产业地产热潮下的投机乱象与资本出路

住宅地产厮杀正酣，房企又忙于开辟新的战场。

20世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区—蛇口工业园创立，工业地产随之兴起。2003年，业内首次提出产业地产概念，并将之作为工业地产的升级与换代。也就是这一年，伴随着政策东风，国内产业地产开始进入密集开发阶段。

绿地、保利、万科、富力、碧桂园、招商等一线房企纷纷加入战团。地方政府与房企的投资热情下，产业园区数量呈飙升之态。来自中国开发区协会的数据显示，截至目前，国家级经济技术开发区共有 220 家，国家级高新技术产业开发区数量达146家。

作为房地产细分市场的最大机会之一，产业地产仍被公认为最难的细分领域。蹒跚发展近30年，时至今日，产业地产如何轻重结合?又如何通过资本，像业务遍及全球77个主要城市的物流仓储运营商—普洛斯那样，形成地产开发部门、地产运营部门和基金管理部门“三核联动的闭合资本循环体系”?最终，产业地产将如何创新盈利模式?

繁荣背后，这都是产业地产运营商们必须直面的难题。

房企新战场

从住宅地产到商业地产，再到产业地产，房地产市场的转型更像是一场“游击战”。随着产业地产市场化不断加深，介入产业地产开发运作的市场化主体则越来越多元化。

这其中不乏千亿房企俱乐部中的成员。

万科曾明确表示，公司未来将在住宅和传统商办地产之外，积极拓展产业地产等业务。

早在2012年，万科就曾在郑州接手美铭全球高新智慧产业园的开发。2014年，东莞万科综合产业园项目正式签约落户大朗镇石厦村，总投资6.5亿元。同年，万科联手老牌产业地产运营商天安数码城集团在上海拿下一块占地面积16万平方米的产业用地。

无独有偶，另一家千亿房企 保利地产 也在今年7月中旬挥师产业地产，其首个项目南沙保利电商港总建筑面积约75万平方米，并于2016年7月13日正式启动全球招商。

据保利地产副总经理余英介绍，南沙项目定位为跨境产业园区，将聚集跨境商务、港航服务、制造研发、保税展贸四大产业。

与万科、保利从产业园切入的模式不同，碧桂园则凭借科技小镇全面进军产业地产。

“产业地产的经济效益不仅体现在经济周期的对冲机制和稳定期，还能成为优质土地、优惠政策、中周期利润、相关业务的重要来源。”在今年 8月举行的碧桂园“产城融合战略”发布会现场，碧桂园助理总裁向俊波向时代周报记者透露，公司目前已有三个科技小镇项目启动，“我们5年内会安排不少于1000亿元的投入，计划在深圳周边建设10个有差异化的科技小镇，并实现模式输出”。

这意味着，从未接触过产业地产的碧桂园需要招兵买马，从而顺利进军这一细分领域。

这一次，碧桂园找来了帮手戴宏亮。作为前天安数码城(集团)有限公司(以下简称“天安数码城”)总裁，现任深圳百富东方投资有限公司(以下简称“百富东方”)董事长的戴宏亮深谙产业地产经营之道。

成立于1990年的天安数码城是中国最具规模的城市产业地产开发和运营企业，其模式本质上就是成长性企业集聚发展的服务平台。天安数码每到一个城市就会将各地的成长性中小企业集聚起来，通过服务平台的提供、上下游产业链的建立，促进企业在园区里更好更快地发展。

时代周报记者了解到，2016年6月22日，碧桂园与戴宏亮名下的百富东方合作成立深圳碧桂园百富产城发展有限公司(以下简称“碧桂园百富发展”)，具体分工来看，百富东方将主要负责产业引入和运营，碧桂园则主要负责项目硬件建设开发和运营。

盈利难题

繁荣背后的产业地产，却因监管缺位而潜藏隐患。

余英曾强调，保利的产业地产项目不通过产业地产圈地搞住宅和商业开发，而是潜心产业园运营。

圈地另作他用，正是当下产业地产存在的乱象。由于产业土地价格较低，不少开发商采用以产业项目立项，然后变更土地用途，开发商业和住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益。

以北京为例。时代周报记者查阅数据显示，2015年上半年，北京住宅用地平均楼面地价达到15072.29元/平方米，工业用地平均楼面地价为1425.99元/平方米，处于“价格洼地”。这为一些开发商提供了套利空间。

中国不动产研究中心专项课题组的调研显示，产业园园区开发重房产、轻产业现象不可忽视。“部分园区存在舍本逐末，过度强调地产项目开发，而轻视产业环境搭建的问题，随之带来空置率高企，新区变成‘鬼城’。”而以产业地产为名的投机现象出现，可能成为产业地产发展的最大隐忧。

房企进军产业地产领域的另一个考验则是，无论是前期投资建设还是后期管理运营，产业地产都是以资本链条为主轴进行操作，要求企业有非常强大的资金保障和融资能力。不过，产业地产又是一个天生融资渠道匮乏的产业，且开发和运营期均比较长，这让部分产业地产商承担着高负债运营的风险。

有业内分析人士认为，产业地产的重点不在于批发土地，而在于后期运营，并最终达到资产证券化。

在这种情况下，普洛斯成为了多数房企在发展产业地产的过程中学习的对象。美国起家，新加坡上市，普洛斯是拥有1/3中国血统的物流仓储提供运营商。

所谓“普洛斯模式”，即在传统物业自持下两倍的财务杠杆基础上，又获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到10倍。更重要的是，将开发部门90%以上的资产置入基金，使得普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2-3年。同时，快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环。

据时代周报记者了解， 平安银行 将为碧桂园科技小镇企业提供包括股权融资、互联网金融、资产管理等服务。而广州保利电商港方面也透露，公司将在项目运作的同时为金融化做准备，达到一定条件就可进行相关操作。据悉，保利集团目前旗下已有信保基金、保利资本两家资金运作平台。

不过，普洛斯模式是否真正适用于中国?产业地产与基金能否发挥协同作用?一切仍未有确切答案。