北京购房者平均年龄不断攀升探路自持房长租模式

2016-12-08

见习记者宋兴国北京报道

导读

根据链家研究院的数据，2013年至今，北京购房者的峰值年龄，已经从30岁左右，推延到了约33岁，越来越多的居民停留在租房市场。

面对高昂的北京房价，大力发展租赁市场被认为是缓解住房压力的重要手段之一。

21世纪经济报道记者发现，由于买不起房的人士越来越多，2016年北京市开始扩大公租房针对的群体，“老年公租房”、“青年公租房”等新型保障手段开始出现。

另外一方面，2016年年末，北京年末推出的四块企业自持商品住房地块，被认为是北京住房租赁市场改革的一次尝试，因而广受关注。

北京市规土委相关负责人表示，这是北京的创新举措，旨在鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。

如何使过去发展混乱的租赁市场，真正成为实现居民住有所居的一大臂助，北京的改革经验，或许值得借鉴。

公租房保障群体扩大

近年来，随着北京房价的一路上涨，北京市的购房年龄不断推迟，根据链家研究院的数据，2013年至今，北京购房者的峰值年龄，已经从30岁左右，推延到了约33岁，越来越多的居民停留在租房市场。

尤其是“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”一直是北京住房市场的调控目标。因此，公租房建设作为北京保障房建设的重要组成部分，发展颇为迅速。

21世纪经济报道记者发现，针对职场新人和老年人等相对低收入群体，北京保障房支持的力度正不断加大。

今年五月，北京市住建委面向新就业无房职工，开展公租房配租试点。试点的三个项目共490套房源，试点配租对象为18-35岁、具备在京购房资格的职场新人。

而11月30日下午3时，北京历史最大规模的约2.6万套公租房入市摇号配租，此次摇号共涉及中央批发市场市级剩余用地等20个项目、25859套房源。

值得注意的是，在上述公租房配租市级统筹项目中，北京市首次推出了“老年公租房”和“青年公租房”。

其中，老年公租房配租对象需满足家庭成员全部在60周岁以上的条件;青年公租房申请家庭除具备公租房轮候资格外，还需符合家庭结构为单人户、年龄在35周岁以下的条件，并与一个同等资格条件家庭或京籍无房35周岁以下无公租房轮候资格单人户家庭共同申请。

此外，北京市住建委还表示，将拿出1500套房源，对符合购房条件的非京籍青年职工进行专项配租。

而在土地供应方面，21世纪经济报道据北京市规土委数据计算，2016年，北京市出让的住宅用地中，要求配建公租房的面积约为221800平方米，约占当年出让的所有住宅用地中，规划建筑面积的11.91%。

12月7日，长期关注房地产经济的中国人民大学商学院教授况伟大认为，相比金融杠杆横行的住房市场，租房市场价格更能反映经济基本面，下一步如何规范租赁市场，保护租客利益，降低租金，是通过租赁市场解决住房问题所必须思考的问题。

自持房进入租赁市场

今年6月，住建部提出，到2020年，我国将基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系;基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民特别是新市民住有所居的目标。

因此，除了公租房的保障群体扩大外，2016年年末，北京年末推出的四块企业自持商品住房地块，被认为是北京住房租赁市场改革的一次尝试，因而广受关注。

这些地块的产生，源于9.30调控后，北京土地市场新政。该政策要求这些地块在出让过程中，达到竞拍价后，企业竞报自持商品房面积比例，比例高者为竞得人。同时，北京市发布通知公开征求意见，提出这些地块持有年限为70年，单次租期不超过3年，且租金价格由租赁双方按照市场水平共同商定。

换句话说，这些自持房将长期对外出租。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在12月7日表示，北京的自持房政策，实际上是在积极落实住建部今年的租赁市场发展政策，是供给侧结构性改革的一个导向。此类住房项目有其后续发展机会，并不是简单的“买不起才租”的逻辑，而是一种更为灵活和务实的租赁模式。

这种模式也受到市场的认可。12月7日，销冠科技深圳公司总经理何军认为，由于一线城市存量房已经达到一定程度，以及房地产调控导致的买卖市场短期看空，在我国的的租赁市场，实际上已经有机构和开发商选择自持物业，经营长租房源，部分房企甚至已将其当做下一阶段的工作重点。

何军告诉21世纪经济报道记者，这类房源主要对象是有核心地段出勤需求、又难以承担核心地段高房价的商务人士和白领人群。北京出台政策进行企业自持商品住房地块的尝试，可以说是一种市场倒逼下的改革举措，未来还需要在落户、教育、医疗等配套政策上进行跟进。

不过，与深圳等地开发商主动自持的模式不同，北京模式的一大问题，在于企业的资金压力。据中原地产首席分析师张大伟在12月7日表示，北京4宗自持地块约200亿的资金投入，按照6%的年资金成本测算，年资金成本高达15亿元左右。同时，以60平米一套房计算，这些地块约可产生8400套房源，每套每年需分担17万元资金成本。在现有租售比下，这个成本显然难以承担。

今年初，住建部副部长倪虹在接受记者采访时，曾表示，与房屋交易市场和保障体系相比，租赁市场发育却相对落后。

未来，无论是公租房还是自持房租赁，都需要进一步发展，其政策探索也一直在进行中。