诉。”“然而，该批拖欠租金及服务费之商户于深圳法院判决前后，曾多次到世纪汇及我司总部所在的香港长江集团中心要求反映情况，严重影响长江集团中心租户及我司总部的正常运作，对公众人士更造成不便。另外，于现场展示之横额及标语，构成对我司的无理及失实的指控，我司深感愤慨。”
事实真相究竟如何?《每日经济新闻》记者进行了深入调查，揭秘李嘉诚旗下这一深圳物业项目背后的纠纷历程。
现场调查：黄金地段商场有点冷清
长江实业地产有限公司网站显示，深圳世纪汇项目修建在深圳地铁一号线华强路站上，人流量汇集，商场共7层(含负1楼)，总建筑面积约5.9万平方米。
12月2日下午，《每日经济新闻》记者来到华强北商圈的世纪汇购物中心。商场颇为冷清，开业率确实不高，一、二楼底层单元有部分商铺空置，外墙上张贴“原创设计品牌，精彩待现”字样，高层部分除了餐饮，大部分没有开业，外墙同样是某某品牌即将开业的海报。
在最高层6楼，一家餐饮负责人告诉记者，店铺每月租金10万元，但经营惨淡。“从2014年进驻就这样，现在情况更惨了，你看这走动的人，除了工作人员哪有顾客?”她指着空荡荡的走廊无奈地表示。据悉，餐厅每月的成本大概要50万元左右，而从开业到现在，平均每月只有不到30万元的收入，亏损甚多。
在写字楼通向商场一个幽暗的通道中，张贴着商场入驻品牌的导引牌，有屈臣氏、老凤祥等，但在商场却找不到入驻店铺。记者走完7层商场，粗略估算开业率在20%~30%左右。
位处黄金地段，又是李嘉诚旗下物业，正是这响亮的招牌吸引着商家入驻，但结果却是租户大面积亏损的窘境，为此双方开始了长达两年的矛盾纠纷。
和黄起诉：谈判未果对簿公堂
公开资料显示，2008年7月，深圳市早年的地标建筑天虹商场进行拆除重建，中国航空技术深圳有限公司宣布与和黄联手，开发新地标中航广场。中航提供土地，和黄负责开发、运营及一切费用支出，处于控股地位。深圳和黄中航地产的管理层，也都来自香港。
2014年8月，整个项目的收尾部分世纪汇购物中心低调试业，它的面世时间比外界预期晚了至少一年。
做车险的杨先生是第一批进驻的租户，他租下世纪汇一楼一处15平方米大小的店铺，和朋友合伙开了一间皮革奢侈品护理店，每月租金610元/平方米。杨先生称，进驻这么早是因为商场方面承诺开业率达到70%，当年国庆节正式开业。
记者拿到招商时和黄中航地产出具的商场落位图显示，深圳世纪汇引入的都是国际品牌，包括Tommy Hilfiger、Versace Collection、Club Monaco等。
据商户反应，世纪汇的正式开业从2014年的国庆拖到2015年的五一，到最后不了了之。原先通告的知名品牌没有入驻，开业率不到30%，更有君尚等大品牌相继撤走，人气更是惨淡，入驻商户大面积亏损，无力交租。
2014年底，即有部分商户对商场经营不满，开始停缴租金，2015年上半年商户不满集中爆发，大部分商户开始停缴租金，并有部分品牌陆续撤场。
杨先生告诉记者，期间和黄中航地产方面代表找商户谈过两三次，希望商户不要撤场继续经营，大家共渡难关，承诺给持续经营的商户租金六折的优惠。但仍有部份商户亏损严重撤场，并提出和商场解约。杨先生的皮革店在2015年5月份撤场，前后亏损30多万元，属于数额较小一类。
和黄中航地产一方面和商户谈判，另一方面以拖欠租金为由起诉商户，要求追讨租户拖欠的基本租金、推广费及违约金。像杨先生一样的被告有60至70家，他们大多数都欠租金等费用几十万到数百万元不等。
2016年11月，广东省深圳市福田区法院判决，第一批被起诉的商户败诉，数名商家被要求支付所欠租金、推广费及违约金等费用。法院判决结果出来后，深圳和黄中航地产关闭了与这些商户的沟通通道。商户称，无奈之下，他们只能到香港长江中心，要求和高层沟通。
针对部分商户的这种做法，深圳和黄中航地产方面对《每日经济新闻》记者的回函中称，“部分商户漠视法院之判决，企图以抗议等行为向我司施压，以达到豁免缴付其拖欠租金及服务费之目的，我司不同意并将严格按照深圳法院颁发判决书执行。对有关人士的上述行为，我司对此予以强烈谴责。”
记者了解到，目前，部分拿到深圳市福田区法院民事判决书的商户已经到深圳市中级法院上诉，以求得到他们认为更合理的判决结果。
商户反诉：开业率70%的承诺未兑现
亏损严重却要支付高昂租金，世纪汇的租户们觉得很冤。在接到败诉判决前后，部分亏损严重的租户开始联合起来反诉深圳和黄中航地产“合同欺诈”。
上述租户杨先生称，当时的和黄中航地产承诺，商场开业率可以达到70%，国际一线大牌进场，以及电影院、游乐场综合体都会到位，还称深圳世纪汇将来会成为亚洲国际旗舰商场。然而，这些承诺都没有兑现，就连君尚百货，也在2015年8月彻底退出。
记者了解到，和黄中航与租户的租赁合同并不全然相同，少数租户合同明确约定了70%的开业率。合同写明：“如该商场整体签约率低于70%，甲方同意豁免乙方支付基本租金，直至该商场整体签约率达到70%以上，但该段期间内乙方仍须向甲方支付相当于该房产每月提成租金(该提成租金不得扣减基本租金)”。
租约中一条款还明确称，“该商场整体签约率达到70%以上(含70%)的日期以甲方(深圳和黄中航地产)书面通知的日期为准，乙方不得有异议”。据记者向多名商户咨询，他们从未收到商场关于开业率是否达到70%的回应。深圳和黄中航地产表示，关于开业率的相关证据已经提交至法院，在此不做单独说明。
记者在采访多名商户后了解到，商户的诉求并不是要抵赖掉所有的租金，而是要求深圳和黄中航地产商讨解决问题的办法，要求共同承担这些损失。
“我们撤场后，重新进驻的商户租金大约100元/平方米，当时我们租金610元/平方米，差距这么大，我们感到不平衡。”杨先生称，和黄中航地产却要追讨全额租金，商户当然不满意，毕竟商场经营不善是事实。
对此，深圳和黄中航地产向记者回应称，深圳世纪汇自2014年8月营业以来，公司投入大量资源，进行不少宣传及推广活动，在不同媒体包括报章、杂志、电台、户外媒体以及新媒体如微信大V、网络论坛、朋友圈等投放广告。
“我司不断积极引进不同的主题行业，力求丰富及拓宽商场的业态，以增加客流。近期已有多家新商户陆续开业及积极筹备开业中，当中包括知名运动品牌旗舰店、大型高端健身中心、知名美容及化妆品牌、专业儿童教育中心、大型儿童游乐中心、多间特色餐饮等。”和黄中航地产回应表示。
原因揭秘：定位不准，经营不善
究竟是什么原因导致深圳世纪汇项目人气惨淡?
有业内人士分析认为，世纪汇周边目前多为中低端的传统电子小商品市场，诸如华强北电子世界、都会电子城等，并不是公认的商业聚集区，地理位置刚好卡在万象城和福田CBD的中间，世纪汇、中航九方属于培养区域商业氛围的先行者。
除此之外，《每日经济新闻》记者了解到，项目人气惨淡但更多的还是与经营团队有关，深圳和黄中航地产管理层大部分来自香港。
一名熟悉深圳商业市场的人士在接受《第一财经日报》记者采访时表示，深圳世纪汇项目中和黄占股比例大，香港人在运营管理方面，很多运营思路跟内地不一样。当时是先开业后招商，开业时还引入了深圳的高端百货品牌君尚，也有引进一些大牌。开业后负一楼、一楼和二楼的招商情况一直不好，君尚也撤出了。
2015年，深圳世纪汇姊妹项目——隶属中航地产的九方购物中心开业，很多餐饮品牌都搬去九方，这对世纪汇造成很大冲击。
《第一财经日报》援引上述市场人士的话表示，和黄根本无心经营这个商场，导致深圳世纪汇的定位规划不清晰，品牌业态也很乱，招商更加混乱，什么品牌都可以进驻，让消费者感觉很低端，直接导致商场人气一直不旺。
和黄与中航联袂打造的中航广场，除了深圳世纪汇购物中心外，还有48层的甲级写字楼“世纪汇广场”项目和商务公寓“世纪汇都会轩”项目。其中商务公寓“世纪汇都会轩”是公寓产品，总建筑面积为17.9万平方米。
2011年8月，产品首次亮相，首批逾400套，在整个福田区每平米均价还不到4万元的情况下，和黄以高达5万元的每平米均价，短短数天售罄，创造了当时深圳商务公寓的销售传奇。
2013年2月，李嘉诚又以近30亿元的价格把世纪汇27个楼层卖给了交通银行，此举成为当时深圳楼市史上最大单笔交易之一。世纪汇现剩下的楼层被用以出租，由和黄租赁公司打理。
上海浦东世纪汇广场，已被李嘉诚200亿元卖给中国人寿，而惹了诸多麻烦的深圳世纪汇广场会是他的下一个交易对象吗?这一切暂时还是个未知数。